学生姓名与学号：刘琦（10241074）
3.2 现金流量的保障能力分析
一个公司的发展是否稳定，与其现金流量的流动性有密切的关系。现金流量的流动性是指以经营活动现金流量支付就将到期债务的能力，常用经营活动现金流量净额对债务的比值来测度。这类比率的设计是基于经营活动现金流量的创造能力是偿还债务的最基本保障的观点。研究金融街现金流量的保障能力，即是研究现金流量的流动性。
图3-7 2008-2010年公司流动性比率变化图
数据来源于新浪财经网
在正常经营情况下，企业当期经营活动所获得的现金收入，首先用于生产经营活动中的一些基本支出，如购买原材料与商品、支付职工工资、缴纳税金等，然后才用于偿付债务。所以，分析企业的偿债能力，首先应看企业当期取得的现金，在满足了生产经营活动的基本现金支出后，是否有足够的现金用于偿还到期债务的本息。因此通过现金流动性比率（现金到期债务比率=经营活动现金流量净额/本期到期的负债）分析企业偿债能力也是非常重要的手段之一。如图所示，的三项流动性比率均反映企业的偿债能力，数值越大，表明企业短期偿债能力或承担债务的能力越强，现金流量的质量越高。
我们可以看到，三项比率均小于0，且10年呈下降趋势，表明公司偿债能力很弱，公司日常经营过程中在偿债方面冒了较大的风险，但由于金融街处于良好的发展的过程，有较好的资本经营能力，盈利能力及成长性，所以采取这种方式还是可行的。总体来看，公司在盈利能力方面表现突出，长期偿债能力也较强，但短期偿债风险比较大。但是，由于金融街很重视以现金为主的营运模式，未来较长时间内都有很强的偿债能力，又充足的资金用于投资，不容易出现偿债困难问题。另一方面，偿债能力的变化较多依赖于营运能力及营运能力。
3.3 现金流量创造能力分析
企业现金流量创造能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加等。通常，一个企业要发展，长期资产的规模必须增加，其投资活动中现金净流出量就会大幅度提高。获取现金的能力是指经营现金净流入和投入资源的比值，投人资源可以是销售收入、总资产、净营运资金、净资产或流通股股权等。我们对公司现金流量创造能力的研究，即是对获取现金能力比率的分析。
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图3-8 2008-2010年公司获取现金能力变化图
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从图上我们可以看到，营业收入现金比率三年来有所下降，表明企业经营的收现能力有所下降，
因为该值越大越好，它反映了公司营业收入得到的净现金，所以说明企业在获取现金方面出现问题，这也进一步说明企业的现金流动性比率较低的原因主要是由于现金的支出管理欠妥。
但是在三项指标中，每股经营活动现金净流量波动幅度较大，该比率越大，说明公司进行资本支出和支付股利的能力越强。在08年达到了三年中的的最低值-2.0663，这还是与08年的大量现金支出关系密切，但总的来看，金融街在获取现金能力方面还是比较具有优势的。尤其是到2009年时，次比率已经有了大幅度增长，并达到一个较高的值。
全部资产现金回收率，是经营活动和投资活动现金的流入与全部资产的比值，说明企业资产产生现金的能力。由图中数据可以看出，这些数据反映了单位资产产生现金的能力。
从数据可以看到，公司的资本增长规模高于行业水平，主营业务和净利润的增长率却低于行业水平，但公司主营业务增长率与净利润增长率保持着同步趋势，说明公司正在处于良性的发展中。
4. 公司存在的主要财务问题分析 4.1财务状况概述
