（4）基准地价系数修正表是否正确，是否符合当地实际情况。
（5）编图检查。检查基准地价图编制方法及图示、符号、注记、图例是否正确，与基准地价表是否一致等。
（6）基准地价评估报告检查。基准地价评估报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等。 （7）检查验收部门根据需要增加的其它检查项目。 符合上述各项要求的，基准地价评估工作评为合格。 6.9.6.4检查验收报告
检查验收后，由验收组写出验收报告和结论，内容包括：
（1） 检查验收组织单位、检查时间、参加验收人员和检查验收方法。 （2） 各分项检查验收结果及成果的综合评价。 （3） 不合格部分的问题类型、性质及纠正意见。
（4） 对成果应用意见及建议。
对不合格的成果，验收组要提出纠正的具体意见，待成果完成单位重新修正后，再次进行验收。
7 宗地地价评估 7.1 程序
7.1.1 宗地估价的程序
宗地估价的一般程序为： （1）确定估价基本事项； （2）拟订估价作业计划； （3）收集资料实地踏勘； （4）分析整理相关资料； （5）选定方法试算价格； （6）确定宗地估价结果； （7）撰写估价报告书。 7.1.2 确定估价基本事项
主要确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。 7.1.3 拟订估价作业计划
需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。 7.1.4 收集资料实地踏勘
收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等。资料调查的具体内容及要求，与6.3 的规定相同。
需要调查的图件资料主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。 估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况； 7.1.5 相关资料分析整理
对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数。相关资料的整理方法，与6.3 的规定相同。
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7.1.6 选定方法试算价格
估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。 7.1.7 确定宗地估价结果
估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。 确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法： （1）简单算术平均法； （2）加权算术平均法； （3）中位数法； （4）综合分析法。 7.1.8 撰写估价报告书
宗地地价评估完成后要提交评估报告书。估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》；报告书格式分为文字式和表格式。 7.2 方法
7.2.1 宗地地价评估方法
宗地地价评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等。
收益还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法的基本原理及方法应用参见“5 基本估价方法”。
7.2.2 基准地价系数修正法
7.2.2.1 利用级别或区域基准地价评估
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 （2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。 7.2.2.2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深
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度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等 宗地地价计算公式：
Ｖ＝u×dv×Ｋ1×Ｋ2×?×Ｋi?×Ｋn （59） 式中：V：待估宗地地价 u：路线价 dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n) 7.3 宗地估价成果整理 7.3.1 报告整理
宗地估价报告主要包括以下内容：
（1）总述，即估价的基本事项，说明委托评估人、评估项目名称、估价日期、评估人员及评估对象地址和状况、评估说明、假设与限制条件、评估目的、估价期日、评估土地和建筑物权利状况等。
（2）评估对象及其背景条件，包括政治与经济因素、土地所在区域影响因素、规划要求与税收影响、宗地的个别因素资料、评估对象所属行业特殊因素、地上附着物状况等。
（3）价格评估过程与结果，包括土地最佳用途、评估依据、评估方法、评估价格调整与结果、评估人背景与资历等。
（4）附件。
估价报告格式见附录E。 7.3.2 附件整理
附件包括土地产权证书复印件或土地产权证明材料、房屋产权证书复印件或证明材料、地籍图、宗地图、宗地位置示意图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料、估价机构资质证书及营业执照复印件、估价师资格证书复印件等。 7.3.3 资料整理
宗地评估过程中所收集的资料，要按报告编号整理存档，以备查证。
8 主要用途土地价格评估 8.1主要土地用途分类
在土地估价中，土地用途主要可分为以下几类： （1）居住用地； （2）工业用地；
（3）商业、旅游、娱乐用地；
（4）综合用地；
（5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。 8.2 居住用地
8.2.1 影响因素分析
8.2.1.1 一般因素应重点分析：
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等； 社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；
经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等；
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行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。
8.2.1.2 区域因素应重点分析：
自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；
社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；
交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；
基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；
经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等； 行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；
环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。 8.2.1.3 个别因素应重点分析的有：
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。 8.2.2 估价方法选择与评估 8.2.2.1 估价方法选择
居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 8.2.2.2 评估技术要点
（1）评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。
（2）评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。
（3）评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。
（4）对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。 8.3 工业用地
8.3.1 影响因素分析
8.3.1.1 一般因素应重点分析：
自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；
社会因素：城镇发展与公共设施建设等；
经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、
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技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；
行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。
8.3.1.2 区域因素应重点分析：
交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；
基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；
环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等； 工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等； 行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。 8.3.1.3 个别因素应重点分析的有：
地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。
8.3.2 估价方法选择与评估 8.3.2.1 估价方法选择
工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。
8.3.2.2 评估技术要点
（1）投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。
（2）矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采确定。
（3）高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。
（4）对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。
（5）机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。
（6）在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定。 8.4 商业、旅游、娱乐用地 8.4.1 影响因素分析
8.4.1.1 一般因素应重点分析：
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；
社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；
经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；
行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。 8.4.1.2 区域因素应重点分析：
自然因素：区域在城镇中的位置等；
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