2、商品房施竣工面积和销售面积增长迅速
2003年商品房施工面积402.17万平方米，比2002年增长85.6%，其中住宅施工面积342.69万平方米，增长94.3%；商品房竣工面积89.4万平方米，比上年增长92.2%，其中住宅竣工面积81.23万平方米，增长97.8%；商品房销售面积96.17万平方米，增长69.4%;其中住宅销售面积92.62万平方米，增长67.1%。
2003年，xx市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。2003年房屋销售面积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比2003年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。
2003年房屋竣工销售面积对比9896949290888696.032003年海口房地产销售竣工面积（万平方米）89.4竣工面积销售面积
销售面积增长近70％，显示了市场强劲的需求潜力和消化能力。销售面积大于竣工面积，表明市场消化速度已经大于供应速度，正在消化以前的存量。但是我们也看到，施工面积远大于销售面积，表明未来一段时间将有大量的市场供应，而销化能力如果没有明显增加的情况下，将有部分供应量得不到消化而成为空置面积，增加市场的压力。
6
3、房地产投资资金结构有待优化
住宅仍是2003年xx市房地产开发的主体。全年xx市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业经营用房及经济适用房投资只占17.2%。值得一提的是，2003年，xx市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。目前，xx市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。 这就给房地产开发提供了一个良好得市场环境。
4、市场日趋成熟，个人购房为市场需求主体
消费者理性购房，注意货比多家，对房屋质量、居住环境的要求更高，自我保护意识增强，个人购房占同期房屋交易量的比例为 83.7% 。房地产的需求市场还是以xx本地市场为主，省内其他市县消费者及海南省外消费者为辅。开发商开始从注重经济效益到经济效益和社会效益兼顾，重视楼盘位置、环境、设计、质量及市场定位，使房地产投资开发建立在市场需求的基础上。户型、结构、面积合理、小区环境优越的商品住宅已成为房地产开发投资的主流。
5、xx市商品房价格稳步上升
根据xx市房产管理部门统计数据显示，xx市目前商品房销售基本良好，销售价格稳步上涨。2003年商品房平均价格 2200 元 / m2，比2002年增长 14% ，其中商品住宅平均价格 1800 元 / m2，增长 5% ，办公楼平均价格 3600 元 / m2，同比持平，商业用房平均价格 6000 元 / m2，增长 8% ，经济适用房平均价格 1300 元 / m2，
7
与上年持平。价格得上升，显示了消费能力在逐步提高。
2004年1—8月，xx市房管局共办理新建商品房交易3650宗,面积达485811 m2,成交金额113228万元,平均销售价格为2330.70元/ m2。在销售面积中，住宅为47.83万m2,占销售总面积的98.3%,非住宅销售仅有0.75万m2,占1.7%。商品房销售中住宅所占比重过大，交易商品房用途单一化。这也说明xx的商业、写字楼、工业厂房交易缺乏。
目前已在xx市房管局登记的商品房预售达2785宗,面积为33.5万m2。
2004年1－8月海口商品房销售物业用途类别构成（万平方米）0.75住宅非住宅47.83
6、积压空置商品房总量逐步减少
据统计， 1999 年 12 月底，xx市共有积压空置商品房 264 万平方米，停缓建“半拉子”工程 400 万平方米。至 2003 年底，已消化 210 万平方米，尚存 454 万平方米。空置面积的减少，说明消化能力加强，但空置面积依然高企，也加大了市场的压力。
8
海口市积压商品房空置存量80060040020001999年2003年664454海口市积压空置商品房存量（万平方米）
7、三级市场交易逐渐活跃
据有关部门统计，xx市在2004年1—9月的二手房交易达到4070宗，同比增长44%；面积70.2万平方米，同比增长27.9%；成交金额12.19亿元，同比增长35.5%。在二手房交易面积中，住宅占80.73%，平均价格1403元／平方米；非住宅占19.27%，平均价格1794元／平方米；综合价格为1736元／平方米。
来自xx房地产交易中心的统计数据显示，2004年1—9月，该交易中心平均每月的二手房销售额为700万元左右，而去年同期只为500万左右。其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达到900万元左右，与去年上半年同期相比超过了100%。
随着xx二手房市场的交易量不断增加，其价格也跟随着稳步上扬。据有关统计数据表明，今年第二季度二手房销售面积比上季增长59.5%，价格涨幅居各类商品房的首位，价格比去年同季和上季上涨14%和8.7%，其中住宅上涨21.4%和8.7%，同比涨幅比上季的18.9%高2.5个百分点。三季度二手房价格继续稳步上涨，住宅比去年同季上涨10.2%，比上季上涨1.4%。
三级市场得活跃，将拉动二级市场的需求，换房的需求增加将
9
直接带动大面积住宅的销售，也给这部分市场细分带来了机会。
三. 项目区域状况分析
（一）规划状况分析
1、城市规划总纲：将xx建成“第二人居地”
“第二居住地”是xx市一种新型的城市职能，在环境优美的
热带旅游城市中选择第二居住地是国际上久已流行的做法。第二居住地不仅是一个生活和规划概念，同时也是旅游、休闲、度假等相关产业职能的进一步拓展与深化。
目前在xx购房的消费群中，不少置业者来自岛外，这样的消费不但有利于xx引进外来的智力与财富，同时也为进一步消除泡沫经济、再次振兴房地产行业打下了基础。
2、“xx外滩”城市规划图
10