Cmax ：该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率 6.4.2.5 企业标准资本额的计算：
企业标准资本额按下式计算：
Cs =Ce×Kci ×Kcs （26） 式中：Cs：企业标准资本额
Ce ：企业实际使用的资本额 Kci 、Kcs同前 6.4.2.6 合理工资量的计算
按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准： Lcs = Lce ×LPs/LPe （27） 式中：Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额 Lce ：该企业实际支出的工资额
LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量 LPe ：企业实际占有的劳动力数量 6.4.2.7 企业效益资料的整理 将收集到的企业效益资料，按标准化公式计算整理，并将结果填入本附录相应表格。 6.4.3 指标选择与样点数据归类 6.4.3.1 土地收益测算指标的选择
土地收益主要是对级差收益的测算。级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。 6.4.3.2 样本数据归类
以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服务类等行业，进行资料归类。 6.4.3.3 样本数据检验
数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用 t 检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。
6.4.4 模型选择与系数估计 6.4.4.1 选择测算模型
（1）常用于级差收益测算的模型有：
A、 Yn=A(1+r)Xln 或 Yn=A(1+r)aX1n （28） 式中： Yn ：第n级土地上样点每平方米土地的利润值 A：常数
r ：利润级差系数
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数
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α：待定系数
土地质量从优到劣按等级系数１，２，……n排列，土地级别指数取值为n,……2，１。
B、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 （29） 式中： Yn 、X1n ：含义同A模型
X2 ：每平方米土地上标准资金占有量 X３：每平方米土地上标准工资占有量 b0 ：常数，大于零
b１ 、b２ 、b３ ：分别为土地、资本、劳动力的回归系数
C、 Yn=A(1+r)X1n × X2b2 × X3b3 （30） 式中：Yn 、X1n 、 r ：含义同A模型 A：常数；
X2 、X３ 、b２ 、b３ 含义同B模型。
D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V （31） 式中：Yn 、X1n ：含义同A模型
F(X1n)：自变量X1n 的未知函数，为土地带给企业的利润
X2 、X３ 、b２ 、b３ 含义同B模型 Ｖ：误差项
（2）级差收益测算模型选择方法
根据数据资料，用以下方法进行模型选择：
方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的相关数学关系及相关检验来初步确定模型的数学形式。
方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。 6.4.4.2 系数估计
（1） 模型确定
根据6.4.4.1条中提供的模型、模型选择方法和样点数据，确定级差收益测算模型，测定各因素系数值。
（2） 系数估计
将样本资料代入数学模型，用数学方法求出各因素系数数值。
对于线性模型，其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数数值。 6.4.4.3 因素系数数值的可靠性检验
（1） 经济意义检验
一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。 （2） 统计检验
通过回归系数的统计显著性检验，判断因素对净收益的影响程度。 通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。 通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样点数据的拟合程度。 （3） 计量经济检验
通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。
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6.4.5 土地收益计算
将样本数据代入确定的数学模型中，得到各级土地上不同用途的土地收益值。各土地收益计算模型为：
（1）模型 Ini =A(1+r)X1n （32） （2）模型 Ini =Yni – (b0+b2X2+b3X3) （33） （3）模型 Ini = Yni/(X2b2×X3b3) （34） （4）模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V) （35） 式中：Ini ：第n 级土地上样点单位面积的土地收益 Yni： 第n 级土地上样点单位面积的利润
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同6.4.4.1中各模型 某一级地租的平均值按下式计算：
M
Ini
In?i?1 （36）
M 式中：In ：第n 级土地上不同行业土地的平均收益
Ｍ：第n 级土地上的样点量 6.4.6 基准地价计算
6.4.6.1 土地还原利率的确定
土地还原利率确定方法见5.1.7。 6.4.6.2 基准地价计算
按下列公式估计各级土地不同用途的基准地价：
V1b = (In/rl)[1-1/(1+ rl)] （37） 式中：V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益 rl ：土地还原利率 n：基准地价评估年期
根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价。用该级土地上不同用途的正常交易地价进行检验。
对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定不同区域、地段的基准地价。
每一级土地上，将商业、居住、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价。根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。
按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表，数据填入附录C中的C1相应各表。 6.5 用市场交易资料评估基准地价 6.5.1 基准地价测算区域的划分
（1）以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；
（2）没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；
划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为
18
n
?指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。
（3） 均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。 6.5.2 样点地价计算
6.5.2.1 用土地使用权出让资料计算地价
根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：
V=VT ／s （38） 式中：V：单位面积土地使用权出让价格 VT：出让宗地总地价 S：出让宗地总面积
6.5.2.2 用土地使用权转让资料计算地价
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价： V=VT ／s （39） 式中：V：转让宗地单位面积地价
VT：土地转让方获取的资金或实物作价净收入 S：转让宗地总面积
6.5.2.3 用土地使用权出租资料计算地价
土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价： V=（ R ／s）×（1／r ） （40） 式中：V：单位面积出租宗地的地价
R：出租方每年得到的资金或实物现值 S：出租的宗地面积 r：土地还原利率 6.5.2.4 用房地出租资料计算地价 见5.1 收益还原法。
6.5.2.5 用土地联营入股资料计算地价
根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。 （1） 用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：
V= （R／s）×（1／r ） （41） 式中：V：联营土地单位面积地价 R：土地股每年分享的利润或股息 S：联营土地面积 r：土地还原利率
（2）用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价： V=Cg×（re／rc）×（1／s） （42） 式中：V：联营土地单位面积地价 Cg：出资方的资本总量
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re：出地方利润分成量 rc：出资方利润分成量 s：联营土地面积 6.5.2.6 用以地换房资料计算地价
用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价： V =（ Stb×Pbs）／s （43） 式中：V：土地单位面积地价
Stb：转让土地方获得的建筑面积 Pbs：单位建筑面积的平均售价 s：让出的土地面积 6.5.2.7 用柜台出租资料计算地价 （1）商店运营总费用计算
根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。
（2）计算出租柜台应分摊费用
按出租柜台的营业面积与总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。 （3）计算地价：
?R?E??Sb1?Sb??1V???S??S?S????rb1b?? （44）
式中：V：出租柜台单位土地面积的地价 R：出租柜台年租金总收入
E：出租柜台所在商店的年经营总支出费用 Sb1：出租柜台的营业面积 Sb：商店的总营业面积 S：商店土地总面积 r：土地还原利率
当出租柜台处在不同的楼层时，要考虑楼层修正系数。 6.5.2.8 用房屋买卖资料计算地价
用房屋买卖价格计算地价见5.4.8的公式（22），其中房屋现值计算见公式（7）。 6.5.2.9 用商品房出售资料计算地价
按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用下式计算商品房买卖中的地价： V=（Pr－（Ch×Sh）－I－T－B）×（G／Sbl） （45） 式中：V ：某一商品楼用地的单位面积土地价格
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