工业地产将沿着产业化集聚线路和产业大融合，逐步走向高端，势必会带动产业立体发展。政府的导向作用对与工业地产而言至关重要，工业地产投资最为活跃的地区面临着更多的机遇，国家在产业政策上的扶持，加大了投资的涌入，招商政策的优惠、产业链的成熟、产业资源的丰富，导致投资者更多选择工业地产。
（二）工业地产用地情况
工业用地管理政策和工业用地供应统计数据显示，2004年以来工业用地供应的政策和措施逐步完善，中西部地区承接东部地区产业转移工业用地的增长强劲，2007年以来，招拍挂出让工业用地占工业用地出让总量的比例逐步提高，2011年1季度达到92%。在低价方面，2011年1季度，工业用地价格仅为638元/平方米，相比2007年末上涨5.6%，小于房地产用地价格涨幅。工业用地供应和调控将持续严格的招牌挂出让制度，出让市场规范中西部地区工业用地供应和利用的监管会加强，土地调控手段将会延续到调整现行政策和价格标准。总之，做好国土规划引导用地集约化利用，有序利用工业用地将是未来的大势所趋。
1、工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大
数据显示，截止2011年7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521快，占用土地面积为3.51亿平方米，占全国土地供应面积的52.1%，这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。
在北京，2000年以前，工业用地出让总面积约为2219公顷，占出让总量的37%，2001-2006年工业用地出让面积约为3700公顷，占出让面积的63%，此后工业用地出让呈现总体阶段性扩张的发展趋势。越来越多的跨国公司、国内知名企业及高新企业落户京城，增加了工业用地的市场需求，促进了工业用地市场的活跃。
上海工业用地市场独树一帜，成为土地市场较为活跃的一个明星。同策咨询提供的数据显示，2011年1月至6月19日，上海全市共有193幅工业用地成交，其中29幅地块成交溢价率超过100%。而在住宅市场最为火热的2009年，工业
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地产却冷到不行。2009年上海各郊区的空置厂房两达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤等区域的空置物业面积达100-200多万平方米，租售价格下降了15%至20%。但最近半年来工业地产价格升幅加快，让业内人士也不禁有些吃惊。在工业地产最活跃的广东，工业地块的涨幅更是让人咋舌。
2、城市远郊区是工业用地出让的主要区域
以北京为例，工业用地遍布18个区县，远郊区工业用地出让占工业用地出让总面积的60%以上，近郊区所占比重约为30%。
3、工业园区是工业用地出让的重要区域，约占三成
北京工业园区出让的用地面积占工业用地出让总面积的30%以上。其中，国家级开发区约占工业园区出让总面积的47%，市级开发区约占53%。
4、经济平稳快速发展，带动了工业园区的用地需求
为了集约利用土地，工业用地应向开发区（园区）集中，除重大、特殊项目外，一般不在开发区（园区）外单独选址，并鼓励其安产业类别和技术层次向各类开发区（园区）集中。国家级开发区规划土地面积基本不变，市级开发区规划土地面积大幅减少。通过重新规划与整合，园区设立将更加合理化。经过十几年的开发，目前大多数工业园区的开发程度较高，基础设施较为完善。电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等高新技术产业、制造业成为工业园区用地需求的主要群体。
5、园区价格水平趋于稳定
园区工业用地的出让金水平相对平稳，价格水平没有太大的涨幅。园区的工业熟地价上涨较快，其主要在于以下几方面：早期工业园区不成熟，基础设施配套不全，再加上各区县为了招商引资，实行低地价策略，使得以前园区的工业熟地价保持在较低水平。随着园区开发程度的提高，基础设施配套建设的完善，入区企业的增加，产业集聚度在不断提高，促使园区土地价值在不断提高；通过前
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期的开发及转让，许多工业园区一、二期工业用地已出让完毕，各园区可供出让的用地在不断减少，受市场供求关系影响，使得园区土地价格进一步上升；工业园区后期征地补偿费在不断提高，增加了土地开发成本，也促进了园区土地价格的提升。相对于工业熟地价而言，工业园区标准厂房租金水平（报价）较为平稳，其租金水平也差别不大，标准厂房租赁的市场需求相对较少，其租金保持相对稳定。
6、工业地产用地未来将呈现多样化和成熟化趋势
远郊区将是工业用地出让的热点区域，一般主城区承担着更多的社会行政功能，工业用地只能往远郊区发展。同时工业也是远郊区的重要产业支柱，远郊区将会大力发展工业产业。工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨。其主要原因在于：一方面开发区大量削减，工业企业进一步向保留的开发区集中，园区用地需求十分旺盛，大部分开发区已基本完成园区一、二期的厂级开发及土地转让，没有太多地块可供投资者选择；另一方面，由于工业用地出让将采用招拍挂方式公开出让，在市场机制作用下，工业用地的价值将得到体现，其市场价格将会有所上升。
未来园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于工业产业的改造升级。
目前工业园区内的产品形式已经开始多样化，不再是以前单一的工业厂房，在园区里将出现工业仓储、公共服务设施、研发综合楼、实验基地、孵化器、配套住宅等多种产品形式、此外，文化创意产业将成为工业用地的新产品。随着工业用地形式的进一步多样化和成熟化，有利于促进工业产业的改造升级。
（三）产业地产土地市场现状
住宅市场正在遭遇调控的影响，商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起但却因为信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产业开始面临政策调控，而工业地产却开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位。
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1、2011年全国土地市场总体态势
2011年中国土地市场总体比较低迷。从供应情况看，今年前三季度全国133个城市共推出土地19386宗，累计供应量87446万平方米，同比增加13%；其中住宅类用地（还住宅用地既包含住宅用的的综合性用地）5722宗，累计供应量30580万平方米，同比减少12%。除1月、2月、6月住宅用地供应量略高于去年同期外，其余月份供应量均低于去年同期，其中3月份同比减少最多，供应量最少。
下图为2011年前三季度全国133个城市用地月度供应量
从2011年前三季度成交情况看，全国133个城市共成交土地16105宗，累计成交量72208万平方米，同比增加24%；住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）4601宗，累计成交量25068万平方米，同比减少8%。除1月、5月、6月住宅用地成交量高于去年同期外，其余月份成交量均低于去年同期，其中3月份同比减少最多，4月份成交量最少，而工业用地等其他用地却相对稳中有升。
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下图为2011年前三季度全国133个城市用地月度成交量
2011年前三季度全国130个城市成交楼面均价为1066元/平方米，同比下跌17%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1499元/平方米，同比下跌11%。除7月、8月住宅用地成交楼面价高于去年同期外，其余月份均低于去年同期。总体来看，1—9月全国住宅用地成交楼面价走势呈现“V”字形，由1月的1615元/平方米持续下降到4月的916元/平方米，伺候一微小波动缓慢上升，后期变化不大。
下图为2011年前三季度全国133个城市用地成交楼面均价
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