课程名称 :《财务管理》
课程专题研究报告（1）：公司财务分析
公司名称: 金融街控股股份有限责任公司 股票代码: 000402
所属行业: 房地产开发经营
代码SIC:7210
学院: 经济管理学院
授课时间: 2011-2012学年 第一学期 (64+16课时) 专业与班级:
小组成员姓名（学号）:
组长姓名（学号）: 本次报告主笔人:
任课教师:
小组全体成员签名:
提交日期:
I
《财务管理》课程专题研究报告（1）：上市公司财务分析报告
评分表 课程专题研究报告（1）: 公司财务分析授课时间：2011-2012 学年 第一学期评分项目（一）公司经营与财务状况概况1.公司的经营概况，包括主要产品及业务状况、所处行业、市场份额与行业竞争状况、公司市场策略与规划概况、行业与宏观经济政策的影响因素；2.公司的主要财务状况，包括营业收入与盈利信息；股票价格、市盈率等；3.存在哪些经营或股票市场的因素或现象、特征与事件对公司财务状况产生影响需要进一步的分析；（二）以净资产收益率为核心的财务分析（资产负债表、利润表、股东权益变动表相关信息）20分1. 对公司近三年净资产收益率及其变化趋势进行分析，包括所有者权益再融资及其他原因的变动项目影响以及ROE的不同计算方法对结果的影响；在与同行业平均与最优秀公司比较基础上作出判断；2. 根据净资产收益率的驱动根源，依据分析路径分析影响净资产收益率的变化原因3. 分析过程涵盖了资产负债表、利润表、股东权益变动表的重要信息；4. 对主要财务比率的异常变化给出合乎逻辑的分析过程并提供充分的支撑依据；5. 对相关财务比率与数据之间的相互关系进行分析与判断；6. 依据分析过程以及纵向、横向的比较，说明公司财务状况。注重个别比率与整体内在关系；研究报告（三）现金流状况与创造能力分析（现金流量表相关信息）分析过程1. 观察近三年的现金流量表，并结合资产负债表和利润表对公司现金流的过去及目前的状况进行分与质量的析，包括结构分析、融资与投资现金流的特征分析以及会计应计项目与现金流量关系分析、现金流保障能力分析，进而对现金流状况作出判断；评分2. 依据现金流实现的逻辑关系对公司现金流量的创造能力进行分析；3. 依据分析过程以及纵向、横向的比较，说明现金流量状况；注重内在因果联系与关系；（四）企业存在哪些财务问题（发现财务问题）1. 依据分析过程发现并提炼公司存在哪些财务问题，并具有可以确信支持力度与逻辑性表述；2. 公司存在的财务问题体现了怎样的财务政策及其权衡；财务问题之间是否具有相互关系；（五）财务问题的经营相关性分析（引发财务问题的经营原因）1. 经营环境（政策、市场）与经营模式与策略对财务变量及其关系直接或间接的影响因素分析；2. 经营模式与策略对管理层财务政策选择的影响，并分析管理层的决策与管理效果的影响；（六）分析结论与措施1. 提炼主要分析结论。尝试简洁、准确地表述公司财务状况、存在问题与引发原因；2. 作为投资者决定是否投资这家公司，解释理由；3. 尝试提出如何解决财务问题的措施，并说明措施的可行性；（七）总结小组完成报告中存在问题以及如何调整举例并逐条说明完成报告存在的问题与原因；每个成员的具体贡献与责任心表现；如何协调与改进；评分项目（一）分析逻辑与支撑力度1. 恰当地运用了公司财务管理与财务分析相关的理论、概念、原理与方法；2. 体现了以问题为导向的财务分析过程，分析路径体现了课程教学内容基本导向；3. 分析视角与步骤体现了逻辑严密、多角求证、层次递进、挖掘素材、支撑充分；4. 对分析过程与结果具有可靠与充分的数据与资料支撑；研究报告写作质量与规范性的评分5. 分析结果反映了公司真实的财务状况，具有较好的逻辑关系解释力度与可理解性；6. 分析结论反映了存在的财务问题，并挖掘对财务问题直接或间接影响的经营性与政策性原因；7. 分析结论体现了决策有用性，而非表面性数据化计算；8. 体现了针对解决问题或改进的可行性措施；（二）写作规范性（不加分，只扣分，按照5分一档酌情扣减至30分）1. 文字表述符合财务管理的专业术语（以公司年报以及教材用语为依据）；2. 图、表、曲线能够传递有用信息，并合乎基本规范要求（参考教材的格式，表内数字为小五号）；3. 写作结构与层次递进符合分析过程逻辑性，避免要素缺失；4. 恰当准确地引证、引述及引注了相关信息、数据及资料的来源；5. 排版符合模板的基本格式,包括字号、字体、行间距、页眉、页脚及页码；小组成员信息完整；教师记录10分10分10分10分15分15分教师记录10分得分得分倒扣分研究报告(1)分数任课教师签字 II 北京交通大学经济管理学院会计系
学生姓名与学号：刘琦（10241074）
承诺
本报告是在小组成员沟通与讨论的基础上由本人完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。
报告完成人姓名与签字： 小组成员姓名与签字： 小组成员姓名与签字：
III Course group director: Ma Zhong
《财务管理》课程专题研究报告（1）：上市公司财务分析报告
报告摘要
我们小组财务状况分析研究报告主要以金融街控股股份有限公司（000402）为研究对象，结合
整个房地产行业的发展状况，主要运用比较分析法和因素分析法，使用了财务比率分析，杜邦财务分析体系，现金流量分析体系等工具。具体过程分为三个层次：一为行业宏观分析，结合了国家宏观经济背景，以及行业数据来综合分析地产业的发展现状和前景，了解金融街在行业中的地位，判断其发展战略是否合理，以及发展前景是否良好；二是对公司的资产自然状况进行分析，目的在于总体上了解金融街的经营状况和财务状况，判断财务问题的大致方向；三是利用以净资产收益率为核心分析体系和现金流量分析体系这两个工具，遵循“以问题为导向”的分析原则，结合金融街的经营数据，对财务状况进行详尽的分析，发现公司可能存在的财务问题，并找出财务问题背后的经营原因，为公司管理层提供改善公司财务状况的决策依据，并以外部投资人的角度评价企业的财务状况，提供股权投资建议和债权投资建议，最终实现企业价值最大化。
报告期内，公司积极应对政策调整和市场变化，抓住机遇促进公司持续发展。公司加强政策研究和市场变化的反应速度，统筹安排项目开发、销售节奏，积极推进重点项目的销售，全年实现房产销售合同金额约162 亿元。同时坚持商务地产为主导的战略，立足北京，在已进入的城市进行深耕，通过项目收购、招拍挂等多种方式积极开展项目储备工作，获取新项目约202 万平方米。加大销售回款速度，积极研究多种融资渠道和融资方式，积极探索在项目层面的合作模式，在合理控制资产负债率水平的情况下，确保公司现金流安全。在保持业务积极发展的同时，强调公司的依法合规经营，强调公司的社会责任和法人责任，强调各种资源的有效利用，保证公司持续稳健的发展。2010年，2010 年，公司完成总开复工面积289 万平方米，其中新开工面积98 万平方米，竣工面积74 万平方米，实现营业收入约81.1亿元，其中其中房地产开发业务收入约73.8亿元，增长43.39%，物业租赁收入约4.43亿元，增长52.91%，物业经营收入约2.86亿元，增长17.94%，归属于母公司所有者的净利润约17.8亿元，增长30.52%。整体水平较2009年，有明显的提高，这取决于公司做出的相关决策，而且也同时证明了这些策略的正确性。
我们小组通过对金融街控股股份有限公司2008-2010三年来的资产负债表、利润表以及现金流的分析中，发现公司三年来净利润平稳增长，偿还短期债务的能力提高，公司总体实力处于行业前列。当然，也存在着许多问题当然也存在着许多问题。2009年房地产行业在金融危机过后在国家政策的带动下恢复迅速，金融街控股和其他房地产企业一样大量购进土地，但大规模购进项目使得资金投入较大，易引起资金链出现断裂。而存货数量大大增加，导致经营活动产生的现金流量净额连续三年为负，资金压力增大，且自2008年公司增发了股票进行融资，但使用公开发行股票方式会向市场发出消极信息后，市场上股价引起波动，影响了公司市值，使得金融街控股并没有找到一个很好的办法解决融资压力问题。同时大量存货造成营运资金紧张已带来了企业经营的高风险。普通企业会依赖出售存货或举借新债偿还到期债务，但金融街控股的存货多是难以出售流通的土地，企业面临很大的偿债风险。另外，金融街控股过高的成本造成了一定程度上的资金浪费，也是一个亟待解决的问题。
