大部分的小区入住情况都不错，这与当地市场的需求量大以及目前政府的宏观政策密切相关，也从另一方面反映了当地居民的臵业需求，人气的聚集增强了社区的居住氛围，为开发商后期产品的开发奠定了良好的群众基础。
◎ 购物条件
城市的整体购物环境的发展相对其经济发展有略微的滞后，无论是综合性的大型购物商场，还是大型超市以及小型的社区便利店都存在数量上的和质量上的不足。这对当地的居住地产市场会产生较为明显的影响，这种影响将会随着未来几年居住区的开发上市逐渐凸显出来。
◎文化氛围
沭阳人在日常交往中热情大方、讲话礼貌，既有北方人的豪爽好客，更兼有南方人的情感细腻；得以保留的具有沭阳特色的民俗风情有：节日上有六月六、冬至、祭灶等；饮食上有\无酒不成席\、\狗肉不上席\之说；民俗上，主屋朝南称为\堂屋\；礼仪上，老人过寿\过九不过十\，提前一年过生日；文化上，有淮海戏、僮戏等古老剧种及民歌和高跷、秧歌、腰鼓等民间舞蹈等。
◎交通，教育情况
当地群众的主要出行交通方式以自行车、摩托车、公交车为主，个人小汽车在当地的数量还是非常有限，大众捷运系统也不是非常的完善，一些新开发地区存在交通网的盲点。出租车和三轮车的存在一定程度上弥补了城市交通的一些不足，但是同样存在着一些盲点区域。
沭阳学校的分布覆盖区域较为全面、广泛，政府对于教育基础工作的重视和老百姓的教育投资的重视互相吻合，所以整个沭阳的教育环境还是相当优秀的，教育氛围也比较浓厚。
◎空气和水源质量及景观
由于沭阳工业还不是很发达，目前整个城市的空气及水源质量良好，还是一个比较适合居住城市，再加上整个城市工业的规划与居住的规划的分割，可以说未来的沭阳将仍是居住的理想之地。当地开发相对较早的楼盘，几乎无中心景观，有些社区景观布臵不合理的同时又有碍道路通行，而美观就更加谈不
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上了，就目前各新建社区的景观设计来看，相对于过去的小区已经有了很大的进步。
2.2沭阳县城房地产状况分析
2.2.1土地市场供应状况分析
地价参考
2005年部分已公开挂牌出让的地块成交公告
交易 序地 块 出让面积 成交价 竞得 结束 号 号 人/单位 （亩） （万元） 时间 1 沭土拍2005-E1 10.3 83 2005 7.8 -苏州- 王兆喜 地块 坐落 光荣东路南侧，杏林居小区西侧钱北市场北侧 新世纪老年公寓西侧,青岛路北侧 沂涛镇太平路西侧 东莞路南侧,台州南路西侧,中英学校北侧 上海南路西规划 用途 商住 2 3 沭土拍2005-E2 沭土拍2005-E9 沭土拍2005-F2 69.95 560 2005 7.8 2005 7.8 2005 8.18 -沭阳- 徐力 -澳大利亚籍-蔡永明 沭阳通阳臵业有限公司 商住 商贸市场住宅 12.22 69 4 62.71 1260 商住 5 沭土拍2005-F3 沭土拍2005-F7 沭土拍2005-F8 沭土拍2005-F9 沭土拍2005-F10 沭土拍2005-F11 沭土拍2005-F12 沭土拍2005-F13 沭土拍87.6 535 2005 8.18 2005 8.18 2005 8.18 2005 8.18 2005 8.18 2005 8.18 2005 8.18 2005 8.18 2005 刘成明 扬州怡华投资有限公司 刘绪涛 侧,深圳西路南侧 沭师路东侧,广州路北侧 南京路北侧 幸福路南侧,商住 6 7 8.06 1.9 53 17 商住 商业餐饮服务 商住 商贸城住宅 住宅 商住 商贸城住宅 商业 - 22 -
8 20.83 160 李晓君 行政文化街北侧 9 10 11 12 13
18.5 1.74 7.5 16.92 26.72 176 9.5 59 94 2541 李晓君 沭阳钱集村镇建设工程队 仲兵 蔡茂秋 南通德诚房地华冲镇商贸城 沭泗路北侧 十字镇食品站 东小店乡农机站 江南人家东2005-G1 8.18 产有限公司 侧,人民中路南侧,车站东路西侧 324省道北居住 14 沭土拍2005-G2 沭土拍2005-H1 沭土拍2005-I2 沭土拍2005-I4 沭土拍2005-I6 沭土拍2005-I7 25.5 166 2005 8.18 2005 9.2 2005 9.10 2005 9.10 2005 9.10 2005 9.10 周涧 江苏博高房地产开发有限公司 江苏宏基房地产开发公司 张振宇 侧,人民路东侧 迎宾大道南侧,宿沭一级路东侧 常州路东侧,康平路南侧 苏州西路北侧,新法院东侧 苏州南路南商住 15 101.79 850 商住 16 173.76 3997 商住 教育 商住 商业 服务业 住宅 商住 17 34.31 836 18 60.5 1089 周再平 侧,上海南路西侧 19 7.22 39 张敏 光明北路西侧
