《财务管理》课程专题研究报告（1）：上市公司财务分析报告
竞争意识，打造绿色商务地产品牌。（4）加大销售回款速度，积极研究多种融资渠道和融资方式，
积极探索在项目层面的合作模式，在合理控制资产负债率水平的情况下，确保公司现金流安全。（5）在保持业务积极发展的同时，强调公司的依法合规经营，强调公司的社会责任和法人责任，强调各种资源的有效利用，保证公司持续稳健的发展。
6. 分析结论与措施
6.1基于公司管理层视角的分析结论
运用以净资产收益率为核心的财务分析体系，以净资产收益率为起点，分别按照分析营业收入净利率、资产周转率和财务杠杆这三条路径进行分析公司的财务以及经营状况，我们发现公司在房地产行业发展的优势与劣势：
优势：
金融街地产属北京西城区国资委旗下公司，具有国企背景和强大的社会资源优势，拿地和融资更容易获得批准。
金融街经营模式以商业地产为主，在近年政府对住房以及房贷政策的施压，商业地产无疑具有广阔的前景。
实行自有物业租赁+房地产项目开发，随着未来优质商业地产的注入，这种模式会具有很大的利润空间。
金融街地产具有较好的前瞻性，于08年金融街先后收购复兴门项目，美晟国际广场，北京德胜投资有限公司，同时在07年实施公开增发方案，取得借款收到646,704万元，公开发行3亿股，募集资金82.19亿元。使得公司具有较充足的资金准备，为未来项目投资建设打下良好基础。
金融街的营业收入净利率在06-08有所提高，同时资产周转次数增多，企业的资产营运效率总体来说在逐步提高，产生的利润也在增多。
金融街控股近年来大量购进土地，土地存货作为一种资源，保证了公司未来的收益。
作为主营业务收入的净现金流量连年为负，表现出来的就是存货逐年在增加，并主要以拟开发土地和在开发图的形式存在，存货可以变现和增值，而从房地产行业发展势头来看，这些存货短期内不会滞销，不用担心存货的销路问题。
企业以流动资产数量偿还流动负债的能力逐年上升。企业有较好的偿债能力和负债经营能力。 企业财务状况稳定可靠，除了满足日常生产经营的流动资金需要外，还有足够的财力偿付到期短期债务，债务偿还的安全性很高。
企业的长期偿债能力较强，债权人权益的保障程度较高，承担的风险较小。支付债务利息的能力较强，负债经营的财务风险比较小。
公司现金流入以经营活动为主，以收回投资、分得股利取得的现金以及银行借款、发行债券、接受外部投资等取得的现金为辅，是一种比较合理的结构。
公司偿债能力，特别是短期偿债能力得到了显著的改善，短期来看公司基本没有债务危机。 劣势：
相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。
公开募股融资方式成本较高，不利于企业短期内营业收入及利润的提升，影响企业收益能力。08年增大贷款导致费用增加以及偿还压力增大，不利于企业提升净利润。 流动资产周转次数逐年减少，造成存货变现速度变慢，流动资金压力大。
“囤地”行为造成存货数量连年增大，公司超速扩张导致营运资金流动性较差，营运风险增加。 经营活动净流量和全部资产现金回收率从2008年以来几乎一直处于负值，资金缺口大，流动资金紧张，造成公司融资压力大，还未能找到解决融资压力的最好办法。
金融街的平均成本费用利润率在行业内处于很高的状态，成本优势很低，造成浪费。投资活动
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现金净流量也为负，投资回报率低，资金利用率不高。企业拥有过多的不能获利的现款和应收账款，而大大增加企业的机会成本。金融街的资金流动性不稳定，到期偿债能力较低，现金流量的质量不高。
企业的财务弹性不算太好。过高的负债率将增大企业的财务风险，如果资金链出现问题，将会严重影响到企业的持续经营。从债权人的角度来讲，企业出资者对债权人债务的保障程度较低。年速动比率下降说明应收账款的变现能力不强，企业短期的偿债能力不够理想；现金比率下降，进一步证明了企业偿债能力不理想。总资产净利润率比较平稳，始终较低。 前景：
1、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。 2、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。
金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础不稳，也抑制商业房地产租金的增长。
6.2 基于外部投资者视角的分析结论
总体来看，公司发展风格稳健，多年来业绩增长稳定，属于典型的商务地产蓝筹公司。目前公司仍处于快速发展的时期，全国的商务地产市场也正处于提速阶段；公司在核心地段持有的核心物业确保了公司资产的长期价值，未来销售业绩增长的潜力也较大。所以，作为投资者，投资金融街是可行的。
