第一是开发商自有资金。
第二是银行抵押贷款、建筑商垫款。 第三是股权融资、债券融资、项目融资。 第四是预期收益租金融资。 第五是厂房销售汇款融资。
第六还可以通过私募基金、风险投资、诚信联保融资、包括房地产reits无募集、金融租赁融资。
此外，还有一种金融租赁模式，由金融租赁公司为企业解决生产过程当中的资金困难，通过与金融公司的对接，厂房，设备等质押实现融资，这种模式对余很多工业园区特别标准化的工业园区较容易。
（十一）产业地产的盈利模式
由于开发模式的不同，也决定开发主体的盈利模式也不尽相同。当前的开发主体主要形成了以下三种模式：
1、土地溢价增值获利模式
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发商普洛斯物流园。
2、项目开发后长期持有经营收益或出售产品获利模式
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合的方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主体类企
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业招商引进，从而获得项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。
3、制获利模式开发商联合企业需订
产业地产开发商取得产业用地后，进行项目主体包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身定制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
（十二）产业地产招商策略
要成功运营工业地产，招商尤为关键，招商是利用外来资金、技术、推进本地经济跨越发张的重要手段，其多方面的积极作用已成为共识。产业地产的招商，主要是渠道的建设，其核心是把真正想要的企业招进来。
1、招商基础准备
产业用地招商经历三个阶段： （1） “优惠政策主导”粗放式招商阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中； （2） “基础环境主导”阶段优惠政策趋同，投资环境成为吸引投资的关键：（3）“产业环境主导”阶段，狼嚎的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。
传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题，比如，政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高，不利于长远发展；其次，优惠政策的作用弱化也是竞争力下降；第三，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，传统模式已不能适应组团式产业转移的要求；第四，重复建设，产业雷同、到处圈地，集约化不高。
2、招商定位确立
通过功能优势集聚的产业效应树立产业地产的市场定位形象，以完整的产业群树立
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试产定位形象。在宏观上，产业地产由主导产业、支持产业以及经济基础设施三要素构成的区域产业结构；在微观上则表现为行业或部门间的生产关联与协作，即将一个部门或行业的产品作为另一行业或部门的原料、半成品或辅助性材料。产业地产如果以完整的产业群的特征进行招商引资，能给投资者获得集聚经济效应，使投资者获取更高的回报，从而吸引投资者：（1最大程度的利用各种基础设施，降低使用成本；（2）减少运输和交易成本；（3）随着“本地网络”的形成，刺激创新效应；（4）溢出效应的存在促进企业间的模仿与学习，降低进入壁垒，吸引新企业进入；（5学习曲线效应，降低学习成本。过去，已有一些园区这方面的运作取得了显著的成效。
3、细分项目精选目标
把项目规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等多个角度进行评估，确定优劣，排列主次，有重点有针对的进行招商部署。
4、制定有效的方法
即从项目、价格、渠道、促销等方面惊醒组合策略。第一，在产品策略方面，定义好核心产品、形式产品和附加产品，工业地产的核心产品能够提供给投资者获取最大收益的机会，让投资者获得所期望的利润；形式产品主要体现在园区软硬环境，有着辅助说明的作用；工业地产的附加产品则指开发商提供增值服务，包括各种金融中介服务、生活娱乐服务、只有以优质的服务才能留住企业。其次，在价格策略上，主要体现在物价价格与税费优惠政策上，而提高政府办事效率和服务水平，也可以降低区内生产间接成本。第三，在渠道策略上，可以通过自主营销团队招商，通过投资促进会、商会、投资咨询公司或其他中介机构委托代理招商，提高招商引资的成功率。第四，促销策略，合理的包转及品牌宣传推广，扩大市场知名度，通过行老客户的优质服务，树立行业信誉，以示范效应引导企业入驻都是事半功倍的举措。
在具体运作中，有效的宣传推广也是十分必要的。利用网络，实现线上线下关于广告发布、会员服务、专业培训和技术输出，配合大众媒体的新闻及广告发
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布等都是必要的选择。在有条件的基础上，举办学术会议、商务论坛、国际交流活动、参加大型展会交易会、集中展示项目和产品，广泛吸收人气，都可以达到招商的目的。
5、完善产业链，做足“产业招商”
“产业招商”可以依托工业地产比较优势，基于合理的产业定位，围绕产业的主导产品及其上下游产品来招商，引进高端产品生产技术，扩展技术链，营造主导产业，延长产业链，实现产业上的缝合断层、填补空白、调整结构，形成完整产业链，提升综合竞争力。通过“产业招商”，可以建立以企业和产业间的各种投入品及产出品为连接纽带的技术经济联系，实现产业资源的全面整合和充分利用，使产业内整体交易成本最小化，实现整个资源效益和产业发展的最大化。
6、定制计划，强效执行
工业地产的招商与营销是一个体系而复杂的工作，涉及到内部多个部门，需要综合统筹，强效执行。
（十三）产业地产产品类型
随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，公司经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。根据企业的需求不同，产业地产在实际开发中需要写字楼、商业中心、标准化厂房、配套住房等产业形态。总的来看，工业地产在市场上有两大主流产品线：总部综合体与产业综合体。
1、总部综合体
总部综合体作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为中心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。
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总部综合体建设宗旨是，打造办公、商务、生活一体化高品质平台。总部综合体选址为区域经济较为发达的地区，一般为一二线城市的城市中心或副中心，产业类型多种多样。因此，他具有四大特点： (1)不均衡容积率，高配低 (2)不均衡规模组合，大配小 (3)打造企业集群和服务链
(4)突出总部主题，多业态组合促进 开发建设主要的类型 (1)独栋办公楼 (2)高层办公写字楼 (3)商业配套 (4)酒店公寓
总部综合体与城市综合体有着一些共同点，如：区域整体开发，统一规划建设和招商运营；业态多元化，互相促进和服务；综合租售配比，项目的持续运营和增值；快速整合区域资源，提升城市形象。但两者的根本区别在于总部综合体属于实体经济模式。城市综合体属于消费经济模式。总部综合体代表项目联东U谷。
2、产业综合体
“产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种互相依存、互相助益的上下游链接关系。从而形成的一个支持区域反战第二、三产业的综合体。
产业综合体的发展目标是，构建企业高效率、低成本的发展平台。因此产业综合体具有以下特征：产业综合体选址为区域经济发展潜力较强的地区，一般在城市的开发区或新区；产业综合体内部产业鲜明、业态多元、配套完善；产业综合体价值体现为支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济。在开发实践中，产业综合体的基本有以下产品业态：
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