1.4.2远景发展设想
◎沭阳县城远期发展目标
以现代化的高标准、高起点规划沭阳县城的长远未来，将沭阳县城建设成为苏北地区经济较发达，设施较先进的工商城市。到21世纪中叶，沭阳县城将建设成为环境优美、居住质量高、各项社会事业发展进入良性循环的高效率的现代化城市。
◎沭阳县城远期城市规模
未来市区的规划发展以完善城市功能、提升城市竞争力为目标。城市的发展模式也将从以外延扩展为主转到以内涵式发展为主。“一心三团”组成的市区总用地规模为100平方公里左右，理想人口规模为80—90万人。其中中心城区为50-60平方公里，合理人口容量为45—50万人；十字组团20平方公里，人口为10—15万人左右。扎下组团20平方公里，人口为10—15万人左右。七雄组团15-20平方公里，人口为10—15万人左右。
◎沭阳县城远景规划结构
城区远景将在发展和继承远期规划目标的基础上，用地将向北、南和东方向发展，形成“一心三团”的组团式结构。北向跨过新沂河，利用现有的扎下镇形成北组团；东面与七雄镇相连形成东组团；南接十字镇，成为南组团。各组团具备较完整和相对独立的功能，而现有中心城区保持远期的发展结构，跨越铁路向西发展。
◎城市用地布局构想
城市将在完善中心城区的基础上，在扎下、七雄、十字形成次级中心区，顺应郊区化的趋势，会在市域内形成若干个基于汽车交通方式的购物超市。
居住用地的发展将体现集聚和扩散两种趋势，市区仍将是市民主要的居住地。未来的居住组织模式应当体现社区化趋势，将生活、部分生产用地、休闲用地综合组织，真正形成以人为本的城市居住模式。中心城区侧重于对已有的居住和其他进行改造，扎下、七雄、十字组团则是未来城市主要的居住发展用
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地。
生产用地主要集中在东侧发展，产业发展方向将以高新技术产业为主。中心城区的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步臵换为生活用地。
未来的市民的生活逐步走向闲暇化。“一心三团”之间用地为城市的休闲发展用地。
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第二篇、市场宏观调查研究
2.1沭阳县区域经济状态分析和研究
2.1.1、政策环境
◎三大经济发展战略
沭阳县经济发展战略目标为：至2010年GDP达到155.3亿元左右，年增长率12%，人均GDP达8600元；远期2020年GDP达到367.7亿元，年均增长9.0%，2020年人均GDP达19500元。为了与目标相统一，沭阳县制定了相应的经济发展战略，主要为：1）充分发挥背景优势、政策优势、资源优势、地缘优势和后发优势，适应“入世”要求，加大产业结构调整力度，按规划的产业调整方向，一产上质量、二产上规模、三产上水平。2）顺应市场经济要求，以提高经济效益为中心，实现经济增长方式从粗放型向集约型的转变；依托科技进步，科教兴县；不追求一时、一地杀鸡取卵似的自杀性增长，重在保持经济持续、快速、健康的发展。
调整优化第一产业：发展绿色农业，生态农业，建立绿色食品基地；建立果产品基地；发展林、牧、渔业。
发展壮大第二产业：围绕农业产业化，发展一批支农产业，形成“工带农、农促工”的良性发展。重点方向：绿色食品加工、蔬菜加工、包装业、木材加工业、建材工业等；发展纺织、服装、电子等无污染或轻污染、劳动密集型的轻工行业；延伸资源型产业的加工链条，发展下游产品，截流附加值；在经济发展基础好、区位优越的城镇，结合引进外资和高新技术，适度进行本地林业和林业资源的开发和利用，提高加工深度和产品附加值；结合本地区第三产业相对发达的特点，开发与之有联系的工业产品或民间工艺品，形成二三产业的互动互惠。
全面提升第三产业：规划期内，适当组建若干区域性专业市场，成为特色产品输出基地。如组建绿色农产品批发市场、果品蔬菜专业大市场、花木、药材、食品、林木产品和建材专业市场等，通过专业大市场拉动第一产业和相关
