一、销售收入预测
参考企业提供的资料及根据目前项目片区内该类物业的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目住宅销售均价为3000元/平方米，商业销售均价为5000元/平方米（见第六章分析），该项目可售建筑面积为43022.14平方米(该项目住宅可售建筑面积为36354.4平方米，商业可售建筑面积6667.74平方米)。
则整个项目的销售收入： 3000×36354.4+5000×6667.74=14240万元
二、项目利润率预测
（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） 项目 项目销售收入： 项目投资 经营税金及附加 营业税及附加 印花税 土地增值费 利润总额 所得税 净利润 税前投资利润率 税后投资利润率 计算公式 (1)×5.5% （1）×0.05% [(1)－(2)*110%－(3)－(4)]×30% （1）-（2）-（3） (4)×15% (4)－(5) (4)÷(2) (6)÷(2)
金额（万元） 14240 9045 1840 783 7 1050 3355 503 2852 37.09% 31.53% 第四章 贷款风险分析
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一、开发项目贷款风险因素综述
作为一个房地产开发贷款项目，其风险主要来源于如下几方面因素：其一该项目自身开发风险，因为开发项目自身的市场定位、销售状况等成功与否将直接影响贷款的风险。包括政府政策风险，开发建设期风险、建造成本风险、工程质量风险、营销策划风险等，其二是小业主无法还清贷款，开发商资信风险、法律风险等。下面就项目风险分别作定量和定性分析。 二、项目风险
1、项目建设资金风险
由于房地产项目开发建设周期较长,因此存在着：
①由于开发商建设资金筹措计划不能落实,造成建设资金不足而停工；
②由于人为或非人为的因素使开发周期延长，造成总投资增加； ③由于设计变更、材料设备更改，直接造成项目总投资增加； ④由于建筑物本体出现工程质量问题，需要返工或加固，造成不能按期竣工验收，且增加项目总投资；
一旦发生上述情况，造成建设资金不足或出现“烂尾楼”,房地产开发建设的建设风险是可能存在的。我们应从开发商、投资商自身的经济实力，设计单位、施工单位、监理单位的资质情况及实力情况加以预测。
开发商xx晔隆房地产有限公司由中房集团控股，经济实力雄厚，该公司经营状况良好。资产负债率、流动比率、速动比率三项指标均较好，长、短期偿债能力较强。
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按本项目目前建设状况，应考虑一定程度建筑物本体风险。
2．项目销售风险
“帝都国际”尚未开始公开发售，但目前市场对此类物业需求量较大，随着整个项目的逐步建设和广告宣传，该项目以其所处的优越地理位置，方便的交通，其销售前景是较乐观的，销售风险应该不大。
3．开发商资信风险：
开发商资信风险来源于开发商以往与银行合作履约信用程度。其履约信用程度好的，则贷款风险小。反之则将面临较大风险。
4．政府政策风险：
这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影响。
5．经济效益分析：
（1）项目销售收入及回款时间估算
按测算的销售价格及销售率计算项目的销售收入，同时根据xx住宅楼盘的一般销售情况及本项目的实际情况，估计该项目住宅和商业销售进度:2005年70%，2006年30%（不考虑销售空置），计算各时期的销售回款金额（详见附表10《项目销售计划及销售收入测算表》）。 （2）销售税费
按规定，xx市房地产二级市场转让税费主要是经营税金及附加（营业税、城市建设维护税、印花税、土地增值费四项），合计为1840万元。 （3）项目利润
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经测算项目的税后利润为2852万元，税后投资利润率31.53%。 （4）现金流量表
计算时基准收益率取8.58%（详见附表《项目财务现金流量表》） （5）财务内部收益率（FIRR）
由前表计算可得，该项目在设定条件下财务内部收益率为：54.1%。
（6）财务净现值(FNPV)
项目在计算期内的财务净现值为:1944万元。 （7）动态投资回收期
该项目的动态投资回收期：1.91年 （8）综合财务指标分析结论
该项目的各项指标表明，项目具有较好的可行性。
6．敏感性分析
销售价格及工程成本变化的敏感性分析详见附表：《项目敏感分析表》。
经测算可知，销售价格和工程成本的两个因素分别变动对项目效益将产生直接影响，从两个因素的影响程度看，销售价格的影响大于工程成本的影响，项目指标对价格变动的敏感度相对较高。
从项目敏感性分析可看出，总投资增加10%及售价下降10%对本项目的经济效益影响较大。建议开发商对本项目工程成本进行严格控制，同时不断加大销售力度，以免出现以上2种情况，从而影响到本项目的盈利能力。
7．盈亏平衡分析
该项目总投资9045万元（含应付利息）。盈亏平衡点的计算依
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据为：销售收入-总投资-销售税费=0；销售税费包括营业税、城建税、印花税、土地增值税，在盈亏平衡时，土地增值税为0，故在盈亏平衡点四项税费可按销售收入的5.5%计算。
则在盈亏平衡点的销售收入为：
总投资/（1-5.55%）=9045/94. 5%=9571万元
当销售进度达到9571/14240×100%=67.2%时，本项目全部投资及贷款本息可收回。
附 表
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