5.1.6 确定土地纯收益
纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：
（1）土地租赁：a=R-C （3） 式中： a:土地纯收益 R:年租金收入
C:年总费用
（2）房地出租：a=Rin-Ihn (4) 式中： a:土地纯收益 Rin:房地纯收益 Ihn:房屋纯收益
式中： Rin=Rlg-Clg (5) Rin:房地纯收益
Rlg:房地出租年总收益 Clg:房地出租年总费用
式中： Ihn=Phc×r2 （6） Ihn:房屋纯收益 Phc:房屋现值
r2:建筑物还原利率
房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：
Phc=Phk×Dn= Phk-E （7） 式中： Phc:房屋现值 Phk:房屋重置价 Dn:房屋成新度
E:房屋折旧总额
（3）经营性企业：a=Ijp-Ijf （8）
式中： a:土地纯收益
Ijp:企业经营纯收益 Ijf:非土地资产纯收益
Ijp=Yjp-Cjp （9）
式中：Ijp:企业经营纯收益 Yjp:年经营总收入 Cjp:年经营总费用
（4）生产性企业：a=Isp-Ijf （10） 式中： a:土地纯收益
Isp:企业生产纯收益 Isp:非土地资产纯收益
Isp=Ysp-Csp （11） 式中： Isp:企业生产纯收益
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Ysp:年生产总收入 Csp:年生产总费用
（5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 5.1.7 确定土地还原利率
土地还原利率应按下列方法确定：
（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：
r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）
式中：r：综合还原利率 r1：土地还原利率 r2：建筑物还原利率 L：土地价格 B：建筑物价格 5.1.8 选用适当计算公式
根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。 5.1.9 计算土地收益价格
在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。 5.1.10 适用范围
收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
5.2 市场比较法 5.2.1 基本公式
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E （13） 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
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5.2.2 程序
（1） 收集宗地交易实例；
（2） 确定比较实例； （3） 建立价格可比基础； （4） 进行交易情况修正； （5） 进行估价期日修正； （6） 进行区域因素修正； （7） 进行个别因素修正； （8） 进行使用年期等修正； （9） 求出比准价格。 5.2.3 收集宗地交易实例
资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。 5.2.4 确定比较实例
要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
5.2.5 建立价格可比基础
各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。 5.2.6 交易情况修正
交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：
（1） 有利害关系人之间的交易；
（2） 急于出售或者购买情况下的交易； （3） 受债权债务关系影响的交易；
（4） 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易； （5） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；
（6） 相邻地块的合并交易。 （7） 特殊方式的交易。
（8） 交易税费非正常负担的交易； （9） 其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为：
VE=V0×Ep/EE （14） 式中：VE：情况修正后的比较实例价格 V0：情况修正前比较实例价格 Ep：待估宗地情况指数 EE：比较实例宗地情况指数 5.2.7 估价期日修正
估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地
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价指数进行修正。修正公式为：
VE=V0×Q/Q0 （15） 式中：VE：估价期日宗地价格 V0：交易期日宗地价格 Q：估价期日地价指数 Q0：交易期日地价指数
5.2.8 区域因素修正
区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
VE=V0×DP/DE （16） 式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格 V0：区域因素修正前比较实例价格 DP：待估宗地区域因素条件指数 DE：比较实例宗地区域因素条件指数
5.2.9 个别因素修正
个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
VE=V0×SP/SE （17） 式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格
V0：个别因素修正前比较实例价格 SP：待估宗地个别因素条件指数 SE：比较实例宗地个别因素条件指数
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：
Vt=V0×K (17) 式中： Vt：年期修正后宗地价格 V0：年期修正前比较实例价格 K：年期修正系数
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
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式中： r:土地还原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比较实例的使用年期
除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
5.2.11 比准价格确定
所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：
（1）简单算术平均法。 （2）加权算术平均法。 （3）中位数法。 （4）众数法。 5.2.12 适用范围
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。
5.3 成本逼近法 5.3.1基本公式
成本逼近法的基本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
=VE+R3 (19)
式中： V：土地价格 Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利润 R3：土地增值 VE：土地成本价格 R3：土地增值 5.3.2 程序
（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；
（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料； （3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；
（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额； （5）按地价公式求取待估土地的土地价格；
（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
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