报告期内，公司深入推动成本优化，通过开展成本对标，建立成本和市场价格数据库，严格控制项目成本，确定最具性价比的部品选择和工艺标准方案。因此，公司的业绩有所回升。
在未来，公司应针对现阶段公司所存在的经营和管理问题，并合理分析取舍利益与风险，理智看待存货，调整公司扩张速度。并根据国家宏观政策以及政府出台的涉及住房问题的相关文件，加大保障性住房的建设力度，采取各种策略积极促进销售，增加营业收入，消化库存，优化运营，开展成本优化，加强对应收账款、存货以及期间费用的管理，进一步拓展融资渠道，获得资金支持，以扩大规模，实现企业价值最大化。
IV 北京交通大学经济管理学院会计系
学生姓名与学号：刘琦（10241074）
目 录
承诺 ............................................................................................................ III 报告摘要 .................................................................................................... IV 1. 近年来公司经营与财务概况 ................................................................. 1
1.1 公司概况 ...................................................................................................................... 1
1.2 公司近年来经营状况 .................................................................................................. 1 1.3 公司目前财务状况 ...................................................................................................... 1
2. 以净资产收益率为核心的分析 ............................................................. 2
2.1整体分析 ....................................................................................................................... 2 2.2 盈利能力分析 .............................................................................................................. 2 2.3 资产营运效率分析 ...................................................................................................... 4 2.4 偿债能力分析 .............................................................................................................. 7 2.5权益变动分析 ............................................................................................................. 10
3. 现金流量分析 ........................................................................................ 11
3.1 现金流量结构分析 .................................................................................................... 11
3.2 现金流量的保障能力分析 ........................................................................................ 15 3.3 现金流量创造能力分析 ............................................................................................ 15
4. 公司存在的主要财务问题分析 .......................................................... 16
4.2 财务问题说明 ............................................................................................................ 16
5. 财务问题的经营相关性分析 ............................................................... 18
5.1 公司经营对财务状况的影响 .................................................................................... 18
5.2 经营策略对财务政策选择的影响 ............................................................................ 19
6. 分析结论与措施 ................................................................................... 20
6.1基于公司管理层视角的分析结论 ............................................................................. 20 6.2 基于外部投资者视角的分析结论 ............................................................................ 21
7. 总结小组完成报告中存在问题以及如何调整 ................................... 22
7.1 小组沟通与讨论说明 ................................................................................................ 22 7.2 对小组沟通与讨论的建议 ........................................................................................ 22
8. 参考文献 ............................................................................................... 22 9. 附录 ....................................................................................................... 23
参考文献
V Course group director: Ma Zhong