SWOT分析同样适用于城市综合体地产
SWOT分别是英文Strength、Weakness、Opportunity、Threat的所写，其意思是：S：强项、优势；W：弱项、劣势；O：机会、机遇；T：威胁、对手。
SWOT分析法是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况地方法。利用这种方法可以从中找出对自身有利的、值得发扬的因素，以及找出对自己不利的、应该规避的东西。这对于发现存在的问题，找出解决办法，并明确未来的发展方向具有很强的针对性，并有利于领导者和管理者在购物中心项目的发展上作出比较正确的决策和规划。在分析时，一般把所有的内部因素（包括开发公司的优势和劣势）都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。这些外部力量包括机会和威胁，它们是由于竞争力量或企业环境中的趋势造成的。
外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对公司的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，一般规类为经济的、政治的、社会的、人口的、产品和服务的、技术的、市场的、竞争的等不同范畴；内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们是企业在其发展中自身存在的积极和消极因素，数主动因素，一般规类为管理的、组织的、经营的、财务的、销售的、人力资源的等不同范畴。在调查分析这些因素时，不仅要考虑到开发公司的历史与现状，而且更要考虑未来发展。
投资开发购物中心项目，可以借鉴这种方法，准确评判一个购物中心是否是一个具有强劲发展潜力的城市综合体地产项目，进而为开发商进行项目开发取舍提供比较客观的依据。
城市综合体地产项目的SWOT分析具有复合性的特点
购物中心等城市综合体地产的SWOT分析同样与住宅的SWOT分析有所不同，就像城市综合体地产市场调研与住宅市场调研有着理念、操作手法与目的上的不同一样。住宅地产的SWOT 分析是针对项目自身的优劣势，将来的生存机会与来自四面八方的威胁进行分析研究，而购物中心等城市综合体地产的SWOT分析是复合性的，分别要对项目自身所在市场上的各方面元素如项目本身、功能定位、业态定位、目标客户定位、营运管理等进行优劣势、机会和威胁的分析研究。从而为项目未来的开发、影响、经营等方面作出知己知彼的商机基础奠基。
住宅与购物中心的SWOT分析模型对比
住宅 购物中心 多元化 S——优势分析 W——劣势分析 A B C D E F N O——机会分析 T——威胁分析 SWOT SWOT SWOT SWOT SWOT SWOT SWOT
注：城市综合体地产中的A、B、C、D、E、F、N是代表：项目本身、功能、业态、小业主、发展商、经营者、消费者、经营管理等多方面的含义。
城市综合体地产项目的强项和优势分析
首先评估分析拟投资项目周边的居住人群密度、市场消费需求是否足够旺盛、是否比同一区域内城市综合体竞争对手更有独特的优势。比如在当地或更大的区域之内有一定的知名度和美誉度就意味着有吸引力、有着潜在的强大消费力。
其次，分析项目的业态定位、业种业态组合、档次。如拟引进的业态是否在区域内有特色？有特色就意味着希缺性，这也是整个项目的优势所在。
城市综合体地产项目的弱项和劣势分析
商场如战场。古语云“知己知彼，百战不殆”。因而在项目开发时要清楚自身的弱项和劣势。如项目开发管理团队是否有一定的相关从业经验，资金或相关的资源情况如何，有没有形成城市综合体的经营网络，有没有具有特色的产品，和区域内的竞争对手相比有没有优良的服务体系，业态业种组合的劣势在哪里等等。这有利于对项目开发相关资源的权衡和取舍，有利于采取针对性措施扭转某些不利的局面或规避某些风险。
城市综合体地产项目的机会和机遇分析
机会和机遇对于购物中心等城市综合体地产项目是非常重要的。其主要来自外部环境对项目的良好预期。比如有人愿意或希望进行合作，投入资金扩大规模，或是提供加盟的机会，提供知名的品牌或授权总代理等。
另外，区域的规划发展实现大的飞跃，都可能成为购物中心价值提升、赢利能力突增的关键点。因此对城市规划发展的研究也是项目机会和机遇寻找的重要途径。
