周边商业物业的售价情况，我们可以确定本项目中住宅的销售均价为3000元/平方米、商业的销售均价为5000元/平方米较为适宜且具有一定的市场竞争力。
住宅和商业定价（以住宅为例，商业同理测算）
（1）影响住宅定价的各种因素及所占权重
因 素 权重 位 置 16 交 通 15 居住建筑园林投资自然知名度 3 周边小区物业总 计 100 氛围 品质 品质 前景 环境 11 12 10 13 5 配套 配套 管理 6 3 6
（2）与帝都国际类比住宅及系数修正表：
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 因素 位置 交通 居住氛围 人流 周边居民 投资前景 业态组合 知名度 居住环境 建筑形象 物业管理 系数总计 满分 一品水苑 福海新城 金椰都滨海花园 帝都国际 16 15 11 12 10 13 5 3 6 3 6 100 10 11 9 11 10 10 3 2 3 2 4 75 11 12 8 11 7 10 2 2 2 1 4 70 10 11 9 9 8 11 3 2 3 1 4 71 10 11 8 11 10 11 4 1 3 2 4 75 （3）价格计算公式 ①参考周边住宅情况：
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选择范围内可比性较强的住宅物业作为参照对象，有利于提高帝都国际住宅定价的准确性和科学性。
选定的可比性住宅物业为：一品水苑、福海新城、金椰都滨海花园
②住宅价格计算：
P=Σ(K*T*Q/W)
P:“帝都国际”住宅价格 K:各参考物业所占权重 T:参考物业价格 Q:帝都国际系数 W:参考物业系数
根据参考物业与本物业的可类比性确定计算权重。
价格计算表
参考项目 权重 权重 住宅价格 系数总和 住宅 商业 金椰都滨海花园 20％ 2700 71 一品水苑 福海新城 帝都国际 65％ 3300 75 15％ 2600 70 —— —— 72 3008 5000 2059＋401＋548 同理测算 通过以上测算，帝都国际的住宅均价为3000元/平米（取整），商业均价5000元/平米。
第二章 投资估算与资金筹措
一、项目投资估算
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1．估算依据
参照委托人提供的资料以及当前xx市建筑市场的价格情况。
2．项目投资概算
1）土地费用：地价款按375元/平方米，为1618万元。 2）前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研究费。根据企业提供的资料，该项目占地面积34796平方米，总建筑面积43156平方米,则总费用为181万元（取整） 该项费用视为2004年初一次性投入
3）房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费共计5179万元。该项费用2004年投入20%，2005年投入75%,2006年投入5%（见下页表）
建筑工程成本及增加值
序号 1 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 3 合计 项目名称 前期款 场地平整 钻探 设计费 临时水电 监理费 招投标合同鉴定费 建筑工程费 单位成本(元/平方米) 42 5 3.5 20 3.5 7 3 1200 总成本费用为1242元/平方米
4）配套费用：按200元/平方米计,总费用为863万元。
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5)报建费用:按50元/平方米计,总费用为216万元 6）管理费：按60元/平方米计,总费用为259万元 7）销售费用：按60元/平方米计,总费用为259万元 8）不可预见费：按70元/平方米计,总费用为302万元
9）财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和向股东借款的利息，1年内贷款利率为5.58%，该项目贷款总额为3000万元。
则： 2005年利息：3000×5.58%×10/12=140万元
2006年利息：3000×5.58%×2/12=28万元
合计：168万元
项目总投资估算表
项目名称 土地费用 前期工程费 房屋开发费 报建费用 财务费用 管理费用 销售费用 配套费用 不可预见费 合 计 投资金额（万元） 1618 181 5179 216 168 259 259 863 302 9045
二、项目资金筹措
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本项目总投资额为9045万元，目前已投入开发建设资金约3215万元（包括地价款），为开发商自筹，占投资的35.5%,后续资金尚需约5830万元。其中开发商自筹3500万元,向申请银行借款3000万元，项目预售资金回笼款2545万元。
第三章
项目利润率预测
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