三、工程项目改造方案及投资预算
1、项目概况
此次规划改造方案以纺织产业为基本，以时尚为主题，引入时尚体验、时尚文化、时尚创意、时尚休闲、时尚炫动等机能，将基地打造为新世纪的上海国际时尚中心，不仅可以为旧厂房改造树立一个新型的典范，而且会带动周边房地产的联动开发，对改善黄浦江边的城市面貌、丰富创意园区的商业业态，促进杨浦区域的经济发展等方面做出积极的贡献。
本项目位于上海市杨树浦路2866号（近定海路），整个南厂区总占地面积134亩，厂区内原有各种建筑及构筑物150多栋，约100,143.92平方米。
2、建筑现状
2.1保护建筑
基地内保护建筑主要由锯齿型厂房、办公楼和相关的附属配套设施用房组成。保护建筑的前身为裕丰纺织株式会社，由日本建筑师平野勇造设计，为砖木与钢屋架结构，建造年限为1912~1935年。保护建筑的等级为三类和四类。其中1~5号建筑是三类保护建筑，6号建筑为四类保护建筑。
2.2保留建筑
本项目根据功能需要进行了有选择的保留，主要保留了沿江建筑的8#、9#、10#、11#、12#以及靠近杨树浦路的13#楼。
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3、分期建设
本改造项目分为二期进行开发建设：
一期：1#、2#、3#、8#、9#、10#、11#、12#建筑及中央景观大道、沿江景观、配套设施，2010年7月完成。其中时尚接待会所（1#楼）和时尚多功能秀场（3#楼）已于2010年5月投入使用。
二期：4#、5#、6#、13#建筑及次要道路，2010年12月完成。建设完成后，时尚精品仓（4#、5#、6#楼）、时尚餐饮娱乐（2#、8#、9#、10#、11#、12#）及时尚创意办公（13#）可交由入住厂商开展二次装修。
4、项目总指标
本项目总用地面积为89333平方米，总建筑面积为76699平方米。
5、主要经济技术指标表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 名称 用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 建筑基底总面积 道路广场总面积 绿地总面积 容积率 建筑密度 绿地率 机动停车位 非机动停车位 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 辆 辆 数量 89333 76699 76574 125 56407 26483 6443 0.86 63 7 171 330 备注 另考虑北厂区停车 另考虑北厂区停车
分栋建筑面积表
建筑编号 1# 14
建筑面积 建筑功能 会所 性质 一期 保护建筑 1556 建筑面积 备注 二期 含地下建筑面积125平方米 2# 3# 4# 5# 6# 6#辅楼 8# 9# 10# 11# 12# 13# 合计 餐饮 秀场 精品仓 精品仓 精品仓 精品仓 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 办公、停车 保护建筑 保护建筑 保护建筑 保护建筑 保护建筑 新建建筑 保留建筑 保留建筑 保留建筑 保留建筑 保留建筑 保留建筑 441 9390 579 4910 2137 15100 582 424 35119 16518 7236 11183 6643 41580
6、改造内容
6.1 时尚接待会所（1＃楼及辅楼）：建筑改建、保护建筑保护性修缮、室内外全 装修、水、强弱电、空调、燃气管网、消防系统安装；
6.2 多功能秀场（3＃楼）：秀场结构改建、保护建筑保护性修缮、室内外全装修、 水、强弱电、空调、消防系统安装；
6.3 时尚精品仓（4＃楼、5＃楼、6＃楼、6#辅楼）
4＃楼：结构改建、保护建筑保护性修缮、室外装修、室内商铺初装修及公共部 位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内；
5＃楼：结构改建、保护建筑保护性修缮、室外装修、室内商铺初装修及公共部 位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内；
6＃楼：结构改建、保护建筑保护性修缮、室外装修、室内商铺初装修及公共部 位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内； 6#辅楼：新建；
6.4 时尚餐饮娱乐（2＃楼、8＃楼、9＃楼、10＃楼、11＃楼、12＃楼） 2＃楼：外立面装修、水电总管接到室内；
8＃楼：结构改建、室外装修、室内公共部位精装修、空调、消防系统安装、
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水、强弱电、燃气总管接到室内；
9＃楼：结构改建、室外构架、室内公共部位精装修、空调、消防系统安装、 水、强弱电、燃气总管接到室内；
10＃楼：结构改建、室外钢构架、室内公共部位精装修、空调、消防系统安 装、水、强弱电、燃气总管接到室内；
11＃楼：结构翻建、室外装修、空调、消防系统安装、水、强弱电、燃气总 管接到室内；
12＃楼：结构改建、室外装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到 室内；
6.5 时尚创意办公（13＃楼）：结构改建、室外装修、室内办公初装修及公共部 位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内；
此外，还包括：围墙、大门拆除新建；新建滨江广场、新建木平台；室内外安 全监控系统安装；中心广场及各类室外工程（室外管网、路面铺装、绿化工程、景观 工程、消防工程、泛光照明、室外LED屏等）；10KV强电改造、新建三个用户配电站、 新铺两路外线进线。
7、投资预算
上海国际时尚中心一期施工图预算总造价为23520.55万元。其中建安工程（总包部分）为12127.7063万元，专业分包工程为5735.6372万元，设备购置费2357.5817万元，其他建设费3299.6248万元。
上海国际时尚中心二期施工图预算总造价为22980.33619万元。其中建安工程（总包部分）为14998.002万元，专业分包工程为3779.1342万元，设备购置费2695万元，其他建设费1508.2万元。
一、二期预算合计为46500.88619万元。
7.1概述
本项目位于上海市杨树浦路2866号（近定海路），整个南厂区总占地面积134亩，
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厂区内原有各种建筑及构筑物150多栋，约100,143.92平方米。本项目主要改造内容为： 1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼改造工程；中央景观大道；沿江景观；次要道路；室外总体配套设施。
7.2编制范围
本次编制工程施工图预算书范围为1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼及室外总体的土建、装修、安装工程。
7.3编制依据
? 夏邦杰设计公司关于上海国际时尚中心改造工程的方案及概念设计； ? 上海现代建筑设计(集团)有限公司根据夏邦杰公司设计概念所编制的1#楼、
2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼以及室外总体工程的土建安装施工图纸；
? 本施工图预算采用的定额为《上海市建筑工程预算定额》（2000）、给排水电
气工程按《上海市安装工程预算定额》(2000)；
? 土建综合费率按7%取定，税金为3.41%；安装综合费率按45%取定，税金为
3.41%；措施费中安全文明施工措施费按照建安工程总造价的3.5%计取，主要材料价格按照市场建筑建材业市场管理总站发布的建设工程价格市场信息及我方市场询价取定；
? 业主提供的关于工程的相关其他资料。
7.4资金筹措
本项目总投资为46758万元（其中257万元为二期工程借款的资本化利息，未列入工程一期、二期预算汇总表）, 由上海十七棉投资发展有限公司向上海纺织(集团)有限公司借款解决。
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