将公司近三年的数据对比分析可得出，公司在2009年的经营出现问题，2010年后恢复正常。其中2009年公司营业收入增长较缓，营业成本增加较多，导致公司净利润减少，说明公司盈利能力下降，归结为公司在主营业务上出现问题；公司的周转率远低于同行业龙头老大万科且在近三年数据出现下滑，反映出资产运营效率降低，这直接影响着公司的盈利能力；公司的资产负债率走势平稳说明金融街偿债能力强，经营较为稳健，目前不存在债务偿还方面大的风险，而且通过观察金融街的现金流量流入流出的相关数据可以发现该公司作为一家房地产企业，股权扩张不大，生产规模的建设发展较快，有很大的升值空间，有很好的发展前景。
4.2 财务问题说明
4.2.1 盈利能力问题
盈利能力通常是指企业在一定时期内产生利润的能力。企业经营的直接目的是赚取利润，在保持企业经营持续稳定的基础上追求良好的成长性。盈利能力通常被认为是企业最重要的经营业绩衡
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量标准。常用的衡量盈利能力的四个指标分别为净资产收益率、总资产净利率、营业收入净利率和每股收益。
从公司三年来自己的比较分析中我们发现，净资产收益率基本持平的同时也在稳步上升，10年较08年相比上升了3.4个百分点。从公司2006-2010年三年净资产收益率与行业的比较我们分析出，整个行业在2008年都有一个转折，净资产收益率都在下降，而且在09年整个行业平均值有大幅上升时，金融街却仍然维持在一个较低的水平，相对整个行业水平来说处于底层地位。说明09年国家适度宽松的货币政策和相关宏观调控对公司的正面影响不大，公司精力金融危机后的恢复速度低于房地产整体水平。在09年房价大幅度飙升的情况但金融街的主业并没有出现特别好表现的背景下，基于对今年地产市场再次受到国家的控制，金融街的盈利能力或将受到一定的影响。作为商业地产的定位以及这些自持物业，使金融街的资产周转率逊于同行一格局短期内仍难以改变：首先，商业地产的开发周期比住宅长，在周转率上具有天然的劣势；其次，商业地产的建安成本高于住宅，同等地段的售价却低于住宅，因而短期内利润率也难有太大改善。虽然公司也受有关政策例如上调准备金率以及一些行业调控和资金限制措施的影响，但主要还是与公司自身的管理以及经营密切相关。净资产收益率在09年低于行业整体水平说明公司的盈利能力不如同行业大部分的公司，究其原因是该公司的主营业务不突出，主要是公允价值的变动而造成账面上的盈余，但是这个利润在现金流上无法实现。从长久来讲，这种利润是无法持久下去的。
从总资产净利率的比较分析中，公司该指标有小幅下跌，并没有很大问题。
从营业收入净利率分析中也能发现，公司09年的下跌非常明显。营业收入增长速度放缓，主要是公允价值的变动而造成账面上的盈余。影响净利润有两个因素，一是利润总额，二是所得税。深层次的分析，所得税对净利润的影响颇小，影响净利润的主要因素为利润总额。进一步分析，营业成本的上升，外加营业收入增长减少的因素，导致了公司自身营业利润的减少。
最后一个因素是每股收益，同样体现出的问题依旧是公司净利润的减少。
综合以上分析，归纳为2009年公司营业收入增长较缓，营业成本增加较多，导致公司净利润减少，说明公司盈利能力下降，归结为公司在主营业务上出现问题。
4.2.2 资产质量问题
资产周转率是测量企业资产营运效率的财务指标。资产周转率说明了资产的使用的效率情况，代表了企业投入和运用的单位资产所创造的营业收入的能力。
该公司的资产运转存在很大的问题，在万科与该公司的总资产周转率的比较中，万科的周转率将近是该公司的两倍。不仅是总资产周转率远低于万科，流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率、非流动资产周转率均远低于万科。当然。公司的流动资产比例相当大，这些流动资产中存货占一半以上，房地产行业中囤地是比较普遍的现象，所以造成存货积压，对资金链周转的压力很大。我们不怀疑货币资金的真实情况以及变现能力，存货分为：开发成本(土地储备及在建产品)、开发产品(产成品)等。开发成本主要包括：土地费用、建筑费用和其他市政建设费用等，开发产品主要是产成品。开发成本存在一定的贬值风险。
