6、专业化服务
能够成功招商，除了优惠政策之外，吸引客商的最大亮点就是优质服务。服务包括：政府和开发区管理及政策服务，客户在园区享受低成本、优惠政策等便利。其次是为客户提供价值，通过园区的管理，提供上下游产业链和供应链，形成园区独特的企业文化。高品质的园区，形象突出、文化领先、人才济济，与周边机构能形成战略合作关系，内部可以畅通循环，从而实现共赢发展。
7、园区规模化品牌集群化
产业地产开发对于规模要求很高，大型产业园区规模都在千亩以上，而总部园区的规模也在500—800亩左右，形成产业集群，品牌优势突出，形成鲜明特征，能为采购基地最佳。
8、多业态化经营
产业地产作为工业地产的升级，已经从工业园区厂房的建设逐步扩大到多业态化的发展，企业独栋产品已经越来越被企业客户所推荐，而定制产品的发展空间也越来越大。
9、政企良好互动
产业地产发展离不开政府的支持，只有政府与企业良好的实现互动，才能更好的发展产业地产。
10、企业运营实力支撑
从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、为企业服务。
11
（七）产业地产成功的标准
产业地产的开发运营需要有一套合理的评估体系，需要结合经济效益和社会效益综合考虑。根据目前产业地产发展现状，评价其成功与否大概包括这几个方面：
1、是否促进经济发展
产业园区有着良好的聚合效应，衡量其成败，除了考量开发商获得良好回报之外，还要考虑园区对相关产业的支持力度，尤其是产业园区是否为促进了当地经济发展。
2、是否为当地带来了税收与就业
对于政府来说，产业园区的打造能吸引多少企业入驻，为政府带来税收，能解决区域的就业问题，能真正成为经济发展的助推器，为当地经济注入持续的活力，这是政府所关心的。
3、是否提升了企业发展
对于企业而言，产业园区是否促进入驻企业的发展，为企业提供持续的动力，决定了企业入驻的积极性。企业要发展就需要良好的发展环境做支持，需要快速运营的工作效率，需要更完善的服务、有利的软性环境，如果这些因素园区都能给与支持，企业发展壮大，开发产业园区就是成功的。
（八）工业地产的运营形态
我国目前工业地产的开发形态目前有三种：工业园、工业地产、产业地产。当前工业地产的运营形态主要以工业园区开发和工业地产为主。特别是工业园区，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到积极作用。
12
1、工业园区
政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行动影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为了自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用很小。其中园区管理体制又有两种：一是以政府为损益主体的管理模式，政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式，政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。
2、工业地产
以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。但是由于政府需求的增加与企业日益增长的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。
3、产业地产
现在几乎已经没有园区回想以前一样无序开发和经营，前几年几乎所有的园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合个地方政府进行产业转型和升级。
（九）产业地产的开发模式
内外产业地产开发建设的经验，产业滴汗开发常见的四种模式：工业园区开发模式、肢体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。如下是产业地产开发模式分析。
13
1、工业园区开发模式
工业园区开发模式在政府的主导的前提下进行，通过创造相关产业支持从政策、税收优惠等条件营造园区，与气态工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的谦有礼的推动器。
因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多地是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是价值链中具备良好的辐射、示范、和带动作用的重要环节，能够极大地促进区域经济发展。因此，工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常用的工业对产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。如北京亦庄开发区、杭州经济技术开发区等等。这类的案例可以参照各省市各级政府下所建立的各种各样的工业园区项目。
2、主体企业引导模式
主题企业引导模式，一般是指在肢体企业进行的工业地产进行的工业地产开发，某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值、通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让，项目租售等方式引进其他同类的企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多的时候，此类主体企业为所在政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
14
3、产业地产商模式
模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或在其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的此产开利润。
全球最大的工业地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流且已入驻，普洛斯只做房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍有客户操作，其本质是依旧房地产开发商。如普洛斯公司的开发迷失，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设备为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯制作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧房地产开发商。
4、综合运作模式
模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐。还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往是很难达到使工业项目建设能顺利推动的目的，必须对工业园开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
（十）产业地产的融资方式
地产开发资金一般分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款接入的资金。融资渠道大致有六种：
15