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4、防洪费：依据水利局、物价局（市政府[1994]21号令），以征地面积为基数每平方米20元，但依所据北京市发展计划委员会下发的《北京市防洪工程建设维护费（简称防洪费）减免缓管理办法》，建设项目代征市政、公共用地免缴防洪费，所以本项目防洪费以可出让面积为基数。
5、超转人员补助费：依据市政府16号令，京政办发[1995]113号，大兴区以400元/亩计算，基数为征地面积。
具体取费标准和估算结果见表6-2。
表6-2 征地费用估算表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 项目 征地费用 土地补偿费 住宅用地 公建用地 村镇企业用地 其它农用地 未利用地 数量 指标 金额 （平方米） （元/平方米） （万元） 579336.2 579336.2 367801.8 135334 38400.2 10000 27800.2 10000 10000 10000 369040 120 120 120 120 120 120 15 27 8 20 24 8417.4 6952 4413.6 1624 460.8 120 333.6 15 1450.4 27 8 738.1 677.3 备注 集体土地面积 民生村、团结村、繁荣村 道路和行政办公用地 耕地面积 耕地面积 耕地面积 可出让土地面积 新增建设用地 2 地上物及青苗补偿费 3 3.1 3.2 3.4 其它费用及税金 耕地开垦费 耕地占用税 防洪费 3.5 新增建设用地使用费 282199.8 4.2 拆迁补偿费测算
拆迁部分包含对居民房屋拆迁、村镇企业房屋拆迁、国有企事业单位的房屋拆迁、
安置及补偿，相应拆迁面积及具体情况（见表6-3）。
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表6-3 项目拆迁情况表
序号 一 1 2 3 4 二 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 项目 单位 166400 133120 2840 832 38400.2 13902 102667.2 25418.5 数量 按每户200平方米计算 按宅基地面积的80%估算 备注 （农）居民拆迁情况 宅基地面积 住宅建筑面积 居民人口 居民户数 非住宅拆迁情况 村镇企业 村镇企业用地面积 村镇企业建筑面积 国有企业 国有企业用地面积 国有企业建筑面积 平方米 平方米 人 户 平方米 平方米 平方米 平方米 项目拆迁费用包括（农）居民拆迁费用、村镇集体企业拆迁费、国有企业拆迁费用、和拆迁评估费、拆迁服务费、拆迁管理费、拆迁清运费、不可预见费等费用，各项测算依据见下文说明，估算结果见表6-4。 4.2.1
农（居民）拆迁费用
1、农（居民）拆迁补偿费
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（124号）和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，房屋拆迁补偿价计算公式如下：
房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价 宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新价）×户均安置面积
户均宅基地面积
根据“北京市大兴区人民政府印发关于大兴区集体土地房屋拆迁及补助标准有关规定的通知（2004.1.2）”：项目区庞各庄镇普通住宅指导价1200-2000元/平方米，本项目取其均价1600元/平方米。房屋重置成新均价大兴区为500元/平方米，户均安置面积大兴区为130平方米，户均宅基地面积按规定以0.3亩（200平方米）计算。经测算，宅
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基地区位补偿价为715元/平方米，现状容积率取0.8，相应的宅基地区位补偿价为893.75元/建筑平方米，则房屋拆迁补偿单价为1392元/建筑平方米。
2、搬家补助费：按建筑面积乘以15元/平方米估算。 3、提前搬家奖励费：按2000元/户估算。 4、家电改移补助费：按550元/户估算。 5、地上附属物补偿费：按1万元/户估算。 6、支援重点工程费：以1万元/户估算。
表6-4 拆迁费用估算表
