《财务管理》课程专题研究报告（1）：上市公司财务分析报告
附录1:
金融街控股份有限责任2008-2010年度资产负债表 附录2:
金融街控股份有限责任2008-2010年度利润表 附录3：
金融街控股份有限责任2008-2010年度现金流量表
VI 北京交通大学经济管理学院会计系
财务分析报告
金融街控股股份有限责任公司（000402）
1. 近年来公司经营与财务概况
1.1 公司概况
公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司。2000年5月23日公司与金融街集团进行了整体资产置换；2000年5月24日，华西包装集团公司办理了将其所持4869.15万股公司国有法人股全部转让给金融街集团的股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有本公司股票，金融街集团持有本公司全部国有法人股。2000年6月26日选举产生了新的董事、监事及高管人员。自2000年8月8日起，公司更名为金融街控股股份有限公司，公司股票简称由“重庆华亚”更名为“金融街”；2001年4月公司将注册地由重庆市迁至北京市。
现在，金融街控股股份有限公司（000402﹒SZ），是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司。公司从事的主要业务是房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊。公司积极参与市场化竞争，逐步实现市场化经营。通过在重点城市的核心地段打造高品质和标志性建筑，公司形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。
1.2 公司近年来经营状况
2008 年，经中国证监会证监核准，公司实施了2007 年度公开发行股票方案。以27.61 元/股的价格公开发行30,000万股A 股。由于上述变化，公司总股本由发行前1,078,451,644 股增至发行后1,378,451,644 股，增发股份于2008 年1 月25 日在深圳证券交易所上市。2009 年公司实施了第一期公司债券发行方案，当年9 月15 日，本次发行的3 年期和5 年期品种债券分别在深圳证券交易所上市。
近五年来，公司总资产年均增幅达到50.1%，净资产年均增幅达到57.2%；收入年均增幅达到33.9%，净利润年均增幅达到35.1%。累计开发面积超过千万平方米，业态涉及办公楼、商业、酒店、公寓、住宅等，其中商务地产比例超过70%。
这些年来，公司不可避免的遇到了商务地产自身业务特点带来的发展压力：第一，商务地产相对住宅开发周期长，周转速度慢；第二，持有物业短期会沉淀大量资金，较长的培育期会为公司的短期业绩造成一定压力。为了解决上述发展过程中的问题，公司转变经营方式、转变服务理念、转变价值观，通过管理提升、产品创新、服务创新、融资渠道创新实现经营能力和盈利能力提升，实现公司当期效益。公司的业务模式由最初单纯的土地开发向房地产开发转变，再由房地产开发向“房地产开发+持有经营”转变，逐渐形成具有公司特色的可持续的发展模式。
1.3 公司目前财务状况
目前，公司坚持商务地产为主导,适当持有优质物业,以快速销售型项目为补充总资产达到542亿元，净资产约170亿元，主营业务收入达81亿，。2010年底，公司持有本公司股权80360.65万股，持股比例为26.55%，每股收益为0.59元，市盈率（LYR）为10.7。公司目前842万平米土地储备中32%是商务地产,预期未来占比将提升至70%,利润构成也将相应提升,未来项目拓展将以商务地产为主。目前公司自持物业64万平米,主要分布在北京金融街和天津和平区,未来自持物业上限将有望从净资产的70%提升至100%,规模及占比将稳步提升,对绝版商务地块公司未来将以自持为主,非绝版核心地块虽然珍贵,但考虑到现金流等仍将开发与自持并举。目前公司自持物业盈利能力较好,金融街
1
《财务管理》课程专题研究报告（1）：上市公司财务分析报告
区域平均租金240元/月,较可比的国贸商圈租金高30%,较中关村区域高40%,且近2年部分租约到期
租金水平仍将大幅提升。
销售型项目作为现金流重要的补充,其中价值较高的项目未来仍将以利润为导向,盈利能力一般的项目将更侧重现金流贡献。
公司、客户、政府三赢模式是公司开发商务地产的核心优势。公司为客户开发产品;客户为政府创造就业、拉动经济、产生税收;政府出让土地,并为客户提供适当的优惠政策;公司、客户与政府三者利益一致。公司和政府良好的合作关系以及庞大的客户资源都决定了公司核心区域拿地有较强优势。
2. 以净资产收益率为核心的分析 2.1整体分析