总结以上分析，公司的资产周转率近三年来都有下降，意味着单位资产产生的营业收入的能力下降，资产运营效率降低，直接影响公司的盈利能力。而主要的问题集中在存货周转率上，表现为公司公司存货规模较大，公司对存货的管理方面有所松懈。
4.2.3 偿债能力问题
偿债能力是指企业用资产清偿长、短期负债的能力，在持续经营的假设前提下，企业会用资产和经营过程中创造的收益偿还长、短期债务。
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金融街在经营方面物业租赁与经营收入稳定增长，在宏观经济环境相对稳定的情况下，金融街
的现金流量相对稳定。在融资方面，金融街善于从二级市场融资，先后在02年、04年、07年和08年四次增发股份，累计募集资金超过106亿元。09年在二级市场增发融资渠道受限的情况下，成功发行56亿元的债券，缓解资金压力，为公司继续扩张提供了保障。得益于成功发行公司股票、债券，公司现金流状况明显改善，资产负债率下降，金融街的偿债能力指标大幅好转，其速动比率远远大行业平均值，可见金融街的短期偿债能力得到提高。但考虑到在行业宏观调控的环境下金融街销售资金回笼可能会有所减少，公司拿地的步伐也会相应做出调整，整体上来说公司现有资金说不上充裕，但压力也不算大。
总体来说，在短期，金融街的短期偿债能力是几乎没有问题的。金融街的资产负债率从2008年到2010年走势平稳，低于行业平均水平，可见金融街的财务成本较低，风险较小，偿债能力强，经营较为稳健，对于投资行为的态度比较慎重。综合分析，短期内，金融街具备偿还短期、长期债务的能力。
4.2.4 现金流状况与创造能力问题
财务管理在公司中的地位越来越高，而公司资产的内在价值就是其未来现金流量的现值，现金流量表能够提供企业当期现金的流入、流出及结余情况，所以利用现金流量表来分析企业财务状况，提供其收益质量、评价企业的财务弹性及流动性，可以正确评价公司当前及未来的偿债能力与支付能力，可以正确评价公司当期取得的利润的质量，为科学决策提供充分、有效的依据。
企业现金流量创造能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加等。通常，一个企业要发展，长期资产的规模必须增加，其投资活动中现金净流出量就会大幅度提高。获取现金的能力是指经营现金净流入和投入资源的比值，投人资源可以是销售收入、总资产、净营运资金、净资产或流通股股权等。我们对公司现金流量创造能力的研究，即是对获取现金能力比率的分析。
经营活动现金流是现金流的主要来源，从近3年的经营活动现金流比较来看，流入和流出量在波动中稳定增长。从现金流量表上可以看出08、09、10年的经营活动产生的现金流量净值为负数，存在问题。当经营活动产生的现金流量为负数时，只能通过加大筹资力度来弥补经营活动所需要的资金缺口。。
虽然08,09,10年金融街的现金流量没有太大问题，但相应来看其存货量也大为减少，而主营业务带来的现金流量是现金流创造的最主要来源，存货的减少可能会导致其日后现金流量创造出现问题。当然，这也与土地资源日趋紧张，土地成本日趋上升有关。公司投资项目持谨慎态度，同时调整经营结构，努力发展商务租赁物业持有，但经营项目多元化一方面可以扩大营业收入渠道，扩宽现金流收入手段，另一方面也增加了经营风险，经营的复杂性。
作为一家房地产企业，经营活动现金流入成为主要现金流入的方式，同时筹资现金流入也占据相当大的比例，总的来说，目前的现金流入的来源比例是比较合理的。同时金融街的经营活动的现金流出较大，在投资活动的现金流出中，资产投资又占最大比例，说明该企业的股权扩张不大，生产规模的建设发展较快。
总体来看，金融街在盈利能力方面有所下降，长期偿债能力较强，但短期偿债风险比较大。
5. 财务问题的经营相关性分析 5.1 公司经营对财务状况的影响
中国住宅业是一个自由准入的行业，不存在高耸的技术壁垒，在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的
