Pr ：某一商品楼房总售价
Ch ：当地同类建筑单位面积平均造价 Sh ：楼房总建筑面积 I ：开发公司利润
T：商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等 B：开发资金应支付的利息 Sbl：建筑物占地面积 G：规划的建筑覆盖率
6.5.2.10 用新增城镇建设用地资料计算地价 见5.3 成本逼近法。
6.5.2.10 用联建分成资料计算地价
联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为： V= [（Ch +T）×Slb ]/Scl
= （Ch +T）×Slb×Rv /Scb （46） 式中：V：联建房中单位土地面积的地价 Ch：房屋单位建筑面积造价 T：房屋单位建筑面积交纳的税费 Slb：出地方分成建筑面积
Scl：出资方建筑物分摊的土地面积 Rv：容积率
Scb：出资方分成建筑面积
6.5.3 样点地价修正与样点地价图的绘制 6.5.3.1 样点地价修正
经计算后的样点地价还须进行样点地价修正。修正的主要内容有：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、基础设施配套修正、出让年期修正等。
（1）市场地价的出让年期修正
A、 有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为： Vm=Vml×[1－（1/（1+r）m）]/[1－（1/（1+r）m1）] （47） 式中：Vm：最高出让年限的土地使用权价格
m1：实际出让年期或剩余出让年期 Vm1：有限年期出让地价
m：土地使用权出让最高年限 r：土地还原利率
B、 无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为： Vm=VE×[1－（1/（1+r）m）] （48） 式中：VE：土地所有权价格 Vm、r、m含义同上
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(2) 市场地价的交易时间修正
不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的城镇，可用地价指数计算。
计算公式为：
Kt= Q/Q0 （49） 式中：Kt：某类土地地价修正到估价期日的系数 Q：某类土地估价期日的地价指数 Q0：某类土地交易时日的地价指数
对不同时期发生的交易宗地价格，修正到估价期日价格的计算公式为： V=Kt×V0 （50） 式中： V：修正到估价期日的宗地价格
V0：实际成交宗地地价 Kt：时间修正系数 (3) 市场地价的容积率修正
容积率修正按区域进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准，用下式计算容积率修正系数，计算结果填入附录C中C1.21容积率修正系数表。
Kr= Vis/Vi （51） 式中：Kr：容积率修正系数
Vis：某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价
Vi ：某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价
对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格： V=Kr×Vli （52） 式中：V：修正到规定容积率时的宗地地价
Vi：某一容积率下的宗地交易价格 Kr：同前
(4) 市场地价的其它修正
根据市场地价资料情况，还可以进行如下修正：
A、 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。
B、 地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。
C、 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中的基础设施配套程度,可按各级(区域)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。 6.5.3.2 样点地价图的绘制
（1） 按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图； （2） 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；
（3） 直接在图上表示地价，资料较多时，采用分级图例表示地价点标准； 6.5.4 样点数据检验与处理 6.5.4.1 样点数据检验
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（1） 同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。
（2） 同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。
（3） 样本总体检验规定参见6.4.3.3条中有关规定。 6.5.4.2 样点数据处理
（1） 城镇中商业中心区的地价最高区段，应单独表示。
（2） 相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见6.4.3.3条中有关规定。
（3） 同一级别、均质地域中，不同交易方式下计算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。
6.5.4.3 数据整理
将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理，并填入附录C中C1的相应表格。 6.5.5 利用样点地价评估区域或级别基准地价
6.5.5.1 用样点地价评估区域或级别基准地价
（1） 有样点区域或级别的基准地价评估
A. 样本数量的确定。合格样本数量应符合数理统计要求。
B. 模型选择及基准地价计算。在有样点区域或级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该区域（级别）的基准地价。 （2） 没有交易价格资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估
没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：
A. 对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表； B. 将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化；
C. 比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，评估其基准地价； D. 因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修正法评估区域基准地价；
E. 通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，评估其它用途的基准地价。
6.5.5.2 建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价
（1）基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。
（2）模型选择：样点地价与土地级别的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型。模型参见6.4.4.1中级差收益测算模型中的模型。
（3）系数估算：将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代入模型中，估计参数值。
估算出参数值后，要进行系数可靠性检验，检验要求按6.4.4.3条中的有关规定进行。 （4）基准地价计算：将估计参数值和有关参数代入，得到各级土地的基准地价。 6.5.5.3 建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价地价
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（1）基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级单元总分值之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。
（2）模型选择：样点地价与土地定级单元的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型。模型参见6.4.4.1中级差收益测算模型中的模型。其中，Yn 为第n级土地交易样点地价，计算基准地价时是级别基准地价，Xn 为第n级或区域内定级单元总分值。
（3）系数估算：与6.5.5.2条中模型相同。
（4）基准地价计算：将估计值Ａ、r和有关参数代入，得到各单元分值的估计地价。在此基础上，根据地价的离散程度，确定区域基准地价。 6.5.6 利用市场交易资料评估路线价 6.5.6.1 程序
（1） 划分路线价区段； （2） 设定标准深度； （3） 评估区段路线价。 6.5.6.2 范围
路线价主要用于繁华商业区段的价格评估。在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。 6.5.6.3 划分路线价区段
（1） 商业用地区位条件、交通条件、人流量等因素相似的相邻地块划归同一区段； （2） 把地价水平相近的相邻地块划归同一区段。 6.5.6.4 设定标准深度
设定标准深度就是确定有路线价标准的地价区段里地线位置。里地线根据临街宗地众数进深确定。
标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。 6.5.6.5 评估区段路线价
（1）市场交易地价资料修正
市场交易地价资料修正参见6.5.3.1。 （2）评估区段路线价
以路线价区段内市场交易地价资料为基础，取各区段的平均价为区段路线价。方法有三种：
A、取算术平均数或加权平均数； B、取中位数； C、取众数。
6.6 城镇基准地价的确定
6.6.1 确定原则
（1） 以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅。
（2） 土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证。 （3） 土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证。
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（4） 体现地产管理政策。 6.6.2 确定方法
以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的级别商业、居住、工业用途的基准地价为城镇基准地价。
以两种以上方法测算城镇分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。 以两种以上方法测算城镇基准地价的，城镇综合基准地价可分别依据用本条前款确定的各用途基准地价或不同方法确定的级别、区域综合基准地价的结果确定,确定方法可采用6.4.6.2条或本条前款的规定分别进行。
以级为单位确定的基准地价，每一级中需有商业、居住、工业用地和级别综合基准地价。以区段为单位确定的基准地价，可以只表示某一用途的基准地价。 6.7 基准地价修正系数表的编制
6.7.1 基准地价修正系数表类型
基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。它分为级别或区域基准地价修正系数表和路线价修正系数表两种。
编制基准地价修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。 6.7.2 级别或区域基准地价修正系数表的编制
级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。
6.7.2.1 用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表
（1） 确定级别或区域基准地价
按6.6条的评估结果，确定级别或区域基准地价。 （2） 选择宗地地价影响因素 a. 商业用地的影响因素
a) 商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。
b) 交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城镇交通系统连接的便利程度。 c) 环境质量优劣度。
d) 规划限制。主要指城镇规划对商业区土地利用的要求。 e) 其它因素。
f) 宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。 b. 居住用地的影响因素
a) 位置。主要包括距商业服务中心和城镇中心的距离。 b) 交通便捷度。主要指购物和工作方便程度。 c) 基础设施完善度。
d) 公用服务设施完备度。主要指为居住区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。 e) 环境质量优劣度。 f) 规划限制。 g) 其它因素。
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