5.3.3 确定土地取得费
土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。 5.3.4 确定土地开发费
土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。
宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。
按照待估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。
5.3.5 确定各项税费
征地过程中发生的税费一般有: (1) 占用耕地的耕地占用税； (2) 占用耕地的耕地开垦费；
(3) 占用菜地的新菜地开发建设基金； (4) 征地管理费；
(5) 政府规定的教育基金及其它有关税费。 房屋拆迁过程中发生的税费一般有:
(1) 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； (2) 政府规定的其它有关税费。 5.3.6 确定土地开发利息
按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。 5.3.7 确定土地开发利润
土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
5.3.8 确定土地增值
土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。 5.3.9 价格修正与确定
（1）根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
（2）成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正。其年期修正公式为：
K=1-1/(1+r)n （20）
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式中： K：年期修正系数 r：土地还原利率
n：土地使用年期 是否进行年期修正要具体分析:
A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。
C、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。 （3） 确定土地价格。 5.3.10 适用范围
成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。
5.4 剩余法
5.4.1 基本公式
以剩余法评估土地价格用下列公式：
V＝A－B－C （21） 式中：V：待估土地价格
A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值 B：整个开发项目的开发成本 C：开发商合理利润
5.4.2 程序：
（1） 调查待估宗地的基本情况；
（2） 确定待估宗地的最有效利用方式； （3） 估计开发建设周期和投资进度安排；
（4） 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值； （5） 估算开发成本和开发商合理利润； （6） 确定待估宗地的土地价格。 5.4.3 估算开发完成后的不动产价值
必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。 5.4.4 确定开发周期和投资进度安排
应参照类似不动产的开发过程进行确定。 5.4.5 确定开发成本
开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。 5.4.6 计算利息
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地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。 在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。 5.4.7 计算利润
开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。 5.4.8 现有房地产项目的土地估价
运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下： V=Vr-Ph-T (22) 式中：V：土地价格
Vr：房地产交易价格 Ph：房屋现值 T：交易税费
房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。 5.4.9 适用范围
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。
6 基准地价评估 6.1 程序
（1） 准备工作；
（2） 资料调查与整理； （3） 基准地价评估； （4） 基准地价确定；
（5） 编制基准地价修正系数表； （6） 成果验收。 6.2 准备工作
准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。
基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定。一些基本表格见附录C中的C1。 基准地价工作底图为：
大城市 1:10000—1:50000 中等城市 1:5000—1:10000 小城市以下 1:1000—1:5000
按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。
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确定基准地价评估区域包括确定基准地价评估的范围和确定城镇土地的级别或均质区域。
6.3 资料调查与整理
6.3.1 资料调查的一般要求
（1） 调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上； （2） 调查以土地级或均质地域为单位进行； （3） 样本抽样采用分类不等比抽样调查； （4） 样本要有代表性； （5） 样本分布要均匀；
（6） 调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个； （7） 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；
（8） 土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据； （9） 出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；
（10） 调查资料必须填入相应的调查表格。 6.3.2 资料调查的内容
6.3.2.1 土地定级成果资料
(1) 土地级别图；
(2) 土地定级工作报告和技术报告；
(3) 其它能用于土地估价的定级成果及资料。
6.3.2.2 土地利用效益资料
(1) 不同行业资金利润率标准； (2) 同一行业不同规模的资金利用效益资料； (3) 不同行业不同规模的企业劳动力标准； (4) 行业经济效益资料；
(5) 单位或企业土地利用效益资料。
6.3.2.3 地租、地价资料
(1) 土地使用权出让、转让资料；
(2) 土地使用权、房屋及柜台出租资料；
(3) 土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准； (4) 土地联营入股资料；
(5) 用土地进行联合建房的分成资料；
(6) 以地换房资料；
(7) 房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、
固定资产作价标准等资料；
(8) 宗地用途、出租时间、容积率等； (9) 有关税费征收标准； (10) 土地开发费用标准、资本的利息、利润标准； (11) 其它资料，如还原利率等。
6.3.2.4 影响地价的因素资料
指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。
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6.3.2.5其它资料
（1） 历史地价资料；
（2） 有关经济指数及建筑材料价格变动指数； （3） 土地开发与经营的政策法规、条例、规定； （4） 有关土地房屋的税收种类、税率等； （5） 城镇规划等有关资料。 6.3.3 样点资料的整理 6.3.3.1 样点剔除
逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样点剔除。
6.3.3.2 样点资料归类
将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于6.3.1条第（6）款规定的数量时，应进行样本的补充调查。 6.4 用土地收益资料评估基准地价 6.4.1 土地级别的确定
根据《城镇土地分等定级规程》的要求，确定土地的级别。 6.4.2 样本数据处理
6.4.2.1 土地利用类型的划分
根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异，将土地利用类型分为商业、居住、工业用地等，条件具备的地方，可将商业用地分为金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服务类等用地类型。
6.4.2.2 单元土地质量指数计算
根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算： Xin = fi/ n （23）
式中：Xin ：某单元土地质量指数 fi ：某单元总分值 n ：土地级别数
6.4.2.3 行业或类别资本效益折算系数的计算
分别以商业、居住、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：
Kci = Crm/Cr （24）
式中： Kci ：某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数 Crm ：该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率 Cr ：该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率 6.4.2.4 规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、居住、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：
Ｋcs = Crn/Cmax （25） 式中：Ｋcs ：某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数 Crn ：该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率
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