推进，吸引了众多外地企业到此投资建厂，对当地经济发展有非常积极的促进作用，近几年房价增长幅度也较大。
据调查，部分03年左右开发的楼盘，开盘价800多元/平米，至今已涨至1400多元/平米。从业内人士访谈中了解，一年内沭阳房价有望突破2000元/平米，升值空间较大。其支撑理由是当地人口众多，并保持迅速增长态势，经济发展迅速，除招商引资带动当地经济外，本地特色的花木及养殖业形成了一定规模。
从目前当地楼盘销售情况来看，早期开发楼盘因规划设计、销售手段等方
面尚处于原始开发状态，销售周期较长。近几年开发的新楼盘，在规划设计和营销方面均有所创新，比如大规模开发，聘请专业的营销策划公司等，因此，新开发楼盘销售情况良好，有部分楼盘尚未开工已预定一空。说明当地房地产市场在营销策划方面仍然存在很大的操作空间。
2.4沭阳县城二手房市场需求特征分析
2006年的房地产市场可谓“一波三折”，宏观调控政策紧锣密鼓的出台，二手房税收政策也步步紧跟。今年6月1日起，转让购买五年以内的房产，须按照房价全额缴纳营业税，转让二手房征收20％个人所得税的新政于8月1日起实施。一石激起千层浪，各家房产中介的日子越来越难过。
2.4.1中介机构良莠不齐
目前沭阳县的房地产中介机构较少，并不成规模，均以零散型经营为主。由于当地房产中介业几乎是一个没有进入门槛的行业，选一临街店铺，一张桌子，二三个人员，几块展板，就能可以日进斗金了，所以导致各中介公司素质不一，市场也难免鱼龙混杂。
近年来城市扩张加快，一手房交易火爆拉动二手房交易市场发展，许多原先做招聘和租赁房屋为主的小中介也纷纷介入此行。沭阳中介机构大多在老城区地段，行业分布零散。主要集中在一些前几年开发的小区附近，如都市阳光、女人街附近都有小型中介机构。多数中介机构办公简陋，并不以二手房交易为主营业务；仅有的几家正规中介则普遍存在着规模偏小，实力有限。
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2.4.2经营风险明显增大
面对日益下跌的交易量，仅仅靠单一的二手房交易获利的公司，经营风险明显增大。因此，不少中介公司开始拓展业务，以化解由于单一经营而造成的风险。
随着二手房市场宏观调控政策的出台，沭阳各大房产中介机构，也正在积极拓展其他方面的业务，如代理汽车城销售、现金收房等，据了解近期正在与多家开发商洽谈尾盘超市事项，整合各家开发商的房源，利用其绝佳的市口来缓解政策造成的影响。
2.4.3租售冰火两重天
中介机构的空间将越来越小，竞争会更加激烈，中心城区的中介机构普遍反映“生意越来越难做”。从六月份开始，沭阳二手房买卖、租赁市场出现了两种截然不同的反应：二手房买卖业务比以往大幅减少，房价趋高；租赁市场迅速升温，原本打算出售的二手房越来越多地进入了租赁市场。由于二手房房源较少，导致房价也有所上涨，这是因为现在营业税规定要由卖方承担，为了避免交税带来负担，卖方自然提高了房价，把营业税转嫁到买主身上。许多计划购买二手房的消费者因此放弃买房计划。卖的少、买的也少，导致现在二手房交易冷清。 相较于二手房交易的冷清，房屋租赁市场升温明显。许多本来是五年以内二手房的业主，纷纷改变主意，改售为租。同时，一些原本计划买二手房的消费者，在看到房价的波动后，也改买房为租房。房源的减少，主要是由于“5年内出售要征收全额营业税”。业主选择了暂缓出售，转而出租。营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，为了规避营业税，因此转而把房产出租。中心城区的整个二手房市场笼罩在一片阴晴不定、前景难测的气氛下，上下家观望情绪浓重。
2.4.4整合品牌好时机
有人说2006年是二手房中介行业的“洗牌”年。中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，一批没有品牌、服务不到位、实力弱小、追求投机的中小型房产中介机构纷纷下马休业，这对于品牌中介来说是整合的好时机。同时鱼龙混杂的中介市场逐渐涤清，交易行为不断规范，从长远看有利于二手房市场积极有序地运行。中心城区的正规中介机构要实现资源共享、信息共享，共同抵
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御不良小中介的无序竞争，积极配合政府整顿中介市场秩序，打造品牌优势，净化二手房交易市场，除了提高资金透明服务和人性化代理服务外，将商品房代理销售、品牌策划以及为购房者提供验房、购买建议、物业问题咨询等服务作为中介机构的经营范围以降低市场经营风险。