中央出台的关于抑制房价过分上涨的政策使得一些房地产公司遭遇了危机，股票价格一度降低，而金融街的股票价格却逆流挺立。分析其原因可知，国家的宏观经济调控政策一般针对的为住宅地产，而金融街的战略方向为“立足京津、拓展其他重点城市；聚焦商业地产，平衡持有物业与开发业务的比重”，并且公司商业地产的本质特点不会改变，未来的发展仍将是以商业地产为主，辅以住宅建设，此外公司商业地产项目主要位于北京市金融街、中关村区域天津的津门、津塔地区，这些地区都有地理位置优越、发展前景广阔的特点。就大背景来看，国家在政策上的倾斜将会吸引更多金融、物流、房产等行业企业的进驻，今年政府对住宅市场的调控对市场的成交量影响较大，商务地产的投资额和租售情况却在持续好转。今年上半年全国办公写字楼的投资增速显著超越住宅地产。在宏观经济面向好的前提下，商务地产有望在未来几年内保持较快的发展态势。从这方面可以得出，金融街有较大的潜能，且对房地产业造成较大波动的新出台的抑制房价上涨政策对金融街的影响并不大。
在公司的运营能力上，近四年来公司的开发能力不断提升，开复工面积每年以超过30％的增速增长，公司的毛利率稳定，净利率不断上升，由于公司不断进行新项目的投资与建设，具有较大的发展空间。
在融资方面，金融街善于从二级市场融资，先后在02年、04年、07年和08年四次增发股份，累计募集资金超过106亿元。09年在二级市场增发融资渠道受限的情况下，成功发行56亿元的债券，缓解资金压力，为公司继续扩张提供了保障。得益于成功发行公司股票、债券，公司现金流状况明显改善，资产负债率下降。由此可见，在短期内，公司的融资没有问题。
在公允价值变动方面，2009 年通过对部分物业采用公允价值计量，公允价值变动增加7.9 亿元，对公司业绩贡献较大，预计未来公司将会有更多项目采用公允价值计量，有效提升公司业绩。 但另一方面，投资金融街也有一定的风险，在今明两年，由于公司预计出售的写字楼面积较大，短期内难以全部出售，资金回笼可能会有些慢。此外，今年的房地产调控政策主要针对住宅地产，但后续调控政策的出台也可能会对商务地产造成影响。
综合以上方面，投资金融街虽然存在一定的风险，但金融街的发展前景十分广阔，权衡之下，金融街是一家值得投资者投资的公司。
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7. 总结小组完成报告中存在问题以及如何调整 7.1 小组沟通与讨论说明
在这次报告的撰写中我们组织了多次讨论，主要进行了(1)数据来源的确定以及查找，包括金
融街近三年和房地产整体水平的相关数据；(2)相关数据之间的比较，包括金融街与整体行业水平的横向对比和金融街近三年数据的纵向对比；并在比较后主要针对数据变化大的年份和与行业平均水平差距明显的指标进行了认真地分析；（3）在分析中我们发现金融街2009年的数据相对前后两年来说有很大的变动（2010年后符合行业的大体走势），例如2009年净资产收益率远低于行业平均值，营业收入净利率在2009年出现大幅下滑；还有近三年整体上出现的变动，如总资产周转率，应收账款周转率，存货周转率都出现持续下滑。
之后，我们就这些变动的原因进行了认真全面的分析，并得出了2009年公司因营业收入增长较缓，营业成本增加较多，而导致的公司净利润减少，公司盈利能力下降，主营业务上出现问题和公司对存货的管理方面有所松懈使得存货规模较大，直接影响盈利能力等问题。
但在分析中我们还存在一些不足之处：第一对于公司和行业的信息挖掘的不够充分，小组成员之间的交流和讨论有些欠缺，从而导致不能多角度，深层次对公司进行分析；第二在分析短期偿债能力时，虽然作出了流动比率、速动比率的走势图，但从教材的内容只知道这两个比率数值越大，则说明公司的短期偿债能力越好，却不会继续分析造成这两个比率波动的原因，以及它们波动所造成的影响尚不明确。第三我们之前所没有接触过财务报告分析，对于年报中的各部分结构和思路以及各报表的内容也比较生疏，同时由于年报中的数据庞杂，不能很准确的找到它们之间的连动关系不能清晰地分析出原因，从而也不能清晰直观地反映问题的本质。
作为组长，我积极组织每一次的讨论，将计算数据等费时机械的任务分配到每个人身上，共同节省了时间。之后组织小组成员就我们做出的图表一起观察并发现问题。因为第一次接触财务报告，对知识运用的不灵活难以避免，所以我在网上搜索了房地产近三年的有关新闻和关于金融街的相关分析报告作为参考，对我们的分析有很大的帮助。
7.2 对小组沟通与讨论的建议
在这次的集体讨论中我发现了以下问题并提出相关建议，首先因为对财务管理这门课程生疏的缘故，分析时表现出了对于公司和行业的信息挖掘的不够充分，从而导致不能多角度，深层次对公司的盈利和周转偿债进行分析。因此我们必须增强每个人的紧迫感，在平时就抓紧时间，每学完一定知识就将对应部分的分析完成，积极补充自己的专业知识，尽快掌握财管分析的方法，提升自己的综合分析能力，不能再懈怠，否则到最后会导致不能全面的考虑分析，与此同时我们还有必要充分收集企业的各方面的经营方面的信息，并且把利润表和现金流以及信息结合，继续加深对金融街公司的了解和深入挖掘，密切关注其发展态势，重大财务决策同时细化报表条款，综合几大报表进行分析，让财务报告更全面，更有逻辑性，对公司的经营状况进行更深层次的更准确的分析。其次，我们组织讨论的次数相对较少，小组成员间的交流仍然不够这导致我们的思想不能及时的进行交流，这使得我们的效率大大折扣，也导致报告的内容有不足之处。最后是我们报告的语言使用不准确，专业术语的使用不灵活，这与我们课后读书时间分配不足有很大关系，因此我们加大在语言方面的接触和使用强度，不仅通过读课本读财经要闻来积累词汇和培养感觉还须在讨论中准确表达专业术语来提高训练我们的专业素养。
