社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等； 交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；
基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；
商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等；
行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；
环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。 8.4.1.3 个别因素应重点分析的有：
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。
8.4.2 估价方法选择与评估 8.4.2.1 估价方法选择
商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。
8.4.2.2 评估技术要点
（1）各类商业用地价格评估,必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异。 （2）各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。 8.5 综合用地
8.5.1影响因素分析
因素分析见8.2.1和8.4.1。
8.5.2 估价方法选择与评估 8.5.2.1 估价方法选择
综合用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法估价。 8.5.2.2 评估技术要点
在选择比较实例时，应选择相邻地区的同类综合用地。 8.6 教育、科技、文化、卫生、体育及其它用地
影响因素分析及评估方法选择应用，根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行。
9 其它权利土地价格评估 9.1 承租土地使用权
承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。
承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。 9.1.1 市场比较法
选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。 9.1.2 收益还原法
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（1）承租土地使用权价格计算公式（61）：
，n
V=（a/r）[1-1/(1+r)] （61）
式中： V：承租土地使用权价格 a，：盈余租金
r：承租土地使用权还原利率 n：收益年期 （2）纯收益计算
承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。 （3）还原利率确定
承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。 9.2 划拨土地使用权
划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，各方法的运用见“5 基本估价方法”。
运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。
9.3 有限定条件的土地使用权 9.3.1 设有租赁权
设有租赁权的土地使用权价格评估，先评估不负有租赁权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。在租赁期限内的土地收益应依租赁合同租金标准来确定，超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未来收益确定。若采用市场比较法，则需考虑各比较实例与待估宗地之间因租赁期限不同所带来的影响。 9.3.2 设有地役权
设有地役权的土地使用权价格评估，先评估不负有地役权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。 9.4 土地租赁权
将带有租赁契约的土地进行转让、收回、征收或调整租金时，一般要进行租赁权价格评估。
土地租赁权价格评估可采用市场比较法、收益还原法等方法评估。 9.4.1 市场比较法
选择相邻地区的类似土地租赁权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意租赁契约的内容、经过时间和剩余期限、租金调整情况及特别约定等对租赁权价格的影响。 9.4.2 收益还原法
（1）租赁权价格计算公式：
，n
V=（a/r）[1-1/(1+r)] 式中： V：租赁权价格 a，：盈余租金
r：租赁权还原利率 n：收益年期
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（2）纯收益计算
租赁权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。
（3）还原利率确定
租赁权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，租赁权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。 9.5 地役权
地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时，一般要进行地役价格评估。
地役权价格评估根据设定的地役权对土地利用的影响程度来评估，可采用市场比较法、收益还原法等。
在用市场比较法评估时，应选择相邻地区的类似土地地役权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。地役权的设定内容、支付代价方式、经过时间和剩余期限等对地役权价格影响较大，在情况修正时应加以区别。
在用收益还原法评估时，土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。
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附录A （标准的附录）
收益还原法原理及公式
A1 收益还原法基本原理
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。收益还原法利用了经济学中的预期收益原理。土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一宗土地的客观合理价格，为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益的现值之和。 A2 收益还原法公式：
A2.1土地纯收益流量每年固定不变。
（1)无限年期公式为: V= a/r （2)有限年期公式为: V=a/r[1-1/(1+r)n] 式中： V——土地收益价格 a——年土地纯收益
r——土地还原利率 n——未來土地使用年期
A2.2土地纯收益流量每年按等差级数递增或递减。 （1)无限年期公式为:
a）土地纯收益每年递增情形 V=a/r+b/r2
b) 土地纯收益每年递减情形
V=a/r-b/r2
(2)有限年期公式为:
a) 土地纯收益每年递增情形
V=(a/r+b/r2)[1-1/(1+r)n]-bn/r(1+r)n b) 土地纯收益每年递减情形
V=(a/r-b/r2)[1-1/(1+r)n]+bn/r(1+r)n
式中V、a、r、n含义同前，b为土地纯收益每年递增或递减的数额。 A2.3 土地纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减； (1)无限年期公式为:
a)土地纯收益每年递增情形 V=a/(r-s)
b)土地纯收益每年递减情形 V=a/(r+s)
(2)有限年期公式为:
a)土地纯收益每年递增情形
V=(a/(r-s))[1-(1+s)n/(1+r)n] b) 土地纯收益每年递减情形
V=(a/(r+s))[1-(1-s)n/(1+r)n]
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式中V、a、r、n含义同前，s为土地纯收益每年递增或递减的比率, r>s>0。 A2.4 土地纯收益流量按其它有规则的形式变动。
主要有土地纯收益前若干年有变化，后若干年保持不变；前若干年保持不变，后若干年有变化等情形。各变化情形，根据土地纯收益的变化情况及年期，按收益还原法基本公式评估。
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