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先发者优势正在迅速弱化并日渐消亡。
公司近期在加快向商业物业经营的转型，我们更新其目前在手的及未来将要开发的项目情况，并调整部分项目开竣工时间，进而调整了公司近两年盈利预测情况以及公司NAV值，以供投资者参考。
商业物业未来两年将进入收获期：公司目前商业物业总建筑面积达153万平方米，主要分布于金融街区域（占商业物业建筑面积的35％）以及天津和平区（占23%）。随着金融街区建设完成，以及津门、津塔等项目完工，公司商业物业将进入收获期，租金/经营收入有望大幅提升。
住宅销售仍是近两年公司收入的主要来源：具体到项目层面，未来两年开发物业收入将主要依赖于津门、津塔项目、惠州巽寮项目以及北京衙门口项目；而11年开始，北京大屯路、后沙峪、重庆融城华府等项目将开始贡献收入。
公司核心价值在于商业地产：虽然受国际金融危机影响，近期商业地产市场较为低迷，但长期来看，公司持有的北京金融街等核心地段稀缺商业地产资源将享受租金溢价，具有较高安全边际，而REITs等金融工具的推出，也将极大改善公司商业地产的流动性，我们认为其商业物业的内在价值将逐步得到市场认可。
5.2 经营策略对财务政策选择的影响
经营策略:
公司坚持“以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充”的发展战略，房产开发、房屋出租和物业经营成为公司的三大业务收入来源。
1.房产开发是当前公司最重要的收入来源。较强的商务地产开发能力也是公司长期积累的优势。未来公司将继续保持房产开发方面的投入力度，确保房产开发业务收入的持续稳定增长。
2.房屋出租是公司新的业务增长点。公司通过持有优质物业，并根据周边商业环境对物业进行定位、装修和出租，能够获得持续稳定的租金收入；同时，房屋出租毛利率较高，能够提高公司的盈利水平。因此，公司将进一步扩大自持物业的规模，逐渐提高房屋出租业务在总业务收入中的比重。 3.公司的物业经营收入主要是来源于公司持有的酒店和其他经营物业的经营收入。公司将继续在具有良好商业价值的地区进一步投资酒店物业，提高物业经营收入。目前公司的酒店项目仍处于发展期，利润相对较少。预计随着公司的酒店管理体系不断完善、品牌效应不断增强，公司的经营物业将在未来几年逐渐进入高收益期并带来可观的回报。
财务政策选择:
财务政策的选择制定应当以国家的宏观政策适时作出改变。近年来由于房价增长过快，存在炒房倒房现象，国家已采取多项措施进行宏观调整，作为地产大户的金融街一方面要深化完善传统政策，一方面也要根据公司自身情况及国家的宏观政策调整作出适时的改变。
金融街一直采取稳健的财政政策，投资也是选取风险较低的项目。08年初金融街进行了一次较成功的增发，使金融街可以有充足的现金流应对08年国家的银行贷款限制，避免了现金流量不足的危机。 同时公司以商务地产开发为主，较住宅开发来比受国家宏观调控影响较小，且其商务租赁业务物业持有业务增长迅速，利于企业的可持续发展。这些都是金融街较为成功的财务政策，为公司的发展带来有利的影响。
但同时，稳健的财政政策也会使公司错失良机，失去好的投资机会和发展契机。如08年金融街计划100亿的投资项目，最后只达到40亿，近几年存货的减少也可能会影响公司的未来发展，且金融街周边土地资源有限，必须寻找新的投资点。
2010年公司实现经营计划的主要措施如下：
（1）加强政策研究和市场变化的反应速度，统筹安排项目开发、销售节奏，积极推进重点项目的销售，全年实现房产销售合同金额约162 亿元。（2）坚持商务地产为主导的战略，立足北京，在已进入的城市进行深耕，通过项目收购、招拍挂等多种方式积极开展项目储备工作，获取新项目约202 万平方米。（3）坚持以科学发展观为指导，通过转变和创新，不断强化和提升管理能力及市场
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