绿 化 率 产品类型 主力户型 35% 多层、联排别墅 二房二厅/面积：89㎡ 三房二厅/面积：109--117㎡ 四房二厅/面积：136㎡ 销售情况 开盘时间2006-9，交付时间一期春风沂水已交付，均价1400元/㎡，最高价1600元/㎡。项目分四期开发，到目前为止，一期、二期已经销售90%，三期下月推出，剩余的房源主要分布在迎宾大道街边2幢，136㎡四房少量余房。 楼盘点评 该项目以多层住宅为主，中心区域为四层跃式洋房，沿迎宾大道为商铺及2幢小高层住宅，沿深圳路为商铺和多层住宅，沿圩东河为精品商业街。内部配套有高级商务休闲会馆、幼儿园、休闲运动场所，以及包括羽毛球场、健康步道、健身器材等。 该项目地段较好，周边环境改善中，项目整体形象包装较好，性价比较高，周边居住氛围成熟，商业升值空间较大。项目整体布局合理，引进巴黎风情水系，景观设计聘请香港泛亚绿洲环境设计研究院，国际景观大师孙明亲自设计，整个小区景观营造有特色。项目品质感较高，外立面为2段式处理，底层用材为花岗岩面砖，上面为瓷砖。 在营销方面，聘请上海专业营销策划公司，销售手段较成熟，但销售人员素质一般，着装不统一，解说能力不强。 附鸟瞰效果图
东城馥邦 楼盘位臵 开 发 商 行销策划 配套设施 交通状况 基本信息 物业管理 售楼电话 总建筑面积 绿 化 率 产品类型 主力户型 珠江路与深圳路交叉口 虹亚房产 苏州市安腾投资顾问有限公司 仁慈医院、修远中学、 临近城市主干道迎宾大道 虹亚房产 0527—3594888 11万㎡ 35% 多层、小高层、沿街商铺、大型市场 二房二厅/面积：95㎡ 三房二厅/面积：119--131㎡ 四房二厅/复式楼/面积：136㎡ 销售情况
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开盘时间2006-10-29，工程进度已建3—4层，均价1450元/㎡，最高价1600元/㎡。到目前为止，该项目第一批房源推出市场，短短一个月不到时间已经销售70%，四幢小高层建筑预留在后期推出，沿珠江路将设臵大型卖场及综合市场。热销户型以二房和小三房为主，顶楼复式主要卖点为平顶结构，与当地众多坡顶式阁楼有所区别。 楼盘点评 该项目以多层住宅为主，小高层为预留到后期推出，主要考虑当地对小高层物业的接受度不高，商业占据项目很大比例，其中，社区自建菜市场5300㎡，超级大卖场15000㎡，自带幼儿园1600㎡。项目周边生活配套设施成熟，学校、银行、酒店、超市、购物街等配套设施齐备，内部配套有超级大卖场、幼儿园、菜市场等。 该项目产品多样，多层、小高层、商铺分别比例相当，项目地段较好，周边人气较旺，属城东居住区中心地段。规划设计上一般，景观营造上采用双重花园设计，底层私家花园，顶层空中花园，与中央花园遥相呼应。 推广宣传方面，整体形象突出，采用了道旗、DM单、社区悬挂条幅等宣传手段。 在销售上，采用了赠送礼品、预约金2000元可冲抵5000元购房款，并可享受98折优惠。一期多层在市场反应良好，销售比较成功，但后期小高层住宅及商铺销售，市场存在一定抗性，毕竟与城市主干道有一点距离。
豪园/沭阳故事 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 基本信息 景观设计 行销策划 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 占地面积 总建筑面积 规划设计 容 积 率 绿 化 率 规划户数 产品类型
沭阳学府中路，珠海路，珠江路 江苏广安臵业发展有限公司 淮安市建筑设计有限公司 香港捷奥国际设计顾问有限公司 常州和盛臵业顾问有限公司 沭中公园、沭阳高级中学 城市主干道学府中路，京沪高速 广安臵业多层0.2、排屋0.4元/㎡〃月 0527—3962000 3962688 42万㎡ 35万㎡ 0.83 46.8% 1700 多层、小高层、别墅、商业街 - 32 - 主力户型 二房二厅/面积：97--107㎡ 三房二厅/面积：111--149㎡ 四房二厅/面积：136㎡ 销售情况 开盘时间2005-4，交付时间一期已交付，均价：别墅2900均价，多层1400元/㎡，起价1200元/㎡，最高价1600元/㎡。项目分四期开发，到目前为止，一期已经销售80%，二期、三期推出时间尚未确定，剩余的房源别墅2幢，及少量面积较大户型。 楼盘点评 该项目为复合型超大社区，包括多层、小高层、别墅、商业等多种业态。社区中心区域1.8万㎡人工湖，中央人工湖将别墅区及普通公寓住宅区分，在沭阳属复合型大盘。社区内部配套设施齐全，其中有多功能时尚会所、室内网球场、健身房、桥牌室、羽毛球馆、儿童乐园等多种康乐设施。 