城市综合体地产项目的威胁与竞争对手分析
从外部竞争层面上，购物中心开发商必须了解来自项目商圈内的威胁与竞争对手，既包括现时的对手，也包括潜在的对手。如项目所在区域内有没有一家真正意义上能满足周边大量居住人群日常购物需求的购物中心？零散分布的小超市、百货店、便利店等同质商铺的规模或专业程度、经营和管理方式、商铺质量是否会在某种程度上形成一定的竞争或构成太大的威胁？是否对自身项目在目标客户争夺上形成怎样程度的威胁？项目有效辐射区域内在未来一定时间是否会出现类似的城市综合体项目，并有较大的投入？如人员、资金、城市综合体设施的档次等。
综上所述，购物中心项目的投资开发既要把握内部业态业种的组合、档次、管理及服务体系，还要有别于其他项目的优势和强项，划分好市场，找准顾客群，最终实现投资赢利的目标。
城市综合体地产项目的SWOT分析具有多
元化的特色，应该从项目、功能、业态、小业主、发展商、经营者、消费者、经营管理等诸多方面进行分析。
核心问题五
怎样寻找希缺性业态？
大多数城市综合体地产开发商都会有一个模糊的概念，即只有希缺性的业态定位才能获得较 高的利润。没错，这是市场经济的基本理论，可是，怎样才能找出希缺性的业态？
以供求关系判别希缺性业态
在前期市场调研的种种数据中，就应找出城市综合体的业态定位的支持点，并对目前项目所在区域内供应产品进行分析，以供应产品是否为目前市场上急需或短缺的产品来判别哪一种业态在市场上是或者将成为一种希缺性业态。
希缺性城市综合体业态＝项目所在区域急需产品＝未来项目所在区域需求产品
商机＝项目均衡点＝商机
随着城市综合体市场的不断细分，新兴业态的出现，使各类专业市场在城市综合体市场中的占有率不断增加，如专门经营某类商品（家居、电器、建材、饰物精品、皮具、服装、食品等）的专业市场、经营品牌、连锁的饮食、超市、服装、娱乐、等。这类市场的出现极大地丰富了商品的种类，提高了服务的专业化程度，也给传统的城市综合体 类型带来了强大的压力。
什么样的业态是适合进行招商的，什么样的业态是适合进商场的，首层摆什么，二层摆什么，这都是有城市综合体规律的。首先百货业的城市综合体布局都有着惊人地相似：第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，四层家居，五层美食等。为什么会如此雷同？再比如为什么社区商铺只适合频繁消费的、小额的、同质化的城市综合体业态？这都是跟消费者的消费习惯有关。没有一个人会为了买一样日常用品要跑到几公里以外或更远的地方，因为在社区中心内购买和几公里以外地方购买的是同样的一个东西；反之，也没有一个人会在社区商铺内购买名牌商品。所以城市综合体的业态定位，城市综合体机会也等于供应与需求之间交集得出的均衡点。
核心问题六
如何正确处理购物中心商品 组合功能定位与消费者的关系？
商场商品组合与消费者有不可分割的关系。所以城市综合体地产开发一定要分析消费者心理，明 确消费者需求及消费动机，有目的地进行商品组合。 重视消费需求和消费选择分析
购物中心等城市综合体地产商品组合功能定位与消费者的关系应该说是递推式关系。根据消费者的诸多特征推导出购物中心等城市综合体地产的商品组合功能定位，消费者是购物中心等城市综合体地产一切定位的基础和依据。因此，要处理好购物中心等城市综合体地产商品组合功能定位与消费者的关系就必须先解决消费者的需求、选择、购物动机等问题。
商品组合是依顾客需求和整合规则经由专家研拟架构的，因此可直接定义为需求导向。因商品是经工业化及专业化生产的结果，商品的种类及功能已呈多样化，购物中心的商品组合分析在
此阶段就成为了高困难度的作业流程。如何在众多的顾客与成千上万的商品之间找到最确切的交集以满足消费者的多样化需求？首要的工作是从市场调查资料中清晰地分析消费者购物动机，然后初选出商圈内顾客需求最强的商品分类，并统计某一段时间地需求变化。 了解消费者购物是一种动机
顾客为什么购物？一般来说，引起购物需求的，有个人动机和社会动机两大类共二十一种动机。
市场定位 功能定位 消费需求购物动机构成元素
目标投资小业主定位 个人动机 角色扮演 娱乐 自我满足 学习新趋势 身体活动 感观刺激 主题定位 业态定位
经营规模定位 目标消费群定位 目标经营商户定位 社会动机 家庭外的社交经验 与有相同兴趣沟通 同伴团体吸引 身份与权威 杀价的乐趣
经营方式定位