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2.2
2.2.1
区域房地产市场研究
都江堰房地产市场发展概况
都江堰因相对强势的山水资源和亘古传承的文脉特征，对成都乃至全国的特定群体的置业、消费、投资倾向的吸附能力较强，并形成独特的区域认知和市场基础。目前，养老、休闲、度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江堰－青城山片区的主要置业动机。此外，基于资源优势的商务活动和基于行情预期的投资行为，也开始逐步升温。
目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块、西区板块、106省道板块、青城前山板块、青城后山板块此五大板块。
2.2.2
都江堰房地产板块格局
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2.2.2 青城山区域房地产发展格局
青城山区域板块概述
青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块：以中兴镇为中心，沿106省道方向发展的106省道板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前板块和位于大观镇的青城山后山板块。
① 青城山106省道板块：蓄势待发、价值洼地、零散、双刃剑。
06年在都江堰当局的规划指引下，106沿线块依靠快速通道的交通优势和丰富的土地储备开始被全面激活，众多开发商纷纷进驻拿地（如：新锐、珠江），板块开发开始进入准备蓄势阶段。进入08年由于受512地震影响，多数开发商推迟了项目面试时间，目前仅珠江天生墅项目面世。沿线商业配套主要为乡镇集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。 目标客群：成都中偏高端客群为主。
产品形态：总价控制较为严格的联排别墅产品。 代表项目：珠江逸景天生墅（住宅）。
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青城山区域板块分布
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② 青城前山板块：多强林立、激烈博弈、品牌开发、产品形态丰富。
青城山前山板块一直为青城山区域的主要房地产开发板块，随着环山渠内可供开发用地的不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门的106省道两侧，为青城山区域房地产开发的主战场，沿线多强林立（置信、大连亿达、龙湖、中铁、泰达等），并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈。目前上善栖临106省道有4000㎡左右的偏高端休闲类商业面世，主要经营业态为茶楼、会所、中高端餐饮等。
目标客群:成都及其他省市中偏高端、偏高端客群为主。
产品形态：低层院落、联排别墅为主（住宅），独立3F商业综合楼（商业）。 代表项目：青城山房（住宅）、上善会（商业）、泰达上青城（住宅、商业、商务）
③ 青城后山板块：国际化、高端、开发接近尾声。
青城后山以其丰富、私密的自然资源成为板块开发的驱动力吸引了大量的高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居的市场形象，更多的向国际化靠拢，如高山流水的欧式风情、高尔国际的高尔夫特色。但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。而后山商业开发主要是依附于高尔夫的酒店、会所、休闲类商业业态，独立商业开发项目较少。
目标客群：全国偏高端客群。
产品形态：偏高端独栋、双拼别墅为主。 代表项目：逸岭锦江（住宅）。
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2.2.3 本案所在版块竞争项目研究
① 版块市场整体状况
本案所在版块大牌开发商云集，开发方向均以休闲度假别墅为主，商业地产开发较为滞后，住宅类物业有向顶级高端物业发展的趋势。目前本版块住宅类楼盘销售价格集中在10000元/平米—20000元/平米之间，其中部分独栋别墅价格已达到30000元/平米。
② 周边竞争项目研究
本案位于聚青路南侧，紧邻IT大道，成灌高速路以西，距青城前山山门约3公里，距成灌高铁终点站1公里，步行10分钟内可以到达高铁站出口，项目对面为泰达上青城项目，南面3公里左右为占地2000亩的香颂湖国际社区。另本案所在青城前山板块内更是有上善栖，小院青城，青城山房，芙蓉青城等诸多知名大盘聚集。项目不仅交通到达条件优越，且项目周边进驻的大型楼盘均获得较好的市场反响。
目标项目与竞争楼盘的位置关系图
（一）中信·云栖谷
项目名称 云栖谷 开发商 中信地产 项目地址 都江堰市都江堰市青城山镇 10
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一期建筑面108665.58㎡ 积 独栋、叠拼 面积区间 绿化率 占地面积 物业形态 建筑特色 园林特色 56000㎡ 38.12% 容积率 价格 0.5 13000-16000元/㎡ 110-300 一期200多户数 户 西班牙风格建筑 原汁原味的西班牙风格园林景观 社区配套2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区 设施 周边配套设施 青城山镇的所有配套 产品卖点 2300亩文体公园，其中包含一个锦标级高尔夫球场，这一以世界级标高打造的球场，世界高球皇帝阿诺帕尔默收官之作。水岸休闲商业集生态商务办公区、不可复制的流水别墅 地价：136万/亩
推盘情况：2010年10月1日开盘。推出一期一批次，共推出40余套房源
销售价格及面积：一批次叠拼面积区间110-160㎡，价格区间7000-8000元/㎡；独栋面积区间220-300㎡，价格区间12000-14000 销售态势：一批次销售过大半，独栋联排共剩10余套 客户构成：成都本地客群和周边县市及外省客群各占一半 畅销物业：叠拼 与本案关联分析：
该项目总体规模达到5500亩，是目前青城山版块规模最大的项目，且该项目位于都江堰与青城山之间，不仅享有青城山版块的景观度假资源，也享有较便捷的都江堰城区生活资源。该项目自身规划配套的重要亮点将是2300亩规模的文体公园以及其中包含的锦标级高尔夫球场。在与本项目的竞争中，该项目具有较强的规模优势，以及高端配套优势。本项目在后期的规划打造上需注意与该项目在产品设计上的差异性。
（二）泰达·上青城
项目名称 上青城 开发商 泰达集团 项目地址 都江堰旅游风景区青城山下 11