目 录
前 言 ............................................................... 3 一、产业地产内涵与运营模式 ............................................ 4 （一）工业地产定位 ................................................. 4 （二）产业地产由工业地产转移而来 .................................... 4 （四）产业地产主要特征.............................................. 5 （五）产业地产核心价值.............................................. 8 （六）产业地产成功开发要素 .......................................... 9 （七）产业地产成功的标准 ........................................... 12 （八）工业地产的运营形态 ........................................... 12 （九）产业地产的开发模式 ........................................... 13 （十）产业地产的融资方式 ........................................... 15 （十一）产业地产的盈利模式 ......................................... 16 （十二）产业地产招商策略 ........................................... 17 （十三）产业地产产品类型 ........................................... 19 二、产业地产发展的宏观环境 ........................................... 21 （一）中国工业地产发展现状 ......................................... 22 （二）我国工业地产全国性布局 ....................................... 23 （三）产业地产发展趋势的影响因素 ................................... 26 （四）全球产业链转移国内产业转移趋势 ................................ 27 （五）如何引导产业地产健康发展 ..................................... 28 三、产业地产发展的宏观环境 ........................................... 30 （一）工业地产产业带动作用 ......................................... 30 （二）工业地产用地情况............................................. 31 （三）产业地产土地市场现状 ......................................... 33 （四）工业地产面临的干扰 ........................................... 40 （五）工业地产如何制定解决策略并寻求突破 ............................ 42 四、产业地产的投资趋势 .............................................. 43 （一）产业地产投资前景............................................. 43
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（二）产业地产投资主体............................................. 46 （三）产业地产投资风险及应对之道 ................................... 47 五、产业地产未来展望 ................................................ 49 （一）中国产业地产未来发展趋势 ..................................... 49 （二）工业地产向产业地产升级过度 ................................... 50 （三）产业地产将成为中小企业成长的加速器 ............................ 51 六、结束语 ......................................................... 53
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前 言
产业地产是近几年兴起的新的地产形势，涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态，是一门系统性专业性极强的产业，商业模式相对独特，有着“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性，成功的产业地产是区域经济的强力引“行“。可以拉动区域经济及相关产业快速发展，不仅能为地方政府提供持续的税收，而且能够为相关企业创造丰厚的利润。过去工业地产经历了厂棚、厂房、标准厂房、国际标准厂房以及现在的科研生产生活一体化的工业园区等几个阶段，当前工业地产正走向成熟。工业地产不是单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；他与地方政府招商引资、地方工业经济的发展及企业的可持续发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性的。当前，在国内制造业的升级和转移、国家推动重点工业园区的建设、跨国企业的投资落户和跨区域扩张等因素的推动下，国内产业地产需求持续增长，工业地产在向产业地产升级，产业地产的投资价值正在逐步显现。
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一、产业地产内涵与运营模式
产业地产由工业地产升级而来。工业地产是继住宅、商服和综合类地产之外的第四种地产形态，在有的地方也叫产业产地，是房地产领域一个全新的增长点。工业地产作为工业产品的主要载体，自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始，工业地产的特性就予以显现出来了，在最近几年的发展中，随着工业制造业的发展和升级，已经形成了产业化的发展模式，也逐渐形成了较为成熟的商业模式。
（一）工业地产定位
所谓工业地产，泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在此类土地上建造的建筑物及其他附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。
工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。
（二）产业地产由工业地产转移而来
产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中式研发楼为开发对象。整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
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（三）产业地产诞生背景
20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
由于起步时间的不同，各地工业地产发展水平和质量各不相同。各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加了招商引资的力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及已主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求。出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、价格等诸多环节上给于大幅度的优惠与支持。尤其是近几年住宅市场受到宏观调控后，工业地产得意受到市场的认同，从而进入快速发展时期。
（四）产业地产主要特征
模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，但产业地产无论采用何种模式运作，其基本形态相对稳定。作为一种地产形态，目前工业地产商业模式已经具备了典型特征，如：投资大、快启动、提供增值服务等等。从运营的规律来说，产业地产租期相对较长、相对回报稳定。总的来看主要表现在：
1、投入资金巨大
工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需
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