6、从开发规模来看
项目开发规模普遍较小，建筑面积大多在50000平米以下。
7、从市场竞争情况来看
地产市场竞争激烈，xxx在售的项目在35个以上，众多中小开发商分吃xx房地产市场这块小蛋糕。开发商实力不雄厚，同时开发几个项目的企业只有金手指、江中实业、金邦实业少数几家，许多开发企业的品牌没有树立起来。
外地实力开发商以独具特色的产品和先进的营销手法领跑市场，如宝安集团开发的江南城项目。
8、从消费者市场反映来看
低密度的多层小户型项目和有特色的大户型较受市场欢迎，如滨海华庭和江南城项目。
9、从置业群体来看
客户群体xx本地人和外地人隔占一半左右，其他为海南省内其他地区和岛外客户。二次置业人群所占比例较大，不少项目如江南城、滨海华庭二次置业客户达50％以上。
10、从销售周期来看
销售周期较长，多数项目的销售周期为1－2年。因此市场上现房供应量较大。xxx市场还剩下较多尚未销售的现楼，对期房销售市场造成一定的冲击。
11、从价格上看
住宅用房，除去带装修的四季花开、碧海滨江别墅，价格最高的
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两个项目为江南城和滨海华庭，其他项目价格均在3000元以下。由此可见，多层低密度住宅因为稀缺在xxx的价格反而超过建筑成本较高的小高层。
项目名称 江南城 一品水苑 金椰都海滨花园 福海新城 星光海岸 阳光熙园 金色假日 伊甸家园 加州阳光 滨海华庭 碧海滨江国际贵族别墅 四季花开（带精装修） 绿岛家园2期 万恒城市花园3期 香榭丽花园 北海岸88号 侨达花园 港湾花园
均价（元/平方米） 3700 3300 2700 2600 2500 2700 2600 2900 2200 3100 5200 4600 3000 2800 2600 2800 2900 2800 12、从物业类别商业用房来看
本片区大多项目都拥有裙楼商业，但大多空置，这和片区人气不足、商业氛围不浓有关。
xxx商业物业价格调查分析
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价格物业 一品 福海 新城 8000 6000 4000 金椰都 花园 6000 侨达 花园 5000 港湾 花园 8000 6000 绿岛 家园 10800 9000 楼层 1楼 2楼 3楼
水苑 6500 四. 项目周边可比楼盘分析
1、一品水苑
（1）楼盘调查表
项 目 名 称 占地面积（m2） 发售时间（年、月） 开发商 建筑设计 一品水苑 27000 2002.2 位置 妥甸五东路16号 规模 层数 小高层共5栋236户 14、16层 建筑面积44000 (m2) 入伙时间 2004 （年、月） 海南宝通地产有限公司 规划、 美国EDSA东方环境研究所 园林 东方园林深圳公司 设计 承建商 代理商 海南嘉德旅游房地产投资咨询 物业管海南嘉德公寓度假村管物管费1.6 理公司 理有限公司 元/m2 最低价2800 均价（元） 3300 最高价3800 (元) （元） 户型 面积（m2） 套数 所占比例 销售率 3房 138 128 54％ 户型面3房 145 32 14％ 积及比4房 196 56 24％ 例、销售顶层复式 328 20 8％ 率 合计 236 10040％ ％ 商铺 商铺1－2层，面积72-250米，销售均价6500。 18
（2）项目营销特点
①针对外地投资型客户销售
包租型投资方案：客户购买一品水苑公寓，给予30个月的投资保障，购房时按总房价的15％一次性支付给业主，风险由一品水苑承担。
委托出租投资方案：购买一品水苑公寓，可委托物业管理公司进行经营管理，出租租金除支付给物业管理公司相当于第一个月租金的中介费和自第二个月起12％的服务费用外，剩余部分全部归业主所有。
②设置外展销处：温州、上海、无锡。 （3）项目存在的问题
①户型过大，投资者一般愿意购买小户型。而本项目每套总价均在40万元以上，投资成本高，风险大，而项目的出租客户有限，出租优势不明显，
②入住率低。项目目前入住仅50户，入住率不到30％，缺乏生活气氛。
③周边配套不全，只有燕泰酒店紧邻。交通不便，没有公交车通往小区。
④销售现场缺乏包装，为一临街商铺布置而成，与其较好的产品品质形成较大的反差。
（4）项目优势
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①园林布置细致精美。小区门口为两株嫁接树木，在榕树上嫁接椰树，颇有特色。小区内主干道旁种植高大木棉，夏日荫凉遮阳。中心花园小品与园林、游乐设施完美搭配，错落有致。且小区内地上无停车位，都在地下，保证地面的最大绿地率。
②建筑设计与品质优势。户型通透，房屋材质均为较好材料，门为木质防火防盗门，塑钢窗、雕花阳台栏杆、厨房专用排烟道设计。
（5）客户群体
本地首次置业者20％，本地二次置业者30％，海南岛外置业者50％。
2、金椰都海滨花园
（1）楼盘调查表
项 目 名 称 占地面积（m2） 发售时间 开发商 建筑设计 承建商 物业管理公司 最低价(元) 户型面积及比例、销售率 金椰都海滨位置 和平大道59号 花园 40363 建筑面积94517 规模 (m2) 2002.4 入伙时间 2004.9 层数 海南金椰都置业有限公司 8栋一期4栋小高层 10-13 开发商自己管理 2300 均价（元） 户型 3房 4房 5房复式 面积（m2） 125 143-165 180-320 规划、 园林 设计 代理商 物管费（元） 2700 套数 170 104 68 美国EDSA东方环境研究所 无 1元 最高价3000 （元） 所占比例 销售率 50％ 30％ 20％ 20