(1)公寓、商业。主要提供展示、交流、商务和公共服务；提供品质化的商务生活设施。
(2)研发中试楼。吸引研发型企业；吸引高新技术企业。
(3)低密度总部。吸引企业总部聚集；体现尊贵感、独立感；促进企业相互学习创新平台。
(4)定制厂房。提供个性化产品，满足客户独特需要；吸引对厂房有特定要求大型高科技型企业。
(5)标准厂房，注重产品功能性和空间灵活性；满足各类高端企业生产需要；吸纳区域主导型企业。
二、产业地产发展的宏观环境
工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。随着这两年工业投资的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的资金逐步向工业地产转移，使得工业园区、产业地产逐步兴起，这也就更接近于现在的“工业地产”的概念。工业地产的发展，受宏观环境的影响很大。工业地产作为产业地产的前身，是工业地产的升级和换代。
在政府方面，追求高效增长的经济与自己减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球进入大融合的时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。
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（一）中国工业地产发展现状
与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。我国工业地产的发展与地方工业用地性质的变迁相关，工业地产用地经历了以下几个阶段：
A.自行发展阶段 B.规划发展阶段 C.导向发展阶段 D.集聚发展阶段
在很长的一段时间里，工业地产的开发仍然处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资臣本成为吸引企业投资落户的主要手段，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业 ，在推动地方经济发展和 提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
工业地产发展过程中，开发主体低成本阿迪圈地，运作方式各有不同，机构、企业、集体甚至是个人投资者纷纷参与其中，圈地谋划着从工业开发获取丰厚的投资回报，其结果造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置，大量的厂房空存，甚至有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商业地产投资开发，获取更高的投资利润。以此，工业地产在过去的发展中产生一些问题，如:
A.主题鲜明，附加值高、品牌形象突出的优质工业地产少，题材重复的园区多，尤其是上三角，珠三角为甚等。
B.工业地产缺乏标准，园区建设立项快、上马快、质量参差不齐。 C.招商引资机制不完善，入住企业质量不高。
D.资金供应链不完善，融资陈本成为瓶颈，发展潜力不足。
在国内制造业的升级和转移、国家推动工业园区建设、跨国企业的投资路偶和扩张行动等因素的推动下，工业地产需求持续增长。因此，工业地产的未来发展中将改变上述不足，有着巨大的发展空间。
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（二）我国工业地产全国性布局
当前，工业地产的投资价值正在逐步显现，工业地产投资商关注的焦点开始从传统的东部沿海地区向内陆省份，投资布局趋势明显。而目前国内几大重点经济区域中，犹豫发展时间，区域经济等各不相同，使得工业地产在各地的发展也不尽相同。这些区域包括珠三角地区的广东、深圳、祖海，长三角地区的上海、江苏、浙江，环渤海地区的北京、天津、河北、辽宁、山东，中部地区的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地区的四川、云南、贵州、重庆、陕西、甘肃、青海等我国内陆省市。
1、珠三角地区工业地产起步早，生态工业园领先大市
珠三角经济发展速度快，开放程度高，以广东为主的地区第二产业发达，劳动密集高，近年，由于原料和劳动力成本上涨、加工贸易及出口退税政策调整，人民币持续升值等因素，使传统制造业基地珠三角面临巨大压力，大量的加工贸易企业研发在外、销售在外，国内姿势生产，缺乏自主创新能力，为了防止外资企业车里，从根本上解决配置本土科技企业和可眼里，减少创新主体的缺失，就必须推动传统产业升级，壮大发展新兴产业，在政府宏观调控下，珠三角产业结构逐步调整，以东莞为例，产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新，表彰和奖励名牌企业，刺激民营经济发展。广州积极细心日本汽车企业落户，诞生了本田中国出口基地，丰田发动机和整车项目、东风日产项目相继投产，使广州迅速成本重要的汽车生产企业基地。呈现工业化、城市化、信息化和国际互动共进的良好格局，工业园区成为国内最具生机活力、经济增长最快的之一。
产业在升级为工业地产及工业园区带来活力，因工业地产的配套就是产业升级的一个重要组成部分，市场需求越来越大。早期出现的初级工业地产以及粗放型开发模式，产业升级之间的不协调性就显得异常的突出，他们在产业实现转移的过程中将逐一被市场淘汰。市场淘汰转移了一些传统密集型企业和污染企业，重点发展新兴工业与服务型行业。佛山市打造交通、能源、生态、环保等九大重点工程，其重点发展电子信息、光机电一体化、精密制造、生物工程、新材料、
