整体交铺运作阶段，吸引消费者光顾
在购物中心招商成功后进行整体交铺、开业运作后，购物中心的营销推广对象将发生转移，重点是如何吸引更多的消费者光顾购物中心，从而提升整个购物中心的人气和形象。
城市综合体地产项目的营销周期短
营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过城市综合体地产，所以消费者可选择的机会多，考虑的周期也相对更长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对较长。在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。
而城市综合体地产在这一点上与住宅地产则完全不同。城市综合体地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费。所以城市综合体地产一般都是在一个相对成熟的区域内进行开发，这样投资总额相对较高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短。
城市综合体地产项目的推广节奏快
房地产的营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期（市场引导/培育期）、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。
作为住宅地产来说，因为是分期开发，所以一个住宅项目就包含了几个营销周期，而且每一个营销周期基本上都要完整地包括上述阶段，否则市场引导不够，项目优势就展示不全，消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。
对于城市综合体地产项目来说，因为是一次性投资开发，所以整个项目只有一个营销周期，并且可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期。如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，开盘时就直接进入了清盘期。
城市综合体地产项目的客户更关心投资潜力
住宅客户关心的几个关键指标的一般性排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。而城市综合体地产客户关心的问题排序是：地段、价格、后续管理、开发商实力、资产增值。因为城市综合体地产必须有足够的人气才能支撑。所以一个城市综合体地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。
城市综合体地产开发是一项长期投资行为， 必须着眼于全局， 放长线钓大鱼。
核心问题三
城市综合体地产市场调研与 住宅地产市场调研 有何区别？
开发住宅项目前要进行调研，开发城市综合体项目前也要进行市场调研。但城市综合体地产的市场调研同住宅的市场调研有较大的区别，切记不可将住宅调研的模式套用在城市综合体地产市场上。
城市综合体地产市场调研与住宅市场调研有本质的区别
房地产行业的市场调研可以说是一个项目成立初期的至关重要的元素之一，但是房地产行业的市场调研模式的操作理念、流程及目的是否统一？答案是否定的。因为城市综合体房地产与住宅房地产所面对的、所产生的种种成立元素如市场潜在力、客户群、供求关系等等都有很大不同，因此二者的市场调研模式自然有着方向性的不同。
城市综合体地产市场调研流程
宏观市场研究 人口环境 经济环境 经济数据的多元化调研 先行指标 同步环境 滞后指标 区域市场研究 行业环境 竞争环境 消费环境 多元化零售市场供求状态研究 目标商户定位调研 个人/家庭服务 投资小业主定位调研 金融/保险服务 房地产 多元化消费市场研究 快速消费品 耐用消费品 奢侈品 嗜好品 多元化零售市场供求状态研究
住宅地产市场调研流程
目标客户定位
产品设计调研 区域市场研究 消费市场研究 宏观市场研究
住宅的市场调研是从整个房地产市场的宏观面进行综合的研究，然后将目光定格在项目所在的区域市场上，再针对消费市场及潜在目标客户群进行调研及定位，调研所得的最终结果都是围绕着自身的产品——住宅市场数据的调查研究，并最终作出定论。
城市综合体地产则不同。城市综合体地产市场调研的目的有多方面：首先是在调研大环境、大区域、大市场的前提下再深入地针对经济市场进行数据调研，对多元化的消费市场内的消费环境、消费数据、消费动机进行研究，然后进行有效数据整合，再确定目标投资小业主定位、目标经营商户定位，同时亦对零售市场内的零售信息、市场的供求需要、城市综合体中心内的产品设计规划进行研究设计。
城市综合体地产项目的宏观市场研究
市场是指对项目有显性和隐性影响的所有的外部力量和因素，分为微观环境，中观环境、宏观环境三种层次结构，是项目发展运行的平台。其中微观环境是指项目自身的各种因素；中观环境是指影响项目微观环境的较为直接的力量；宏观环境是指对中观环境有着直接影响，对微观环境有着间接影响的一系列社会力量。
项目的经营运行是在复杂的市场环境中进行的。市场环境的变化都直接或间接地影响项目的经营运行。因此项目开发时必须对市场环境进行调查、分析和预测，这样才能据此确定定位策略，使之与变化了的市场环境相适应。
宏观市场调研的任务在于分析市场环境、抓住机会、化解风险。在分析市场环境时应系统地了解区域人口、经济、政治、科技、法律、自然、文化等各因素的变化情况。
人口环境指一定时期、一定区域的人口状况。市场是人的市场，人的数量、构成、分布、变化增长情况决定了市场的潜在机会。
经济环境是指影响项目经营发展的外部经济力量和条件。具体为经济体制、经济战略、经济结构、经济政策作用下的经济增减状况。经济环境给项目带来机会也带来压力。
城市综合体地产项目的区域市场研究
区域市场是指项目未来经营发展的所在地区域。对该区域进行深入细化的市场研究与分析，包括对行业环境、竞争环境、消费环境进行研究分析。
分析项目所属区域的行业环境
行业环境是指具有共同特征，拥有同样客户群的项目所处的外部环境。他包括影响项目的结
构、发展、政策、竞争等要素。在分析过程中首要是分析项目所属区域内的行业特征和结构，然后再通过分析行业发展和竞争情况，从而发现市场的利弊。
从竞争环境分析中寻找市场空白点
竞争环境是由对项目产生的压力、市场竞争等条件因素组成的。一方面可以从竞争环境中发现市场空白点：另一方面，可以通过竞争环境的分析，发现实现机会的难度。竞争环境分析的内容包括了解竞争力量和规模、掌握竞争结构和规则、弄清竞争内容和手段、剖析竞争对手四个方面。
理解消费市场和消费环境
消费环境一般指一定时期的社会消费状况。消费环境的主要分析内容有消费结构分析，消费规模分析、消费水平分析、消费习惯分析。
城市综合体地产项目经济数据的多元化调研
城市综合体地产项目开发时除了对以上宏观市场及区域市场内的经济状况进行调研分析外，还要重点对市场经济进行分析。
在实际操作中，对基本经济因素的分析，都是通过收集、整理和分析各个反映经济发展各个方面的经济指标（经济数字）来进行的。
经济数据可以分为三类：先行指标、同步指标和滞后指标。
先行指标分析
先行指标是指对未来的经济发展产生影响的经济指标的统计。市场分析者经常参考这些指标来分析未来经济发展的状况及其对今后项目发展方向的影响。
先行指标指数的构成 1消费品和原料的新订单 2库存的实际变化 3流动资产总额的变化 4敏感性物价的变化 5成套设备的合同及订单 6新颁发的私人住宅建筑许可证 7净经济主体的组成 8销售及招商不畅公司比例