14.新材料、新技术
① 应尽量采用较为成熟并由先例的新材料、新材料。 ② 实验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。 ③ 采用新材料、新技术应充分预留充足备品备件。
④ 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。 15.管理成本预算
① 对规划应充分测算今后产生的管理成本
② 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较 ① 相似点 ② 差异点 ③ 优势 ④ 劣势 ⑤ 改进建议 第一节 营销策划阶段介入 营销策划阶段包括：
物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签订《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合，以及客户信息的跟踪处理。
物业管理模式研究：
通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标客户群的需求调研分析，获得该项目的物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提升与参考，最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色，可以管理服务概念为主提出，如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户处理”管理模式等。
服务内容按照项目的特点及客户群体，结合当地居民的消费能力及服务成本测算，有有针对性的提出服务内容，如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服
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务，并对以上服务内容进一步细化，重点展示改进、创新的服务内容。
完整的物业管理概念和模式推出前，需要获得地产公司的批准，并与楼盘营销相结合，必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。
编制物业管理方案：
在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。
1.编制程序
地产下发委托物业管理的意向书，并提供详细的项目资料。 物业对项目及周边情况的考察和研究。
制定编制计划落实责任人，完成项目物业管理方案初稿。 召集专题会议，修改补充相关内容。
报相关领导审阅，并组织召开物业管理方案评审会。
在该项目物业管理方案评审会上，向地产领导及相关部门介绍方案主要内容，听取评审意见。
根据地产评审意见，修改方案，定稿后经物业总经理和地产地产领导审批后，组织实施。
2.物业管理方案包含内容
物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品种控制方式、资源要求及管理费测算等内容。
签订《前期物业服务协议》
《物业管理方案》经地产确认后，据此与地产签订《前期物业服务合同》，并在房屋销售时协助地产与购买者签订《业主临时公约》。 第二节 施工建设阶段介入
物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5-6个月。
施工建设介入程序与内容
1．成立工程介入小组，一般2—3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人
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与物业对接，及时回复物业的建议。
2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对各项日常工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
3．实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。
4．物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。
5．物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。
物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
1．了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗留的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2．地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
① 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除，严禁带水或泥浆进行防水施工。
② 采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的混合比外，应重点检查：砼搅拌时间不得少于2分钟（用机械搅拌），底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，因严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝，后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层（可用卷材、涂膜等）；预埋件的埋设应严格按照规范施工，养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，对对砼的防水能力有很
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大影响。
③ 采用水泥砂浆防水层，除按设计规范施工外，应注意阴阳角应做成弧形或钝角，刚性多层做法防水层应连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。
3．回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面（无地下室结构的）、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成分、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。
4．楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中一个无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
① 钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后的楼板开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切身做好钢筋垫块工作，以免出现漏筋现象。
② 砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。
5．门窗工程
木门与墙体结合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户经常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
6．给排水工程
① 给水工程：如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压实验。 ② 排水工程:原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，是物业公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVC水管。 第三节 验收设阶段介入
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接管验收定义：
物业公司在接管委托方的物业时，以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收，内容包括：资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。 成立验收小组制定验收计划
1．由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组，并委任组长，组员包括各工程技术人员、职能部门人员、服务中心人员并经过相关专业的培训或教育。
2. 物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括一下内容：
① 物业接管项目验收清单 ② 小组人员分工 ③ 接管日程安排
④ 其他（如提前介入在建工程验收等）
3．小组组长在拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。
图纸资料的验收：
应于验收的图纸资料一般应包括：
? 全套工程竣工图纸（具体以政府档案管理要求） ? 施工承包合同复印件 ? 机电设备使用说明书 ? 电梯使用许可证
? 隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目） ? 供水、供电的指标批文
? 供气系统验收证明（含指标批文） ? 智能化系统验收证明 ? 消防系统验收证明 ? 接地电阴检测记录 ⑴ 防雷引下线焊接记录 ⑵ 地下管网竣工图
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