净资产收益率也叫股东权益净利率，它反映单位股东资本获取的净收益，具有非常好的综合性，概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。
以净资产收益率为核心的财务分析体系的特点是：以净资产收益率为起点，分别按照分析营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数这三条路径，分析影响公司净资产收益率变化的主要因素，发现企业存在的财务问题和经营问题，以对公司的价值进行有效的管理。并通过与其他公司和行业整体水平的对比，更全面地分析本公司的经营状况。
2.2 盈利能力分析
盈利能力是指企业在一定时期内产生利润的能力。企业经营的直接目的是赚取利润，在保持企业经营持续稳定的基础上追求良好的成长性。通常盈利能力较强的企业具有较强的主营业务竞争力和通过持续投入研发和投资新项目拓展新业务的能力。此外，盈利能力对股东的收益回报、再投资产生重要的影响。常用的衡量盈利能力的四个指标分别为净资产收益率、总资产净利率、营业收入净利率和每股收益。
2.2.1净资产收益率
资产收益率是净利润与平均净资产的百分比，也叫股东权益净利率，它反映单位股东资本获取的净收益。
图2-1 2008-2010年净资产收益率与行业平均水平比较图
数据来源于新浪财经网
由表格数据比较得出，净资产收益率（以下用ROE表示）自08年大幅下滑后，近三年保持平
2 北京交通大学经济管理学院会计系
学生姓名与学号：刘琦（10241074）
稳且有小幅上升，引起 ROE这一变化的主要原因是净利润的增加幅度大于股东权益的增加比例（净利润增加33.45%，股东权益增加8.15%）。从资产负债表中可知， 2009年和2010年，公司实施了资本公积转增股本的方案，公司总股本增加，而且更显著地创造了更多的净利润，从而使盈利能力有了大幅度的提高。由此说明08年金融危机后，公司对股权融资结构进行了调整，实施转增资本决策，使得公司股东权益盈利能力和资本保值增值能力逐渐恢复，公司正在从金融危机的重创中逐渐复苏。
由图我们还可以看出，09年公司还处于恢复期，重整过程较慢致使远低于与整个房地产行业的平均水平，而从10年开始公司与整个行业水平基本持平，说明公司处于该行业的中间地位，有很好的发展前景。
2.2.2总资产净利率
总资产净利率是指净利率与平均资产总额的比值，它反映企业单位总资产产生的净利润。总资产净利率是企业盈利能力的关键测试指标，虽然股东的报酬是由总资产净利率和财务杠杆共同决定，但提高财务杠杆会同时增加企业风险。因此，净资产收益率的主要驱动因子是总资产净利率。
图2-2 2008-2010年的总资产净利率变化图
数据来源于CSMAR数据库
上图显示出的是总资产净利率在近三年中的大体走势，我们可以看出，08,09,10年年末的数据基本持平，只在08-09年间有小幅下跌。
2.2.3营业收入净利率
营业收入净利率是指利润额与营业收入的比值，反映了单位营业收入创造利润的能力。
图2-3 2008-2010年的主营业务利润率变化图
数据来源于CSMAR数据库
3 Course group director: Ma Zhong
《财务管理》课程专题研究报告（1）：上市公司财务分析报告
上图反映了营业收入净利率和营业收入的大体走势，由图可知，近三年来此指标的波动较大，
尤其是09年的大幅下跌。09年间，受金融危机和甲型H1N1型流感的影响，入境旅客大幅减少，导致北京地区酒店经营收入减少，再加上房产开发营业收入增加额的减少以及金融街中心项目开业前期成本支出造成的物业租赁成本的增加，最终导致营业收入创造的利润大程度下降。
2.2.4每股收益
每股收益是指将净利润扣除优先股股息后的余额与年末发行在外的普通股份加权平均数相比后的比值，反映了普通股的获利水平。
通过对金融街三年的年报分析，我们得知，08、09、10的每股收益分别为0.43、0.55、0.59，在08年金融危机后稳步增长。
2.3 资产营运效率分析
营运能力通常是指企业在一定时期管理资产营运效率的能力。资产周转率是测度企业资产营运效率的财务指标。资产周转率说明了资产使用的效率情况，代表了企业投入和运用的单位资产所创造的营业收入的能力。资产周转率越快，反映企业创造营业收入的能力越强。
测度资产营运效率的指标主要有总资产周转率、非流动资产周转率、流动资产周转率和重要的单项资产周转率，如存货周转率、应收账款周转率等。
2.3.1总资产周转率
我们先分析公司总资产的变化：
图2-4 2008-2010年总资产柱状图 数据来源于金融街2008-2010年年报
上图显示自08年来，由于公司规模逐渐恢复扩大，公司的资产稳步增加。（市场份额） 衡量资产运营效率的一个很重要的因素，是总资产周转率，它反映了单位资产投资所产生的营业收入，不难发现，总资产周转率越大，即周转的次数越多，资产的营运效率越高，企业产生的营业收入也就越多。
4 北京交通大学经济管理学院会计系