可研报告2010-09-13 - 图文

上海国际时尚中心项目一期、二期部分

可行性研究报告

上海十七棉投资发展有限公司

2010年9月13日

1

目录

一、项目概况 ............................................................................................................................................. 1

1、项目名称 ....................................................................................................................................... 1 2、项目位置 ....................................................................................................................................... 1 3、项目背景 ....................................................................................................................................... 2 4、项目开发单位历史沿革 ............................................................................................................... 3 二、项目总体定位与改造方案 ................................................................................................................. 3

1、项目综合分析 ............................................................................................................................... 4

1.1 优势分析 .............................................................................................................................. 4 1.2劣势分析 ............................................................................................................................... 4 1.3机会分析 ............................................................................................................................... 5 1.4威胁分析 ............................................................................................................................... 5 2、上海时尚产业发展背景 ............................................................................................................... 6 3、项目定位 ....................................................................................................................................... 7 4、目标客户群定位 ........................................................................................................................... 7 5、功能定位 ....................................................................................................................................... 8

5.1时尚精品仓 ........................................................................................................................... 9 5.2时尚创意办公 ....................................................................................................................... 9 5.3多功能秀场 ......................................................................................................................... 10 5.4时尚餐饮娱乐 ..................................................................................................................... 10 5.5时尚公寓酒店 ..................................................................................................................... 11 5.6时尚接待会所 ..................................................................................................................... 11 6、 总效果图 ................................................................................................................................... 12 三、工程项目改造方案及投资预算 ....................................................................................................... 13

1、项目概况 ..................................................................................................................................... 13 2、建筑现状 ..................................................................................................................................... 13

2.1保护建筑 ............................................................................................................................. 13 2.2保留建筑 ............................................................................................................................. 13 3、分期建设 ..................................................................................................................................... 14 4、项目总指标 ................................................................................................................................. 14 5、主要经济技术指标表 ................................................................................................................. 14 6、改造内容 ..................................................................................................................................... 15 7、投资预算 ..................................................................................................................................... 16

7.1概述 ..................................................................................................................................... 16 7.2编制范围 ............................................................................................................................. 17 7.3编制依据 ............................................................................................................................. 17 7.4资金筹措 ............................................................................................................................. 17

四、园区的租金分析及区域物业市场分析 ........................................................................................... 21

1、园区的租金分析 ......................................................................................................................... 21 2、区域物业市场分析 ..................................................................................................................... 23

2.1区域办公市场分析 ............................................................................................................. 24 2.2周边商铺市场分析 ............................................................................................................. 29

2

五、南厂区（项目一期、二期）收入测算依据 ................................................................................... 29 六、效益分析 ........................................................................................................................................... 31

1、财务基础数据 ............................................................................................................................. 31

1.1 确定财务基础数据应遵循的主要经济法规 ................................................................... 31 1.2 各项财务基础数据 ........................................................................................................... 31 2、收入估算 ..................................................................................................................................... 31 3、成本估算 ..................................................................................................................................... 35 4、财务分析 ..................................................................................................................................... 36

4.1盈利能力分析 .................................................................................................................... 36 4.2效益分析结论 .................................................................................................................... 36

七、项目运营分析 ................................................................................................................................... 41 八、项目的未来展望 ............................................................................................................................... 42

3

一、项目概况

1、项目名称

上海“十七棉”项目定位为“上海国际时尚中心”。以国际时尚潮流为先导，以历史保护建筑文化为底蕴，以时尚生活多元化品味作为核心构想，融合时尚精品仓、时尚秀场、时尚创意办公、时尚餐饮娱乐、时尚会所等多种时尚商业元素融为一体的示范性的国际时尚中心。

2、项目位置

项目地处上海杨浦区，西临杨树浦路、北倚定海路、东南临黄浦江、西南至杨浦区电厂。项目位于杨浦区杨树浦路2866号，属上棉十七厂的改造项目。

东部的复兴岛作为浦江内唯一内陆岛，拥有得天独厚的自然地理条件。规划中复兴岛将被塑塑造成一个生态岛。并兼有娱乐休闲、会议论坛、

科技研究、休憩疗养等配套，还将设置带有驳船码头的研究中心、国际学术交流中心以及国际知名大学校长论坛等学术设施。

西部的杨浦发电厂是上海最早的电厂，目前已经被列入上海市重点保护建筑，并将于2010年停止运营。

此外本项目作为拥有浦江黄金岸线资源的商业项目，规划上属于黄浦江北岸创意滨江产业基地。加上项目西北侧的凉城地区早已贯彻人口导入的概念，使得区内的商务、交通、商业、生活设施以及住宅建筑都已形成较大规模，较为成熟。所以该区域得天独厚的地理位置优势为本项目的定位作了必要的支撑。

1

3、项目背景

十七棉是隶属于上海纺织集团的重要纺织机构，位于上海市杨浦区的杨树浦路，紧邻黄浦江的北岸，是一个有一定历史背景与文化底蕴的大型国企。工厂搬迁后，厂区留下了一批二十世纪二、三十年代兴建的重要历史保护建筑，作为上海市级三类及四类历史保护建筑，具有重要的历史和文化价值，主要包括生产厂房和办公楼。这些历史保护建筑不仅印证了国棉十七厂的发展与变迁，也记录了一些特定时期的重大历史事件。

上世纪30年代至解放初期，黄浦江浦西沿岸，西起复兴岛，东至黎平路，形成160万平方米的工业带，成为上海最大的工业区。其中，上海第十七棉纺织总厂分作南北两区，中间隔着杨树浦路，北区西临内江路东靠定海路，总面积30860㎡，南区南侧紧邻杨树浦发电厂，总面积91070㎡。20世纪80年代中期到90年代初期，十七棉拥有万余名职工，曾被称为“万人厂”， 90年代中期，受到上海纺织行业大调整的影响，大批工人转岗、下岗直至工厂完全停产，导致一些旧厂房、旧工业区大量闲置，城市发展和城市形象受到较到影响。

为配合上海城市发展战略，挖掘现有城市特色和资源优势，对接老城区繁华，创建独特的国际时尚中心之建筑形态与人文环境，打造成“时尚、典雅、浪漫”的现代化国际性大都市标志性亮点、将引领城市发展战略，成为城市建设、科学发展的典范。

近年来，国际顶级品牌大量进入、上海时装周成功举办、本土设计师不断涌现、以时尚消费扩张为标志，上海逐步与国际性的时尚接轨，伴随着对时尚的消费的逐年增加，上海有很大的机会打造成为继美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”之后的“第六时尚之都”。本项目经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，将17棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即“上海国际时尚中心”。

借助中国在世界日益上升的国际影响力和上海的城市品牌和本项目积极与五大时尚之都进行沟通合作，将五大时尚之都之时尚要素、资源和品牌引入上海，借以推动上海时尚产业的发展。而在与世界五大时尚之都的交流合作中，上海的城市品牌和

2