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加工业的发展；大力发展房地产业。从沭阳县建设现状看，房地产业方兴未艾，发展潜力巨大。且此行业关联性大，其发展能够拉动建材、家具等多种行业的发展；发展商贸、餐饮、宾馆等服务业的同时不断提高餐饮、宾馆业质量、档次，建立较大型的物流园，丰富和扩大第三产业的内涵和外延，使第三产业向深层次发展。
◎沭阳县优惠政策
沭阳县创造性地制定优惠政策，除国家和省、市明令禁止从事的行业和经营的商品外，均允许个体私营企业依法注册经营。县委、县政府郑重承诺，国家、省、市、县各级、历次制定的优惠政策，哪一级最优惠，就执行哪一级，政策的优惠程度决不低于周边地区，费用的收取标准决不高于周边地区。沭阳着力营造良好的经济发展软环境，实行企业检查准入制度，经济处罚申报制度、企业缴费登记制度等，建立县“经济110”，随时接受并监督查处企业的各类投诉，并向重点招商引资企业颁布《沭阳县人民政府令》和《重点企业绿色通行卡》，进行挂牌保护，给予特殊待遇。
2.1.2经济环境 ◎区域优势，吸引投资
沭阳位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。县城距南京只有260公里，距宿迁只有55公里，距临沂只有140公里，沭阳交通发达，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京，向南4小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。沭阳经济开发区虽然起步较晚，但经过几年来的拼搏，开发区在富集生产要素、加快产业集聚、增强工业经济、完善基础设施、优化投资软环境等方面均取得明显成效，已经成为长三角产业转移的最佳投资区，尤其成了浙江民营企业极具向往的投资重点地区。目前开发区60%的企业均来自浙江，已经真正成了浙商的第二故乡。
◎沭阳县资源丰富
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沭阳县是传统的农业大县，年产粮食100万吨，蔬菜100万吨、瓜类15万吨、油料6.23万吨、棉花0.51万吨，年出栏生猪200万头以上，全县活立木蓄积量380万立方米，是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县。沭阳花木生产名扬天下，到2005年底，全县花木总面积达31万亩，花卉苗木及盆景3000余种，产品远销包括台湾省在内的全国各地，项羽随征夫人虞姬的故里--颜集镇被中国花卉协会评为全国首批“中国花木之乡”。沭阳矿产资源较为丰富，石英矿年开采量5000吨左右，黄砂储量6000万立方米，蓝晶石储量约700万吨，占全国储量的四分之一，年可开采9万吨左右。沭阳县有丰富的人力资源，现有各类初、中、高级人才3万多人，70多万劳动力，富余劳力20万余人。
◎沭阳县市场繁荣
沭阳县市场潜力巨大，是苏鲁交界地区重要的商品集散地，是京沪高速公路经济带江苏省的北大门，全县176万人口本身就是一个较大的消费市场，全县已基本形成了以县城为中心，以乡镇为依托，以批发市场为骨干，以中心集贸市场为基础的多门类、多层次、多种经济形式和运行方式的完善的市场体系。全县共有服装、钢材、花卉、农贸、工业品等各类市场130多个，房地产市场、资金市场、劳务市场、人才市场、技术市场、信息市场发展迅速，依托京沪高速公路占地1500亩的京沪直销市场已初具规模，由国际汽摩配城、浙江商城、花木大世界等组成的、计划总投资40多亿元、总建筑面积400多万平方米的“一心多点”大商贸、大物流格局初步形成。
2.1.3、社区环境 ◎ 社区发展阶段
总体上来看沭阳地区的社区总体品质还处在一个起步发展的阶段，这也是和当地的经济发展情况和居民家庭收入情况相适应的，也有部分楼盘的品质已经在一定程度上超越了当地的整体水准，这主要是由于部分开发商引入了成熟房地产市场的商品房开发营销理念，在建筑设计、景观营造以及产品营销方面均初见端倪。
◎ 社区化程度
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