该项目属沭阳首席大盘，规模较大，产品多样，整体规划布局有特色，中央开发大型人工湖，环绕性水系布局，内部配套设施完善。项目在老城区和新城区交界处，周边居住氛围较成熟，紧林沭阳高级中学，占据教育资源优势。 调研中发现，本项目开发商有意打造沭阳高档大盘，但实际上并没有树立首席大盘形象，仅在规模上占据优势，其产品存在较大缺陷。例如项目品质感不强，采用涂料立面处理，效果欠佳，产品设计上不合理，例如管道、车库、储物间设计等众多细节暴露问题严重。 形象包装欠佳，整体形象不统一，比较混乱，销售资料各种宣传品与楼盘形象存在较大差距。 在营销方面，销售人员着装不统一，素质一般，一期销售周期较长，周边楼盘对其客源分流严重，与其户型面积过大有较大关系。 附鸟瞰效果图
金三角〃银座 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 基本信息 行销策划 配套设施 交通状况 售楼电话 产品类型 主力户型 沭阳上海北路 沭阳海天房地产开发有限公司 建筑设计有限公司 杭州精创营销顾问有限公司 人民医院 老城区中心大道上海北路 0527—8793511 多层、小高层、商业街、百货商场 132㎡ 销售情况 开盘时间2004，已交付，四层住宅价格1400元/㎡，11层1680元/㎡，剩余里面商铺价格7300元/平方米。该项目由2幢小高层，4幢多层住宅，底层1--3层商业为商业，04年开盘至今，小高层住宅剩余4套，商铺剩余10多间。 楼盘点评
- 33 - 该项目以商业为主，其中有大型商场和底部商铺，2幢小高层住宅及4幢多层住宅组成。该项目地段优势明显，地处老城区的商业中心地段，紧临沭河，整个地块呈三角型。 该项目在品质感一般，户型设计相对合理，但是从长达2年多销售周期可以发现，当地市民对小高层市场具有较大的排斥心理。商铺价格较高，从目前的销售情况及商业运营情况来看，商业价值显现出来，但受项目地块限制，内部商业人气较低，大型商场人气比较旺。 附鸟瞰效果图
浙江商城 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 行销策划 基本信息 配套设施 交通状况 售楼电话 总建筑面积 产品类型 主力户型 沭阳迎宾大道 恒伟控股〃沭阳商城房地产开发有限公司 建筑设计有限公司 顾问有限公司 广宇学校、仁慈医院 城市主干道迎宾大道 0527—3580777 3591666 30万㎡ 专业市场、2—3层为住宅 70--90㎡ 销售情况 - 34 -
开盘时间2004，项目分二期开发，一期已交付使用，住宅价格1400元/㎡左右，商铺价格从2000多---4000多元/㎡。该项目是一个以建材、家具、家装用品的专业市场，目前一期销售情况较好，一期销售率达到78%。 楼盘点评 该项目是沭阳近年开发的代表性专业市场，项目地段较好，产品品质感较强，规划布局合理。地处城东新区与老城区交界范畴，周边生活氛围及商业氛围均较成熟。项目以第一年免租金形式招商比较成功，但目前市场仍然需要时间培育。
姑苏花苑 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 基本信息 行销策划 配套设施 交通状况 售楼电话 占地面积 总建筑面积 容 积 率 规划设计 绿 化 率 规划户数 车 位 产品类型 主力户型 苏州路南侧，上海路以东 沭阳恒通房地产开发有限公司 无锡农垦建筑设计研究院 新生代设计策划机构 长途汽车站筹建中，县政府、法院、潼阳中学、广州路小学、南苑幼儿园、国际学校、北京路中学、实验小学。 地处城市南延的中心地段，交通便利。 0527-3583666 8931777 40278平方 40656平方 1.01 33.2% 112 1：1 排屋 238㎡ 销售情况 4月27日开工，开盘时间，交付时间 ，均价2000元/㎡。 楼盘点评 该项目是由56幢排屋组成，一幢两户三层；单层面积90平方左右，导致物业空间相对狭小，而在户型设计上过分强调空间的分割，导致每个空间都偏小，主卧、次卧、客厅面积基本持平，卫生间设计存在暗门，且楼道狭窄，都不符合一般人对于高档住宅心理需求；排屋楼间距小，尽管小区还在施工中，但对未来居住环境的不利影响已经可以看见。 在配套上，该项目有规划中的四星级姑苏饭店，采用苏州古典园林的建筑风格，目前还未建；在城市配套上，周边有小学、中学，以及筹建中的长途汽车站，生活配套设施齐全；项目提出围绕沭阳“东扩南延”的城市战略，定位为“亮点工程”，但总体的规划设计有局限性。 在营销上，宣传资料与实际相差较大，所提供的建筑密度、容积率等数据不准确。 附鸟瞰效果图
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