h) 宗地条件。主要有宗地形状、面积、地质、宗地利用强度等。 c. 工业用地的影响因素
a) 交通便捷度。
b) 基础设施完善度。 c) 产业集聚规模。 d) 环境质量优劣度。 e) 规划限制。 f) 其它因素。
g) 宗地条件。主要有宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。 d. 因素影响地价程度的确定
采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。 （3） 各因素影响地价修正幅度的计算
a. 修正幅度值的计算
以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。 上调幅度的计算公式为：
Ｆ１＝[(Inh-Ilb)/Ilb ]×100% （53） 下调幅度的计算公式为：
Ｆ2＝[(Ilb-Inl)/Ilb ]×100% （54） 式中：F1：基准地价上调最大幅度 F2：基准地价下调最大幅度 Ilb：基准地价折算的年收益
Inh：级别或区域正常土地收益的最高值 Inl：级别或区域正常土地收益的最低值
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。 b. 影响地价各因素修正幅度的确定
按照本条（2）中确定的不同用途各因素对地价的影响，按下式计算各因素的修正幅度。
F1i=F1×Wi （55） F２i=F２×Wi （56） 式中：F1i：某一因素的上调幅度 F２i：某一因素的下调幅度
Wi ：某一因素对宗地地价的影响权重
以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为F1i／２，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F２i／２，同时确定较劣条件下的地价标准。 （4） 编制基准地价修正系数表
按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价点的检验、校核，编制出一个类型区域和城镇级别的基准地价修正系数表。 6.7.2.2 用市场地价资料编制基准地价修正系数表
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（1） 确定级别或区域基准地价
按6.6条的评估结果，确定级别或区域基准地价。
（2） 计算修正幅度值
将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法按6.7.2.1条（3）中a款的规定。 对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。 按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。 （3） 影响地价各因素修正值的确定
根据五个标准的修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，具体计算按6.7.2.1条（3）中b款的规定进行。 （4） 确定宗地地价修正系数对应的因素条件 具体计算按6.7.2.1条（4）的规定进行。
6.7.2.3 用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表
（1） 利用土地定级成果，确定各类用地的宗地地价影响因素、各影响因素权重、各土地级别（区域）、宗地及评估单元的定级因素分值或综合分值。
（2） 用宗地各定级因素分值与级别（区域）平均综合分值和宗地综合分值比较，得修正系数。
（3） 将区域因素修正和个别因素修正编制成修正系数表。 6.7.3 路线价修正系数表的编制
路线价修正系数表是指深度指数修正表。各城镇还可根据地价影响情况编制宽度、形状等修正系数表。其具体程序如下： (1) 确定路线价
依6.5条中路线价的确定方法确定。 (2) 编制深度指数修正表
深度指数修正表依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定。具体做法是： a) 确定标准深度即里地线的确定。
b) 确定级距。在同一级距内，地价对路线价的变化程度较小，并视同一致。深度百分率表中级距的选定，应分析比较市场地价调查中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距。
c) 确定单独深度百分率。将宗地自临街红线至里地线以内依一定距离（级距）划分为若干单元格，并依次为a1 , a2 , a3 ??an ，其单独深度百分率为： a1 > a2 > a3 ??>an 。 d) 选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表。
a. 平均深度百分率：
a1 >(a1+a2)/2 >( a1+a2+a3)/3 >??>( a1+a2 +a3+??an)/ n b. 累计深度百分率：
a1< a1+a2< a1+a2+a3
6.8 基准地价更新 6.8.1 一般要求
（1）为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重
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新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。
（2）基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程。
（3）成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。成果更新后，原基准地价成果作为历史资料存档保存。 6.8.2 技术途径
更新的技术途径如下：
（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。
（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。
（3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。 6.8.3 范围
根据城镇地价的变化区域和程度，确定需要更新的区域范围。更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新。 6.8.4 方法运用
6.8.4.1 用土地收益资料和市场交易资料更新基准地价的具体方法和步骤与其评估基准地价的方法步骤相同，具体参见6.4、6.5中的规定。 6.8.4.2 用地价指数更新基准地价
用地价指数更新基准地价的基本公式为：
P = P0 ×Q/Q0 （57）
式中：P：该区域（级别）某类用地更新后的基准地价
P0 ：该区域（级别）某类用地更新前基准地价
Q：该区域（级别）某类用地基准地价更新期地价指数 Q0：该区域（级别）某类用地基准地价评估期地价指数 6.8.5 更新基准地价修正系数表