2.5沭阳商品住宅市场发展前景分析
2.5.1供应与需求状况分析
目前，沭阳普通住宅商品房和商铺的供应整体上供应量较大，政府南沿东扩政策，大规模项目不断涌现，市场竞争越来越激烈。
通过调查，当地消费者购房最看重的因素仍然以地段和价格为主，对产品质量和物业服务要求进一步提高。因此，我们认为沭阳的房地产市场价格和产品档次的上升空间还将有一个大的提高。由于受投资和需求引擎的双向拉动，未来几年，沭阳的房地产市场仍将保持较强的发展势头。
2.5.2项目投资机会分析
◎从产业投入的角度分析
在沭阳的城市规划中，“南延东扩”的城市格局已经启动，近期以向东、向南发展为主，向南继续完善城南居住环境的建设，远期目标将向东发展。
沭阳近几年来经济总量持续高速增长，对房地产业的投入不断加大，房地产占固定资产的比重也将继续加大，全力推进城市化进程。未来三年，新区的建设和旧城的改造将继续加大力度，原有的地域差别将不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。
◎从市场角度分析 购房能力：
伴随经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多。2005年，沭阳农民的纯
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人均收入为3900元，周边部分先富起来的乡镇农民将涌入县城市购房。2006年1-5月份我县居民人均可支配收入达3184.8元，增速达16.3%，仍然是低基数的高增长。 沭阳经济稳步增长也使得城镇居民收入增加，市民住房购买能力提高，个人购买商品房已成为市场的主流。
消费结构：
随着地产市场的持续发展，沭阳消费者的消费观念尚处于满足居住需求阶段。随着房地产市场的开发及引导，未来消费市场也将由“居住型”向“舒适型”过渡，改善性住房需求占总需求的比重在逐年增加，二次臵业的消费群体逐步扩大，沭阳人均居住水平迅速提高。
需求关系：
沭阳县目前正处于城市化进程的高速发展时期。因人口拉动的需求是强大的，据了解，作为一个区域性的中心城市，周边城镇人口对住房的有效需求比例并不低。
目前沭阳普通住宅商品房和商铺的供应供需保持平衡的状态，新开发楼盘销售情况较好，存在较大的市场发展空间。在当地，地段、价格和有吸引力的产品始终为消费者追捧。通过调查，我们认为沭阳的房地产市场价格和产品档次的上升空间还将有一个大的提高。调查中发现，相对而言，当地消费者对房价敏感度并不高，并且大多数人对沭阳房地产市场非常有信心，对价格的预期也是看涨的占多数，对房地产市场的发展潜力看好。未来高品质楼盘的生存空间较大。
◎从价格走势分析
沭阳县房地产进入市场化以来，03—06年是涨幅最快的几年。据了解，03年中心城区住宅平均价格在800元/平方米左右，到06年均价在1500元/平方米左右，3年时间房价成倍增长，目前仍处于发展时期。
城东片区发展势头更旺，其价格已经超过了老城区和城南板块，其中老城区一直处于小幅上涨的状态，城南凤凰国际城价格在短期内有望上升调整。
◎从政策角度分析
尽管调控对楼市的影响不容低估，但对于一个县级城市来说，作用有限。一是政府把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力
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度；二是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；三是停止公务员小区的建设及控制经济适用房的建设，使市场结构趋于合理，加大市场需求。尽管沭阳目前的政策对房产投资是适度从紧的，但支持GDP增长和政府实际无多少财力进行旧城改造的现状，政府对房产的依赖度不会实际降低。
2.5.3项目投资威胁分析
◎土地放量较大 市场竞争激烈
统计表明，近年沭阳上市的地块开发面积较多，短期内将有规模较大项目上市，市场严峻。城南和城东两大新区正在加大扩张建设力度，将有大片土地出让，楼盘间竞争加剧。
因此，本案在开发过程中，必须有超前的规划意思，并通过强大的媒体宣传，争取一炮打响，短期内将房源去化，规避激烈的市场竞争。
◎产品同质化现象严重
目前，沭阳楼盘的产品同质化现象严重，楼盘品质感不高，导致市场竞争主要在地段和价格上的竞争，因此，必须在规划及品质上寻求新的突破。
第三篇、市场微观调查研究
3.1市场现有项目调查
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