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有色金属加工、生态陶瓷和绿色家用电器等高新技术产业，企业集约化程度有所提升，公共资源的利用率和公共服务的邮箱性得到有效提高，也减缓致力污染的压力，有效减低了资源浪费和管理陈本过高等问题，似的该地区的工业地产及园区的质量有所提升。
随着房地产市场格局的调整，商业、住宅房地产市场遭遇寒流，物流产业园的开发与经营在珠三角收到重视，本土有实力的住宅与商业项目开发企业经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。诞生了以物流、仓储以及研发等为主的富力金港城工业园区，以生产为主的海尔工业园，民营资本瀚和集团在惠州博罗县仲恺高新技术产业开发区投资兴建的圆州工业园，等等。这些工业园几句生产形势，通过密集供应各种生产要素，让企业最大限度节约成本，发展生态工业园模式，开创了“中国制造”省级的新模式。
2、长三角地区物流仓储活跃，工业地产国际化程度高
以上海、苏中南、浙东北工业经济带为代表的长三角区，第三产业发达外资密集。近几年上海、浙江、江苏的生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等核心经济指标增长速度回落，工业产品价格稳定，而原材料价格太高之后，利润下降，影响到企业的再生产和投资，此外，这些地区的园区对资源和能源的消耗也十分巨大，扩大产能受到限制。为此，长三角经济发展结构调整，主要是通过发展低耗能的现代服务业，增加消费，以此带动经济活跃。
以上海为例，上海将用电政策与产业政策，环保政策、能耗政策结合起来，实行不同的用电政策，限制乃至淘汰高能耗、高污染、不符合上海产业政策导线的企业。江苏和浙江两省也相继推动新能源产业集群的发展，促进了第三产业发展。长三角在产业升级和转型中，第三产业增长提速，新能源及连带的一些企业，物流仓储投资热情增长，催生了浦东空港欧罗物流园、AMB九亭配送中心、奉贤物流中心、浦东机场物流中心。长三角的工业房地产发展特点是，大多数集中在物流仓储上，随着银行、交通等产业的开发，带来新的概念和厂房设想，不断的有国际巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化，随着上海工业园土地价格攀升，工业地产的热点由上海向周边转
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移。长三角区域仍然是国内仓储物流设施最活跃的地区，由于仓储规模和设施上的问题，外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。
3、环渤海地区优势正在凸显，工业地产市场空间正在打开
环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济局带，依托原有工业基础，保持钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同事电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也迅猛发展。以京津冀联合为核心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上陕西、内蒙古资源产业带，形成了功能型组织结构，中心城市对区域腹地辐射，带动现代化第三产业服务网络发展。环保还工业房地产起步较晚，大区域工业地产发展仍然以仓储物理为主，北京外资企业聚集与资源鸡枞，随着北京总部经济的城市名片效应次序放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东u谷项目、除规模打歪，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，进入的500强和其他知名企业，潜在力很大。在田径，工业用地、仓储、物流地产需求在激增，天津武清区内苝国际工业原料城是集展示交易、电子商务、物流信息、物流配送、仓储货运、技术研发以及金融结算等多功能于一体的工业原材料交易专业市场，填补划拨海地区大型专业交易市场的空白，对区域经济的发展起到促进作用。此外，欧美航空配件僧产企业及其他各发达国家知名企业的进入，也带动企业办公，研发厂房及其他相关配套房地产产品的需求和发展。换博爱地区各地均有有死，工业地产市场空间有待于进一步开发。
4、中部地区承载制造业转移，工业地产需求正在破冰
中部区域包括湖北、湖南、安徽、江西等省份，是中国的粮仓和现代工业的 摇篮，城市化水平逐年提高，但发展速度不快，整体规模片偏小。中部地区的优势正在提升，但发展速度不快，整体规模偏小，中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，制造业滞后。东部地区及组三角原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、土地上升以及环境陈在能力限制，开始向中部转移，产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业专业为中部发展带来市场机遇，产业基础好，劳动力和资源价格优势转移为中部发展带来机遇。国际著名食品、第三
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