该城市综合体广场16000多平方米的商铺将拍卖，估价近1亿元。这是F市地税局为了追讨
该城市综合体广场开发商所欠的近1亿元税款而强制进行的拍卖活动，也是F市首次因外资开发商欠税而进行的大宗拍卖。
诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性
该城市综合体广场可谓是多事之地，各种负面报道常常见诸报端。实际上，该城市综合体广场具有非常好的城市综合体位置，处于旧城繁华城市综合体区内，交通发达，人流熙攘，是商家经营的理想场所。但可惜的是，该城市综合体广场仅享有“地利”，却没有“人和”。自交楼起，矛盾重重，纠纷不断，业主、租客和发展商、物业管理公司之间冲突时有发生，且一直都没有得到满意的解决，不是不欢而散，就是大动干戈，往往是两败俱伤。
根据以上各种事件分析，该城市综合体广场的前期操作、营销及后期的运营管理工作都存在不正确的开发操作心态，误以为城市综合体物业与住宅物业一样只要全部售完就可以统一委托一间物业管理公司进行后期的运营管理，因此没有做全面的市场调研，没有了解清楚项目的特性，未作出准确定位，未了解消费者、投资者、经营商户几方面的心态及需求，未了解城市综合体的经营特性等等问题，这样是不可能把整个城市综合体广场运营得好的。
案例三：K市最大型地铁上盖城市综合体城
该城市综合体城坐落于K市最成熟的消费购物中心，地处东西向交通干道之中山路段地铁线上，负二层与地铁站直通。K市地铁日客流量预计达113万人之多。该城市综合体城是东南亚最大地铁上盖物业，掌管着全市最强大的运输及消费力量，尽享先进交通之便，人流尽收。
该商场负二层至九层为大型购物商场，拥有56000平方米的面积，集购物、饮食、娱乐、消闲为一体。可就是这样一个超大型城市综合体城，其在经营管理上也曾存在错误的心态。
症状表现：租户纷纷退场
该城市综合体城早期引进了香港著名的百佳超市，开业时曾形成排长龙购物的喜人局面。可是好景不长，一个处于人流最旺的大型购物中心竟然在开业不到一年内变成人迹稀少，并且连一直长期承租的主力商户——华联也退租了几次，最后竟以一平方米不到四十元的价格大面积出租给华联。至于其余的小商户也纷纷退场，导致一个外形极尽富丽堂皇的大型购物中心日渐萧条。
诊断处方：业态定位要形成互动关系
该城市综合体城发生的事件说明一个城市综合体物业无论建筑外立面多么漂亮、豪华，但仅凭这
一点也算不上是一个成功的城市综合体物业。商场开业时确实是吸引了鼎盛一时的人流购物长龙，但这类消费群并不都是整个商场的目标消费群。根本原因是该城市综合体城的业态定位存在错位问题：其负一层是百佳超市，消费的人群绝大多数是家庭主妇，而首层至二层却都是高档消费商品，消费群多是高收入一族，两者之间无法形成互动关系，这就造成了该城市综合体城持续经营、发展的主要障碍。
创业容易守业难并非大型城市综合体地产项目开发的定局，关键要看发展商是否有长远经营的心态。
核心问题二
如何把握城市综合体地产与 住宅开发的本质区别？
城市综合体地产开发与住宅开发既有联系又有区别。理解它们的本质区别有助于理性开发项目。 那么，城市综合体地产与住宅开发有什么本质区别？城市综合体地产开发的核心要素是什么？
城市综合体地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足
目前，国内购物中心等城市综合体地产项目的开发大多还在沿用住宅开发思路，这是不可取的，因为购物中心等城市综合体地产项目与住宅项目在众多实际的开发操作模式上存在着本质的区别。具体表现在消费市场调研分析、开发周期控制、定价策略、城市综合体设施配套等。 住宅开发与购物中心等城市综合体地产项目的开发在经济效益上有着本质的区别，住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来计算，而城市综合体地产如果不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化，并且将潜藏风险。
总销售收入 利润
= （销售额） =
住宅的开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。城市综合体地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。而出租可以分作不定期租金回收入，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或者是带租约销售等；自营即是从开发到经营都是由开发商
项目总开支 开发成本 自行操作，例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等等各种城市综合体形式，但当中存在着各种的经营成本问题（包括：产品生产、产品入货、工资、水电费等等开销成本）
城市综合体地产开发经济效益产生模型
总销售收入 = （销售额） = ×赢利模式 租金 销售收入
不定性可行性
收入＝销售面积×售价（元,每平米） 注：其中“N年”代表永久年数或不定年数；“Y”和“X”代表不定性收入模式 城市综合体地产项目的调研对象是商家
住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作出产品定位，决定户型的比例及住宅产品类型。但购物中心等城市综合体地产项目的消费市场调研则完全不同，其销售对象不是的购物消费者，而是投资小业主和商家，特别是主力店。大部分主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，并参照其要求进行功能上的规划设计。
城市综合体地产项目多是一次性投资
