在售总数
342 100％ 70％ （2）项目存在的问题
①户型面积偏大导致销售周期较长。面积较小的三房只余下少量部分约15％，其他剩下的皆为四房以上的大户型。
②项目一期已入伙，但小区中心的道路、园林尚未完工，让购房者缺乏购买信心。
③小区打海滨概念，而海景单位非常有限，园林也没有凸显滨海特色。
（3）客户群体
xx本地客户占50％，外地客户占50％。
3、福海新城
(1)楼盘调查表
项 目 名 称 占地面积（m2） 发售时间 开发商 建筑设计 承建商 物业管理公司 最低价(元) 户型面积及比例、销福海新城 2003.11 位置 和平大道与妥甸五东路交汇处 规模 层数 4栋小高层 18 建筑面积(m2) 入伙时间 1888 户型 3房平面 4房平面 均价（元） 面积（m2） 117-124 141 21
规划、 园林 设计 代理商 物管费（元） 2600 套数 120 60 1.1 最高价3100 （元） 所占比例 销售率 67％ 33％
售率
在售总数 180 100％ 70％ (2)项目存在的问题
①项目为小高层点式结构塔楼，户型不通透。 ②缺乏园林景观。
③不注重营销推广，售楼处缺乏包装，进入销售后期几乎没有广告宣传。
4、项目周边可比楼盘一览表：
项目名称 层数 小高层共5栋236户 户型 面积（m2） 3房 3房 4房 顶层复式 在售总数 3房 4房 5房复式 在售总数 3房平面 4房平面 在售总数 138 145 196 328 6 金椰都海滨花园 福海新城
套数 一品水苑 所占比例 总销售率 128 54％ 32 14％ 56 24％ 20 8％ 23 40％ 50％ 30％ 20％ 67％ 33％ 70％ 70％ 8栋一期4栋小高层 4栋小高层 125 143-165 180-320 117-124 141 170 104 68 342 120 60 180
五、本项目基本情况
（一）项目概况
帝都国际项目占地34796平方米，建筑面积43156平方米，商业面积6600平方米，容积率1.24。共8栋400套。1－3栋为6层建筑，4－8栋为8层、9层建筑。
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（二）帝都国际项目SWOT分析 （优势、劣势、机会点、威胁点）
帝都国际区位图
1、项目优势
1）地理优势。位于海边但又离海近700米，近海而不靠海，符合xx本地人的居住喜好。
2）地块平整、周边无脏乱差环境。
3）xxx居住氛围浓郁，自然景观条件好，是置业居家的理想居所。 4）项目有独立的商场，还有长达300米的商业街，商业面积达6000平米，填补了周边居住小区无规模商业的空白。
5）项目1－4栋为多层，5－10栋为8、9层建筑，在xxx小高层林立的市场环境下显得较为稀缺。
6）项目周边皆为3房及3房以上大户型，而本项目小户型供应较多，填补周边项目市场空白。
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2、项目劣势
1）一期规模较小。
2）地块形状不规则，而且中间被一条市政路分割。 3）周边居民不多，人气不足，不利于商业启动。
3、项目机会点
1）市政府对xxx的规划和市政设施建设将提升xxx的形象。 2）xx市房地产市场重新启动，升温明显。
3）海南旅游产业的蓬勃发展将给xx地产注入活力。
4）江南城项目的推广和宣传将带来不少过往看楼人流，本项目是其必经之地，也将会给本项目带来一定的人气。而且宝安集团将拓宽项目门前的和平大道北段、引进3条公交线路，这对本项目来讲也是很好的契机，大大改善了项目的交通条件。
4、项目威胁点
1）xx经济水平较低使得市民消费力有限，本地居民大多拥有自建房或单位福利房，购房需求不旺盛。
2）片区项目销售周期大多较长，长达2年甚至更多。 3）与异军突起的江南城为邻给本项目不小的压力。
4）整个xx市商业用房销售量非常有限，本项目商铺销售也将不很顺畅。
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六. 项目定位
1、户型定位
根据周边竞争楼盘的调查分析，区域楼盘基本以大户型住宅为主，小户型住宅基本上属于市场空白，本项目的主力户型定位为1房（52－57平方米）、2房（87－91平方米）、3房（124－131平方米），同种户型面积比竞争项目偏小，形成了市场需求空白和产品差异化，避开竞争压力，市场风险相对较少。
2、档次定位
本项目经过精心的规划设计，独具异国风情园林、高品质的建筑、低容积率等综合素质，使本项目达到高档住宅档次，极大提高了市场竞争力和价格竞争力，获得更大的价值空间。
3、价格定位
根据本项目住宅的特点及实际情况，考虑到周边可比案例交易市场比较活跃，因此决定先取市场比较法作为本次的基本方法来求取本项目住宅和商业的价格。
市场比较法就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
通过本项目与同类竞争楼盘的比较，另考虑本项目自身特点及
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