酒店式公寓 物业管理方案
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目 录
第一章 ****酒店公寓概况????????????????????.2 第二章：物业管理服务模式????????????????????.8 第三章 管理目标及服务承诺???????????????????.16 第四章 前期介入管理方案????????????????????.17 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章
入伙管理方案???????????????????..??.33 公寓组织架构???????????????????..??.38 员工培训管理????????????????????..?.44 日常服务方案????????????????????..?.53 突发应急事件处理程序??????????????????.65 费用测算方案??????????????????????.92
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第一章：****酒店公寓模式概述
****酒店公寓概况：
以产权分割出售形成的产权式酒店，公司可经营收费客房99间，为返租销售模式。由底层两层商业商场、8层酒店公寓及外围广场构成。 客户群体：
1、 中资产阶级投资客户
此部分客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶段，注重于短期回报； 2、 地产投资客户
此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买量大，注重于长远的回报；
3、 常驻****机构的商务人员、管理人员、技术人员
常驻****的机构规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。 4、 居家自住者
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。 现有管理配置：
NO 1 岗位名称 工作内容 店长 酒店日常全面管理、经营、工作安排，客户投诉等全面管理。 2 保安 夜间安保、楼宇巡视、广场卫生打扫 3 保洁 公共区域卫生、客户有偿服务、客户房间约定服务、水电抄表等 4 管家 租聘管理、客户接待、客户服务沟通等 5 其它 物业配套设施和设备检修保养、消防管理、电梯保养 6
合计 6名 2
人数 1人 备注 行政班（根据工作需要调配） 1人 夜班：24:00-08：00 2人 工作时间： 08:00-16:00、 2人 16:00-24:00 0 公司分配管理
1．1公寓酒店分析 主要营销模式的分类
产权式酒店 小户型度假公寓 酒店式公寓
产权式酒店： · 定义：
· 本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售 给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可 获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅 游业结合在一起的商业业态。
购买目的: 获取客房利润分红获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 特征：
· ◇ 业主拥有酒店独立产权
· 投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权，产权往往只有40年。 · ◇ 酒店式管理，管理费用往往较高
· 产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无二致， 其管理费也较高。
· ◇ 兼有居住度假和投资两种功能
· 这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源，因此，客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用。在实际操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。 酒店式公寓：
其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配
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有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。既可出租，亦可自用，简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。 特征：
· ◇ 提供酒店式服务和管理
· ◇ 公共空间及室内均提供豪华装修
· 酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1000－2000元/平方米。 ◇ 兼有居住和投资两种功能。
对比因素 产权 物业用途 配套设施 经营管理 产权式酒店 业主 基本不自住 标准酒店设施生活 委托酒店管理公司经营和出租 物管费 价格 发展商资金回笼 业主获利方式 业主投资风险 投资回报 主要影响因素 高 较高 较快 客房利润分红或返 可控性高 有投资回报 酒店品牌及经营状况 所在地区人流量 酒店式公寓 业主 可自住，亦可出租 配套齐全 由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理 较住宅高，较产权式酒店低 较住宅高，较产权式酒店低 依营销方式而不同 利租金或返利 可控性低 方案依协议不同而不同 地段 物业管理水平 · 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。
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