序号 一 1 项目 拆迁安置费 农民拆迁 数量 平方米、户 133120 832 133120 832 832 832 13902 13902 13902 20606.14 31257.19 172440.5 29297.4 指标 1392元/建筑平米 1万元/户 15元/建筑平米 2000元/户 550元/户 1万元/户 500元/建筑平米 15元/建筑平米 500元/建筑平米 10% 1.50% 35元/建筑平米 1.50% 金额 (万元） 34829.66 18530.3 832 199.68 166.4 45.76 832 1411.05 695.1 20.85 695.1 3572.47 2060.61 468.86 603.54 备注 建筑面积 建筑面积 户 户 居民拆迁费 基数为总补偿费 拆迁建筑面积 20606.14 1548元/建筑面积 1.1 农民拆迁补偿费 1.2 地上附属物补偿费 1.3 搬家补助费 1.4 提前搬家奖励费 1.5 家电改移补助费 1.6 支援重点工程费 2 2.1 2.2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 村镇企业 拆迁补偿费 搬迁补助费 国有企业 其它费用 不可预见费 拆迁服务费 拆除清运费 拆迁评估费 2.3 停产停业补助费 102667.2 60万元/亩（用地面积） 9240 国有企业单位用地面积 439.46 房地及附属物补偿总价 估算结果见表6-4。 4.2.2
村镇企业拆迁费用
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村镇企业使用集体土地，其土地补偿费已经包含在征地费用之中，不需要再重复补偿。由于项目区现有的村镇企业用房基本上为平房，所以根据《北京市非住宅楼房估价技术规范》估算的补偿价格偏高，故村镇企业房屋拆迁补偿按房屋重置价500元/平方米乘以建筑面积估算。其它包括搬迁补助费（按15元/平方米乘以建筑面积估算）和停产停业补助费（大兴区统一按500元/平方米乘以建筑面积估算）。 4.2.3
国有企事业单位拆迁费用
项目区国有企业用地面积为 102667.2平方米，建筑面积总和为25418.5平方米。根据大兴区实际情况，项目区附近企业拆迁补偿费约为60万元/亩，包括土地、房屋和设备等的补偿。本报告取60万元/亩作为国有企事业单位拆迁补偿的单价。
4.2.4
拆迁中税费的确定
房屋拆迁管理费：依据京国土房管财[2003]579号，取消这一费用。其它费用参照实际发生额以及行业标准来定：
1、拆迁服务费：按总补偿费的1.5%估算。
2、拆迁评估费：按房地与附属物补偿总价的1.5%估算。
3、拆除清运费：以35元/平方米估算，计算基数为拆迁总建筑面积。 4、不可预见费：不可预见费按居民房屋拆迁补偿费的10%估算。 具体估算结果见表7-4。
4.3 市政基础设施建设费
市政基础设施建设费包括项目区内新建道路，以及应完成的各种市政管道配套的费
用以及项目区外的接驳费用。具体包括项目区地块外七通（即实现项目区内规划的主干路及延线的给水、排水（污水、雨水）、电力、燃气、电信、热力配套建设）的费用，由于没有具体的管线铺设标准，对于该项的费用只能进行估算。考虑到项目区已有的基础设施状况，并对比周边项目市政基础设施建设费用，本项目按规划建筑面积以200元/平方米估算，市政基础设施建设费为13024万元。
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前期工程费
前期工程费用主要包括：可行性研究报告编制费、环境影响评价报告编制费、勘察设计费、工程标底编制费、招投标管理费、工程建设监理费和其它费用。经估算前期工程费为582.74万元，具体的估算标准见表6-5。
表6-5 前期工程费估算表
序号 1 2 3 3 4 5 6 7 项目 可行性研究报告编制费 环境影响评价报告编制费 交通影响评价报告编制费 勘察设计费 工程标底编制费 招投标管理费 工程建设监理费 其它费用 合计 金额（万元） 40 1152 260.48 39.07 7.81 78.14 130.24 582.74 备注 计委标准 计委标准 计委标准 基础设施建设费的2% 基础设施建设费的0.3% 基础设施建设费的0.06% 基础设施建设费的0.6% 基础设施建设费的1% 4.5 其它成本测算说明
1、公共设施建设费：本土地一级开发项目总投资成本中包括绿地的建设费用。绿
地面积为137640平方米，按30元/平方米估算，建设费为412.92万元。
2、管理费用：管理费用是土地一级开发管理部门即大兴土地整理储备分中心为组织和管理土地一级开发项目而发生的各项费用，按工程费用（包括基础设施建设费、前期工程费）的2%估算。
3、财务费用：财务费用是土地一级开发机构即大兴土地整理储备分中心筹集资金而发生的各种费用。本项目的资金来源全部为开发银行贷款，财务费用为贷款利息，按5.31%年利率计算。
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