为5%。
车库2011年-2025年出租率均为50%。
? 土地收入：共有19亩土地，每亩成本价为350万元，每亩收购价为450万元，
共有收益1900万元，预计2011年可以实现利润。 ? 北厂西块的收入来源是酒店式公寓。
? 本项目主要技术经济指标
拟建二幢酒店式公寓（性质为商务办公），基地面积为10870平方米（16.3亩）,建筑面积为21740平方米，建筑占地面积为2718平方米。地下机动车位约8000平方米，其中：地面停车位20辆，地下机动车位160辆。
? 建设周期
本项目拟在2011年3月1日正式开工，2013年4月30日全部竣工交付使用，
建设周期为25个月。
? 开发成本
名称
（一）前期开发费
单价（元/平方米） 100
合价（万元） 217
（包括验线费、工程勘察费、招投标费、工程设计费、设计审图费、招标管理费、质量 监督费、档案编制费、技术资料费、专家评审费等）
（二）配套设施费 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
（三）建筑安装工程费
33
100
单价（元/平方米） 1000 150 50 100 25 24.5 30 10 200 1589.5
217
合价（万元） 2174 326 109 217 54 53 65 22 435 3455
小计： 名称 供电配套费 供水配套费 排水配套费 弱电配套费 有线配套费 煤气配套费 环卫配套费 通信配套费 消防配套费 小计：
序号 1 2 3 4 5 6 名称
（四）地下建筑工程费 （五）房屋维修费 （六）费用 序号 1 2 合计 不可预计费 开发成本总计
名称 建筑安装工程费 （含消防、强电等设备） 总体工程费 电梯设备及安装 工程监理费 工程开办费 装饰费用 小计： 名称 管理费用 财务费用 小计：
单价（元/平方米） 3200 150 245 50 50 3500 7195
单价（元/平方米） 3000（8000㎡） 51.8
单价（元/平方米） 200 300 500 10539 5% 11066
合价（万元） 6957 326 532 108 108 7609 15640 合价（万元） 2400 113
合价（万元） 435 652 1087 22912 1146 24058
? 主要财务效益分析指标
1、项目总投资 序号 1 2
2、效益预算 序号 1
34
名称 土地使用费 开发成本 小计： 名称 销售收入 车位 小计： 减：开发成本 税金 净利润
单价（元/平方米） 6180（按824万元/亩计） 11066 17246
单价（元/平方米） 25000
150000（160只） 17246 8.565% 2943
合价（万元） 13435 24058 37493 合价（万元） 54350 2400 56750 37493 4860 14397
上海十七棉投资发展有限公司作为项目开发主体，上海纺织置业有限公司协助参与相关工作，故项目开发利润以80%：20%的比例分配。十七棉公司享有14397万元中80%的部分，合计为11518万元；纺织置业公司享有14397万元中20%的部分，合计为2879万元。按照工程的进度，十七棉公司预计在2015年和2016年分别有5759万元的收益。
3、成本估算
? 折旧费
固定资产折旧采用直线法，残值按固定资产原值的5％计算，房屋、建筑物折旧年限30年，设备折旧年限10年，装修折旧年限7年，摊销非按摊入对象的折旧年限计算。
2011年-2017年每年计提折旧4409万元，2018年-2020年每年计提折旧1397万元，2021年-2025年每年计提折旧469万元。
? 营运费用
按经营收入的1%计取。 ? 税金
房产税按租金收入的12%计取，附加税5.56%计取。
? 利息
按年利率6%计取。 ? 管理费用
按经营收入的20%计取。
35
4、财务分析
4.1盈利能力分析
反映盈利能力的主要指标有财务内部收益率和投资回收期，辅助指标有财务净现值、投资利润率、投资利税率。
? 盈利能力的评价指标如下：
全 部 投 资
税 前 税 后 财务内部 ( ％ ) 8.42 6.82 收益率 投资回收期 ( 年 ) 10 10.49 财务净现值 (万元) 1199 -3091
(i=8％) 本项目的投资利润率为 6.25％。
年平均利润总额 投资利润率＝───────×100％＝6.25％
投资总额
? 所得税
本项目企业所得税率按25%计算。
4.2效益分析结论
财务分析表明，本项目全部投资所得税后财务内部收益率为6.82％，投资回收期(含建设期) 为10.49年， 投资利润率6.25％，表明该项目具有一定的盈利能力。
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损 益 表 (单位:万元)
序号 1 2 3 4 5 6 收入合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项 目 秀场租金收入 精品仓租金收入 办公楼租金收入 餐饮租金收入 车库租金收入 会所租金收入 租金收入合计 物业变现收入 三期酒店公寓（净利） 土地收入（净利） 建筑物折旧 营运费用 管理费用 经营税金支出 变现税费支出 利息费用 成本合计 税前利润 所得税 税后利润 合计 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 432 1,492 143 425 48 150 2,690 1,900 4,590 4,409 388 538 472 1,343 7,151 -2,561 -2,561 454 3,133 344 892 72 150 5,044 5,044 4,409 435 1,009 886 1,283 8,021 -2,977 -2,977 680 4,464 377 1,204 76 150 6,951 6,951 4,409 410 1,390 1,221 1,197 8,627 -1,676 0 -1,676 713 4,676 388 1,331 79 150 7,338 7,338 4,409 425 1,468 1,288 1,033 8,623 -1,286 -1,286 713 4,889 446 1,392 83 150 7,672 5,759 877 5,102 458 1,452 86 150 8,125 5,759 877 5,314 470 1,513 90 150 8,414 922 5,527 483 1,573 94 150 8,749 8,749 1,397 219 1,750 1,536 4,903 3,846 961 2,884 922 5,739 495 1,634 97 150 9,038 9,038 1,397 222 1,808 1,587 0 5,014 4,023 1,006 3,018 968 5,952 507 1,695 101 150 9,372 9,372 1,397 226 1,874 1,646 0 5,143 4,229 1,057 3,172 968 6,164 519 1,755 104 150 9,661 9,661 469 229 1,932 1,696 0 4,326 5,335 1,334 4,001 1,013 6,377 532 1,816 108 150 9,995 9,995 469 232 1,999 1,755 0 4,455 5,540 1,385 4,155 1,013 6,589 544 1,876 112 150 1,058 6,802 556 1,937 115 150 1,058 7,015 568 1,997 119 150 12,668 0 79,234 0 6,831 1,384 2,250 0 1,900 0 0 0 22,492 0 124,858 0 11,518 10,284 10,618 10,907 138,276 0 37,399 0 4,138 0 24,972 0 21,925 0 0 5,978 13,431 13,884 8,414 4,409 209 1,534 1,347 846 8,345 5,086 5,086 4,409 213 1,625 1,427 276 7,950 5,934 630 5,304 4,409 216 1,683 1,478 7,785 629 157 472 10,284 10,618 10,907 469 235 2,057 1,806 0 4,566 5,718 1,429 4,288 469 238 2,124 1,865 0 4,695 5,923 1,481 4,442 469 241 2,181 1,915 0 0 4,807 6,101 1,525 4,576 94,411 0 43,864 0 10,966 32,898 0 37