一个购物中心等大型城市综合体地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的城市综合体气氛，而根本无法采用住宅的滚动式分期开发模式。
城市综合体地产项目要求发展商的资金储备雄厚
由于购物中心等城市综合体地产项目大多采用只租不售的经营方式，因此在定价策略上与出售为主的住宅项目产生巨大的差别。如购物中心开发商对某些主力店不得不采取租期内前几年低租金甚至免租金策略，这种开发模式要求购物中心等城市综合体地产发展商具备极其雄厚的资金实力，以及能够抵御比住宅开发高得多的开发风险。
收入＝租金×N年 或中期 收入＝售货利润＋现金流边际利5年或10年 或N年 短期 有入货成本或 没有入货成本 利润 项目总开支 开发成本 自营 Y营利模式
城市综合体地产项目的配套设施功能需求多元化
城市综合体设施配套建设在购物中心等城市综合体地产项目的开发中，比住宅开发具有更重要的作用。除此之外，购物中心等城市综合体地产设施的开发与住宅城市综合体设施的开发还有着其它巨大的差别。
城市综合体地产开发讲究以闹为主，多选址交通条件好的地块
购物中心等城市综合体地产项目的城市综合体设施开发选址，要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑规划地块内要建有足够数量的停车位，还需要城市交通系统的支撑。根据购物中心城市综合体设施的定位，应有城市级或区域级市政设施的支撑。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响购物中心城市综合体设施的重要因素。
而住宅项目的城市综合体设施开发选址都局限在已经规划审批的住宅用地区域内，其位置的确定主要根据整个住宅小区的交通布局、建筑规划等要求进行。
城市综合体地产项目的配套设施要综合全面
购物中心等城市综合体地产发展到目前，其城市综合体设施中的销售部分、仓储部分、管理部分等传统简单的功能设施已显得不充分，而展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义的功能设施被越来越多地成为购物中心的重要部分。
而住宅项目的城市综合体设施一般仅限于会所、运动场馆、城市综合体街等日常生活消费用
品购买、运动休闲等局部功能。
城市综合体地产项目应具备较强的辐射力
购物中心等城市综合体地产，其城市综合体设施的开发所要考虑的消费支撑体系比住宅项目所要考虑的多和深。购物中心等城市综合体地产的城市综合体设施开发必须考虑到周边顾客群体等支撑体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。
而在住宅项目中一般的城市综合体设施如会所、运动场馆、城市综合体街等都是为满足本社区居民购物、运动休闲等局部需要，消费对象大多仅限于小区内部居民。目前少量的具备对外辐射能力的社区城市综合体街，其辐射能力也非常有限。
城市综合体地产项目更注重综合气氛的营造
表现在建筑形态上，购物中心等城市综合体地产的城市综合体设施开发需要在规划设计中更
多地考虑室内外空间的整合以及城市综合体设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间、休闲共享越来越多地成为城市综合体地产吸引客源的精彩亮点，在规划设计中已经被高度重视。发展到现在，购物中心等城市综合体地产中，其城市综合体设施的建筑设计手法已完全非住宅等项目的传统的建筑立面设计了，更多的是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。
城市综合体地产的营销手法与住宅不同
在中国内地，城市综合体地产相对于住宅地产是一种全新的事业，因此，对于习惯于住宅开发的城市综合体地产开发商在营销模式上也必须注意城市综合体地产的特性。
城市综合体地产项目多以投资回报率。回报周期为营销重点
客户在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，客户购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。而购物中心等城市综合体地产实际上更多的是一种投资的概念，因此，作为投资而言，回报率和回报周期才是投资真正关心所在。
城市综合体地产项目不同的推广阶段，推广对象、推广手法均有不同
住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自主的购房者和用于投资（主要是城市中心地区的小型公寓）的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。纯投资的住宅地产在目前的经济水平下所拥有的消费群不多，其所关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。在城市综合体地产上，推广对象是分阶段来划分的。如商铺出售或出租阶段、整体交铺运作阶段。
商铺出售或出租阶段，投放媒体广告，吸引客户
该阶段的推广对象分为两类，其适用于自营的业主；用于投资的业主。
自营的客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；而投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在进行商铺销售或出租时，购物中心必须有针对性地利用投放媒体进行宣传，以吸引目标客户如主力店、次主力店、专卖店、个体户（百货零售商、连锁超市、品牌专卖、个体经营户）等的进驻。这几类目标客户的日常媒体接受途径最主要是用网络搜索及少量报纸广告，极少数观看黄金时段的电视、宣传广告、单张。