8. 参考文献
[1] 马忠，2007，《财务管理：分析、规划与估价》，清华大学出版社/北京交通大学出版社 [2] 马忠，2008，《公司财务管理理论与案例》，机械工业出版社
[3] 张丽蓉.房地产开发企业的短期偿债能力分析[J].2010, 中国乡镇企业会计,2010(09): 92-93
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9. 附录
金融街控股股份有限公司
资产负债表
报告期 流动资产 货币资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付账款 应收股利 应收利息 其他应收款 存货 消耗性生物资产 待摊费用 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 影响流动资产其他科目 流动资产合计 非流动资产 可供出售金融资产 持有至到期投资 投资性房地产 长期股权投资 长期应收款 固定资产 89,447,184.82 -- 6,292,340,383.54 317,659,638.72 -- 1,650,315,244.94 117,094,856.58 -- 5,707,827,056.49 311,691,442.09 -- 1,643,391,444.87 132,531,000.96 -- 3,122,511,310.05 311,479,739.73 -- 1,699,541,289.56 13,907,140,440.19 -- 94,941,445 309,074,483.49 1,102,874,128.28 -- -- 84,774,462.13 28,452,360,063.63 -- -- -- 831,642,334.95 0 44,782,807,357.67 13,188,730,074.61 -- -- 539,641,606.26 220,251,261.68 -- -- 608,707,465.81 18,549,524,774.73 -- -- -- 271,843,499.55 -- 33,378,698,682.64 7,298,355,869 -- -- 603,410,318.37 1,452,049,531.69 -- -- 736,385,964.33 10,924,464,710.98 -- -- -- 51,775,180.13 -- 21,066,441,574.5 2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31 23 Course group director: Ma Zhong
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工程物资 在建工程 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 影响非流动资产其他科目 非流动资产合计 资产总计 流动负债 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 预提费用 预计负债 递延收益-流动负债 -- 976,207 -- -- -- 594,014,813.02 -- -- 651,273.78 185,116,628.68 254,785,739.25 0 9,385,307,113.75 54,168,114,471.42 -- 35,079,197.72 -- -- -- 684,180,261.59 -- 468,380.93 345,219.07 172,875,019.8 302,401,797.93 -- 8,975,354,677.07 42,354,053,359.71 -- 6,767,831.37 -- -- -- 700,306,954.54 -- 468,380.93 641,556.75 145,921,320.85 312,164,764.67 -- 6,432,334,149.41 27,498,775,723.91 5,010,000,000 -- -- 1,464,904,804.68 8,958,177,919.69 113,328,357.1 1,568,519,519.16 -- -- 2,685,717,530.5 -- -- -- 2,720,000,000 -- -- 1,500,541,510.35 2,811,083,547.75 61,885,461.23 1,083,779,143.85 -- -- 2,790,450,400.27 -- -- -- 1,647,040,000 -- 10,000,000 1,571,960,721.09 347,778,780.03 59,280,512.82 1,102,095,996.49 -- -- 349,414,054.92 -- -- -- 24 北京交通大学经济管理学院会计系