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实战全案展示四：台北京华城 176页 实战全案展示五：中华广场 184页 实战全案展示六：上海新天地 191页 实战全案展示七：浙江金华市某生态摩尔购物中心 210页 实战全案展示八：佛山东方广场 257页
第五部分
大型城市综合体地产项目开发全程操作的解决方案
锻造大型城市综合体地产项目开发动力引擎的解决方案 267页
策划解决方案、营销配合解决方案
城市综合体地产项目开发流程 项目开发目标和任务陈述 项目内部分析 商业地产经济模型 项目外部分析 发 分析 SWOT 展商 小业主 购物中心规划 购物中心策划 承租商户 相关利益者 消费者 商业地产情报 商业业态产品情报 SWOT分析 商业管理软件平台设计 商业运营管理策划
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自2003年起，中国房地产市场最大的变化莫过于城市综合体地产的异军突起。由于城
市综合体
地产投资回报率、社会反响度均高于住宅项目，故中国掀起了一股狂热的城市综合体地
产
投资潮流。
看似繁荣的表象下，往往掩盖着利润暗流。城市综合体地产的诸多风险决定了它是一种双
刃剑式的投资种类。在面对城市综合体地产开发时，多一点理性思考，少一点感性热潮， 方能避开暗流，驶向成功。
本不分总结了城市综合体地产开发的十三个核心问题，并用多年的实践加以分析、阐述， 为发展商成功操作城市综合体地产项目打下坚实的基础。
关于商业地产 核心问题的分析
核心问题一为什么创业容易守业难？
好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下 来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头烂额，望天长叹，
难道城市综合体地产创业容易守业难的命运不可逆转？
以经营城市综合体的心态操作城市综合体地产
目前，许多人认为城市综合体地产与住宅一样，属于一种地产，可以使用相同的地产操作模式。存有这种观念的房地产开发商也不乏其人。这是明显错误的。因为城市综合体地产在开发与经营运行等整个操作流程中与住宅开发操作模式有着本质的区别，开发商必须要有一种经营城市综合体的正确心态去进行操作。
以下是几个关于城市综合体物业在不同情况下所遇到的不同问题导致的各不相同的严重后果。我们就各个例子的症结进行了诊断并提出有针对性的解决方案。
案例一：G市某大厦
1该大厦位于G市历史悠久的城市综合体中心××路，占地面积4千多平方米，是G市首次进行公开招标的用地项目。但随着项目招商经营的深入，各种问题也相继出现。
症结分析一：以卖为主，营销操作不当
因其具有得天独厚的城市综合体地理位置，形成当时盛行一时的“买铺当然是××路”主题，故销售形势相当火爆。但销售火爆的同时也导致了一个致命的错误，就是将商铺全部卖掉，造成后期难以集中运营管理。
症结分析一：主题定位不确定
该项目迄今为止总共历经了四次经营定位、四次招商，每次经营定位或招商的主题都不同。这说明该项目在前期的市场调研、定位、策划、营销、运营管理等环节存在很大的弊端。
诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性
一个项目如果在前期的市场调研时分析不准确，就无法作出准确的经营定位策略，进而导致后期经营无可收拾的后果。如果能在前期充分考虑到城市综合体地产的操作特性，深入透彻地了解城市综合体的经营特征，则可有效地避免这种经营困境的状况发生。
案例二：F市著名步行街某大型城市综合体广场
该大型城市综合体广场位于F市最繁华的黄金地段，占地4万多平方米，拥有六层共14万平方米的商场、2000多间商铺及八幢共1600多套的豪华住宅，总建筑面积达31万平方米，是集
居住、饮食、购物、娱乐于一体的大型现代化商住群楼。广场设计独特，气势磅礴，规模宏大，居当地城市综合体广场规模之最。但就这样一个大规模城市综合体广场也曾经引发过一些令发展商十分头痛的负面事件。
症状表现一：拖欠电费
从1999年开始，一直到2000年，该城市综合体广场所属物业管理公司因银行帐户余额不足，拖欠电费高达2550万元，违约金也累积达到500万元。身为老城区城市综合体旺地的该城市综合体广场成为F市最大的电费拖欠户。
症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满
由于该城市综合体广场的负一层和正一层的商场不断加建改建商铺、柜位，引起众多业主的不满，他们认为该城市综合体广场加建商铺占用了业主的公用面积，侵犯了业主利益。据业主反映，仅广场负一层和正一层的改建就达40多处。就此类事件，该城市综合体广场曾多次遭到业主的投诉和抗议。
症状表现三：物业管理屡遭业主投诉
F市国土资源和房屋管理局向社会公布了2001年度F市物业管理公司资质年审和定级情况，79家物业管理公司被注销资质，该城市综合体广场物业管理有限公司因管理不合格、投诉纠纷严重而榜上有名。按照有关规定，不具备物业管理资质的物业有限公司不得参与物业管理工作，如果涉足物业管理领域就是违法。
据当时业主反映，该城市综合体广场物业管理公司是发展商聘请的，住宅业主对其管理早已不满。2010年，住宅业主就成立了首届业主委员会，还聘请了另一家物业管理公司进行管理。但是该城市综合体广场物业管理公司拒绝退出。2000年，首届业主委员会将该城市综合体广场发展商和物业管理公司告上法庭。2001年3月份，F市中院判决：限令发展商和F广场物业管理公司30天内将该城市综合体广场的物业管理权移交首届业主委员会。但该城市综合体广场物业管理公司一直未执行法院的判决，于是，越来越多的住户拒交管理费。一些商户曾联名致函物业管理公司：“商户每月都准时如数缴纳管理费和电费，为何物业管理公司拖欠如此巨额电费？管理费和电费都到哪里去了？” 该城市综合体广场的物业管理公司对欠下电费的解释是：部分商铺租户及部分小业主未能向本公司缴清公摊及自用电费。
症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