更新基准地价修正系数表，要重新审定宗地地价影响因素及各因素影响宗地地价的权重。更新方法与编制基准地价修正系数表相同。 6.9 基准地价成果整理与验收 6.9.1 一般要求
（1）基准地价成果整理包括基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表及其它相关图表和基准地价评估报告的整理，成果要齐全完整。
（2）基准地价成果整理方法要得当，表示方式要正确。
（3）图件成果整理要符合图件编制的一般要求，图件比例尺要与土地级别图比例尺一致。
6.9.2 基准地价图的整理 6.9.2.1 内容
（1）基准地价图要直观反映不同级别或区段各类用地基准地价及界线、位置和与地价高低有关的城镇道路、土地用途等。基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等来反映。
（2）编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方
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法。
（3）地价区段为最小制图单元，最小上图图斑为１cm2。城镇中商业中心区的地价最高点或区段，可不依比例单独表示。
（4）将定级成果和基准地价成果用图示、符号、注记等标注在图上。
a) “级”用大写罗马数字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ??”分别表示“一级、二级、三级??”。均质地域编号用阿拉伯数字表示。
b) 用地类型用汉字“商、住、工”分别表示“商业用地、居住用地、工业用地”，字体为等线体。
c) 基准地价额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为元／平方米，整个符号如：
商业 3000 商业 2000∽4000 Ⅱ 居住 950 或Ⅱ 居住 900∽1100
工业 375 工业 200∽500 d) 地价级别或区段边界用实线表示。
（5）基准地价图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，主次干道用双实线，支路用单实线表示。
（6）表示土地利用类型时，商服业用符号不依比例尺表示各级商服中心，其它土地类型只反映能够上图的图斑。土地利用类型界线用点划线表示，土地分类及图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行。
（7）其它内容尽量简化，图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行。
（8）各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大。 6.9.2.2 基准地价图的清绘与图面整饰
(1) 基准地价图的清绘
A、 土地级别和地价区段界线分别以线径0.4和 0.2mm的实线表示。
B、 主干道用0.3mm 的双实线表示，次干道用0.2mm的双实线表示，支路用 0.3mm的单实线表示。
C、 土地利用类型界线用间隔5mm、线径 0.3mm的点划线表示。 D、 土地级别、地价区段、用地类型、基准地价用注记表示。 E、 基准地价图图示及图例见附录C中C2。 （2）图面整饰
基准地价图按要求标出级别、用地类型及相应基准地价外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、指北针、图例、比例尺等，最后标出制图单位及时间，样图见附录C中C2。 6.9.3 基准地价修正系数表的整理
（1）基准地价修正系数表要直观反映不同级别或地价区域内各类用地宗地地价的各类影响因素、各因素影响幅度、各因素不同优劣条件对应的影响系数及相应的指标条件，影响幅度和影响强度用百分数表示，指标条件分优、较优、一般、较劣、劣五个层次。 （2）基准地价修正系数表以不同土地级别或地价区段为单位，区分不同用地类型分别编制。
（3）编表前要将各类宗地地价修正系数成果分类整理,确定编制各系数表的内容、程序和编制方法。
6.9.4 其它成果图表的整理
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6.9.4.1 地价样点图的编制
（1）地价样点图要反映调查到的地价样点位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按土地用途分别绘制。
（2）地价样点图比例尺应与土地级别图一致，并保留土地级别图的主要内容。 （3）地价样点位置用直径2mm的点不依比例尺表示。
（4）土地用途用正等线体汉字“商、住、工”分别表示商业、居住和工业用途。 （5）地价用阿拉伯数字或符号表示。
（6）城镇道路等主要地物表示方法及图面整饰按6.9.2条执行。 6.9.4.1 基准地价表的编制
基准地价表要反映各级别或区段基准地价、土地用途等内容。基准地价表样表参见附录C中C1。
6.9.5 评估报告整理
主要内容有：
（1）工作情况，包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等。
（2）估价对象的自然、经济及社会概况。
（3）阐述基准地价评估的方法与过程。包括估价原则、理论基础、资料收集、资料整理、测算方法与步骤、基准地价结果、成果检验、基准地价修正系数表的编制等。 （4）各类分析报告，包括各级地价区域分布特点与规律、同一区域内各类基准地价差异和同类基准地价在不同级别或区域上的差异原因等。 （5）成果应用方案与建议。
（6） 基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表。 （7）用计算机系统评估基准地价时，各步骤及测算过程、测算中间结果等内容均应写入评估报告。 6.9.6 成果验收 6.9.6.1 检查制度
为保证基准地价评估成果的质量，每个阶段或每道工序完成后必须认真检查，并建立工作人员和技术负责人之间自检与互检相结合的检查制度。 6.9.6.2 验收制度
（1）基准地价评估工作完成后，由完成工作的作业组或队伍对成果进行全面检查，写出成果检查说明，报请省（自治区、直辖市）国土资源管理行政部门进行验收。
（2）各省（自治区、直辖市）国土资源管理行政部门负责本辖区基准地价成果的检查验收。由省级国土资源管理行政部门和有关单位抽调技术人员组成验收组，按规程规定程序和内容进行验收。
（3）国土资源部对各地的基准地价成果进行抽查。 6.9.6.3 验收标准和内容
检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及标准为：
（1）基准地价评估或更新工作程序和工作方法是否科学、合理。
（2）基础图件、准备工作、资料收集、分析、整理和地价计算等检查。
（3）基准地价评定检查。检查评估程序、方法是否正确，基准地价评估的中间成果及最终结果是否合理。
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