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以出让单价为不确定性变量，假定建筑面积、总成本等不变，对住宅用地价格进行不确定性变量分析。
盈亏平衡的计算公式如下：
总收入＝总成本＝平均出让单价×出让建筑面积， 则盈亏点的平均出让单价＝总成本÷出让建筑面积，
本项目盈亏点的平均出让单价＝63517.81 万元÷444620平方米＝1428元/建筑平方米，根据7.4节估算的转让价格，可得住宅的土地出让单价为415元/建筑平方米。
盈亏平衡分析如图9-1所示：
415 1428 平均出让单价
收入
或总 成本 63517.81万元 万元
盈利 18438.2万元 亏损
图8-1 项目盈亏平衡分析图
6.4
收入成本分析
根据上述测算，可出让商业用地和住宅竣工后的熟地出让总收入为34616.1万元，项目总投资成本为63517.81万元，资金缺口约为28901.71万元。收入成本分析表见表8-3。
资金缺口原因主要有以下几点： 1、可出让面积少
该项目可出让面积（商业用地和二类住宅用地）占项目实际土地一级开发用地面积的54%；其它如配套用地、绿地和道路为不可出让面积，在报告中未计算收益。
2、出让价格偏低
项目区位于南六环附近，地理位置较偏远，在一定程度上影响了土地的出让价格，
32
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加之现有的规划条件以及周边房地产市场的购销状况，决定了出让价格较低。
3、拆迁成本高
项目区需进行拆迁补偿的农（居）民房屋和国有企事业单位多，拆迁成本很高，约占总投资成本的68%，是成本构成的主体。
表8-3 收入成本比较表
项目 序号 分项 金额（万元） 1 征地拆迁费 43247.06 2 前期工程费 582.74 3 基础设施建设费 13024 4 公共设施建设费 412.92 成本 5 管理费用 272.13 6 财务费用 5434.69 7 销售推广费用 136.07 8 不可预见费 408.2 总投资成本小计 63517.81 1 商业用地地价（假设开发法） 16177.9 2 居住用地地价（假设开发法） 18438.2 收入 3 配套用地地价（未计算收入） 0 4 道路用地地价（未计算收入） 0 5 绿地地价（未计算收入） 0 收入小计 34616.1 收入减成本 －28901.71
33
表8-4 现 金 流 量 表
项 目 现金流入 土地出让收入 现金流出 建设投资 财务成本 税金 净现金流量 累计现金流量 净现值（折现率6%） 累计净现值 Y1 0.00 0.00 29802.64 29041.56 761.08 -29802.64 -29802.64 -28115.7 -28115.7
34
Y2 17308.1 17308.1 29802.64 29041.56 2343.6 -12494.54 -42297.18 -37644.34 -65760 Y3 17308.1 17308.1 2330.01 0.00 2330.01 14978.09 -27319.09 -22937.63 -88697.7
表8-5 借款还本付息表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 项目 借款及还本付息 年初借款累计 本月借款 本年应计利息 本年偿还本金 本年支付利息 还款付息资金来源 土地出让收入 自有资金 Y1 29041.56 761.08 -
35
Y2 29802.64 29041.56 2343.6 17308.1 17308.1 17308.1 - Y3 43879.7 2330.01 17308.1 17308.1 17308.1 - 合 计 73682.34 58083.12 5434.69 34616.1 0.00 34616.1 34616.1 - 第七章 资金平衡分析
报告测算中存在诸多的不确定因素，因而测算的投资成本和实际发生的成本存在差
异，下面对资金平衡问题作进一步分析。
7.1 开发价值分析
土地一级开发项目竣工后的土地价值除可出让用地的土地出让收入（经营性建设用
地的土地价值）外，还包括配套用地（非经营性建设用地）的土地价值和道路、绿地等用地的土地价值。用地性质的不同决定了土地价值的不同以及其价值体现方式的不同，例如商业用地和住宅用地可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值；配套用地和新建道路以实物地租的形式体现其土地价值。绿地属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。
7.1.1 实物地租收益
不出让土地包括道路用地、绿化用地、配套用地（如医院、学校等），其作为政府为民工程以实物形式存在，可以算作政府的实物地租收益。
对于道路用地的征、拆、建的费用，绿化用地的征、拆、建的费用以及配套用地的征、拆费用可以通过成本分摊的方式进行定量估算。近似的表示这部分实物地租的价值。本次成本分摊以实际的一级开发面积为基数进行，绿化用地只对街头绿地的建设进行核算，道路用地的建设成本以当地一般水平来进行估算，估算结果见表9-1。
表9-1 实物地租量化表
道路用地 配套用地 街头绿地 合计
用地 面积 59523 115800 65750 征地成本 拆迁成本 建设成本 合计 （元/平方米） （元/平方米） （元/平方米） （万元） 120 120 120 561 561 561 17328.5 36
120 30 4767.8 7885.9 4674.8