2006年部分已公开挂牌出让的地块成交公告
交易 序地 块 出让面积 成交价 结束 号 号 （万元） （亩） 时间 1 2 3 4 5
据政府公布信息统计得知：05年已挂出112宗地共6千亩左右，超过100亩的就有17宗，超过300亩的有3宗; 06年截止11月份已挂出58宗地共3.7千亩左右, 超过100亩的有15宗,超过300亩的有2宗,可以说05、06年沭阳的土地投放量非常大，因此，随后可能会造成房产开发一涌而上的局面。
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竞得 人/单位 扬州金港臵业发展有限公司 沭阳铭豪臵业有限公司 -沭阳- 陈俊美 -沭阳- 张振宇 -沭阳- 邱永猛 地块 坐落 上海南路东侧,广州路北侧 永安路南侧,杭州路北侧 庙茆路西侧 县疾控中心南侧 银杏路西侧,原万匹乡乡政府 规划 用途 商住 沭土拍2006-I1 沭土拍2006-I2 沭土拍2006-I5 沭土拍2006-I7 沭土拍2006-I8 141.18 6777 2006 11.16 2006 11.16 2006 11.16 2006 11.16 2006 11.16 334.86 1.34 10.27 8372 28 308 商住 加油站 商住 27.96 168 商住 分析：
从成交价格看，05年沭阳市中心的地价在平均100万元/亩左右，上海南路附近、迎宾大道附近的地价在8万元/亩左右，新行政中心附近的地价在23万元/亩左右，而05年已挂牌的真正成交的地只占少数。而06年上海南路附近的地价上升为48万元/亩左右，新行政中心附近的地价在30万元/亩左右，一年的时间里地价飞速上涨，而目前城区周边的一类地块已经没有了，因此可以相信一类地块将继续升温，一类地块附近的二类地块将可能成为以后竞夺的热点，并随着区块的升温，二类地块也将升值。
目前地块的涨副已超过房价的涨幅，由于国家出台了相关土地政策，以及当地良好的房地产势态，主城区已成交的土地，大多已经开工或将要开工，并未发现大量的存量土地，而近几年由于土地的供应量大，使得当地的房地产业蓬勃发展，今后，政府将会适当控制土地的供应，近2年内政府手中可供出让的大宗地块已很少。
2.2.2商品住宅市场供应量分析
◎ 城北老城区：商业繁华地带
沭阳商业中心仍然以老城区为主，因沭阳城市西北方被新沂河包围，城北扩张幅度受限制，城市发展主要向东城区扩张。老城区集中了城市的行政中心，商业中心、文化中心等多种功能，是整个城市的核心区。老城区主要是继续向东发展，发展新型居住、商贸、文化和部分的无污染工业。
据了解，该区域老城中心地块以旧城改造为主，楼盘规模大多较小，沿江地块楼盘规模较大。老城区新开发楼盘不多，大多数为03—04年开发的尾盘项目，目前均价都在1500元/平米左右。老城区楼盘受地块限制，规划没多大创
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新，均为中央小花园，排排坐设计。老城区项目均以多层住宅加沿街商业为主，沿街商铺价位在4000—7000多元不等。
目前，老城区主要代表楼盘有雯锦花园、学府花苑、锦绣家园、信安花园等、豪园。
◎ 城南片区：城市的居住方向
沭阳县规划城南为城市居住区，城南邻近老城区，又与老城区浓厚商业氛围相对分离，区域居住环境优越，属于新居住区和老城区互相补充，方向项目规模相对较大，规划设计上更合理。该区域住宅价格在1400左右，商铺价格在4000—5000元/平米之间，升值潜力较大。
城南区块的代表楼盘有：凤凰国际城、巴黎新城、苏州花园、果园新村等。 其中巴黎新城在该区域为新一代代表楼盘，该项目分4期开发，目前一、二期销售情况良好，三期即将推出。巴黎新城依靠优越的地理位臵，合理的规划布局，精致的户型设计，时尚现代的外立面处理，受市场追捧。
◎城东片区：城市未来发展方向
城东片区以宽阔通畅的迎宾大道连接老城区，县政府大手笔规划，当地市民对城东片区的发展前景非常看好。未来县政府、各大中小学校及企事业单位将陆续搬迁至城东，发展潜力非常大。
从目前城东片区楼盘可以看出，该区域楼盘规模较大，规划合理，档次与其他区块有所提升，其楼盘价格较高，均价在1600元左右。
目前，城东片区的主要代表楼盘有东方名都、东方明珠城、光明花园、东城馥邦、国际公馆、浙江商城等。
2.3沭阳县城商品房市场分析
沭阳作为全过最大的县级城市，目前人口已突破200万，比一般的市级城市人口多，商品房市场需求旺盛。房地产行业的发展在一定程度上反映出城市的发展情况，而房价更是当地经济的间接反映。
目前沭阳县房价平均价在1500元/平米左右，别墅均价尚未超过3000元/平米，沿街商业价格4000—7000元/平米不等。随着当地政府招商引资工作的
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