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5 投资估算与资金筹措 ............................................................................................................... 14 5.1.投资估算 ............................................................................................................................ 14 5.2投资估算依据 ..................................................................................................................... 14 5.3项目总投资估算 ................................................................................................................. 14 5.4项目总投资估算结果汇总 ................................................................................................. 15 5.5资金筹措 ............................................................................................................................. 16 6 财务评价 ................................................................................................................................... 17 6.1 本项目财务评价 ................................................................................................................ 17 6.1.1 编制说明 ..................................................................................................................... 17 6.1.2 基础数据与参数选取 ................................................................................................. 17 6.2财务盈利能力分析 ............................................................................................................. 18 6.2.1保本的情况下 .............................................................................................................. 18 6.2.2 全部出售的情况下 ..................................................................................................... 20 6.3 项目财务评价结论 ............................................................................................................ 22 7 不确定性分析 ........................................................................................................................... 23 7.1 不确定性分析概述 ............................................................................................................ 23 7.2盈亏平衡分析 ..................................................................................................................... 23 7.3敏感性分析 ......................................................................................................................... 23 7.4 不确定性分析结论 ............................................................................................................ 24 8 项目风险与对策分析 ............................................................................................................... 25 8.1 项目开发经营风险分析 .................................................................................................... 25 8.2 风险防范对策 .................................................................................... 错误！未定义书签。 结论 ............................................................................................................................................... 27 致谢 ............................................................................................................................................... 28 参考文献 ....................................................................................................................................... 29
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1 绪论
绮园文化区商业街设计以绮园为中心，抓住了这一区块历史的人文气息，力求形成自然历史街区的风格基调，建成后绮园文化区商业街与绮园文化区的市民广场、绮园文化区的文展中心、绮园文化区会所有机结合形成绮园文化区，与绮园遥相呼应，将成为满足海盐市民娱乐休闲要求的人性化的公共空间，是海盐城市重要交流、休闲与陶冶情操的公共活动空间，是集大众休闲、文化活动、商贸活动、体育健身等综合功能于一体的大型公共场所，具有“宜玩、宜购、宜留、宜游”的特色城市空间环境。基于此，笔者将从项目市场分析，项目经济可行性分析，财务评价等多方面对此项目的可行性进行相关细致的分析论证。
1.1房地产开发项目可行性研究综述
1.1.1可行性研究的概念
可行性研究，是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。它需要有各方面知识的专业人才通力合作才能完成。可行性研究不仅应用于建设项目，还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。
可行性研究大体可分为三个大的方面：工艺技术、市场需求、财务经济状况。
1.1.2 可行性研究的步骤
第一阶段：初期工作
(1)收集资料。包括业主的要求，业主已经完成的研究成果，市场、厂址、原料、能源、运输、维修、共用设施、环境、劳动力来源、资金来源、税务、设备材料价格、物价上涨率等有关资料。
(2)现场考察。考察所有可利用的厂址、废料堆场和水源状况，与业主方技术人员初步商讨设计资料、设计原则和工艺技术方案。
(3)数据评估。认真检查所有数据及其来源，分析项目潜在的致命缺陷和设计难点，审查并确认可以提高效率、降低成本的工艺技术方案。
(4)初步报告。扼要总结初期工作，列出所收集的设计基础资料，分析项目潜在的致命缺陷，确定参与方案比较的工艺方案。
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初步报告提交业主，在得到业主的确认后方可进行第二阶段的研究工作。如业主认为项目确实存在不可逆转的致命缺陷，则可及时终止研究工作。
第二阶段：可选方案评价
(1)制定设计原则。以现有资料为基础来确定设计原则，该原则必须满足技术方案和产量的要求，当进一步获得资料后，可对原则进行补充和修订。
(2)技术方案比较。对选择的各专业工艺技术方案从技术上和经济上进行比较，提出最后的入选方案。
(3)初步估算基建投资和生产成本。为确定初步的工程现金流量，将对基建投资和生产成本进行初步估算，通过比较，可以判定规模经济及分段生产效果。
(4)中期报告。确定项目的组成，对可选方案进行技术经济比较，提出推荐方案。中期报告提交业主，在得到业主的确认后方可进行第三阶段的研究工作。如业主对推荐方案有疑义，则可对方案比较进行补充和修改；如业主认为项目规模经济确实较差，则可及时终止研究工作。
第三阶段：推荐方案研究
(1)具体问题研究。对推荐方案的具体问题作进一步的分析研究，包括工艺流程、物料平衡、生产进度计划、设备选型等。
(2)基建投资及生产成本估算。估算项目所需的总投资，确定投资逐年分配计划，合理确定筹资方案；确定成本估算的原则和计算条件，进行成本计算和分析。
(3)技术经济评价。分析确定产品售价，进行财务评价，包括技术经济指标计算、清偿能力分析和不确定性分析，进而进行国家收益分析和社会效益评价。
(4)最终报告。根据本阶段研究结论，按照可行性研究内容和深度的规定编制可行性研究最终报告。最终报告提交业主，在得到业主的确认后，研究工作即告结束。如业主对最终报告有疑义，则可进一步对最终报告进行补充和修改。
1.1.3 可行性研究的作用
（1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要； （2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据； （3）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据； （4）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据； （5）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；
（6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；
（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；
（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。
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1.1.4 房地产开发项目可行性研究主要内容
鉴于房地产的自身特征，不同的开发项目，由于性质、规模、复杂程度以及环境不同，其可行性研究的内容也不尽相同。一般来讲，项目可行性研究应回应以下几个方面问题：
(1）为什么要选择投资这个项目 (2）项目投资地点在哪来最优 (3）项目投资环境怎么样 (4) 项目的市场前景如何呢 (5) 项目的投资规模多大 (6）资金筹措方案是否最佳
(7）项目的经济效益、社会效益及环境效益怎么样 (8）项目是否可行并最佳
具体而言：1．投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关产业政策等 因素，论证项目投资建设的必要性。在投资必要性的论证上，一要做好投资环 境的分析，对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证，二要做好市场研究，包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论 证等。
2．技术可行性。主要是从项目实施的技术角度，合理的设计技术方案，并进行 比选和评价。各行业不同项目技术可行性的研究内容及深度差别很大。对于工业 项目，可行性研究的技术论证应达到能够比较明确地提出设备清单的深度；对于 各种非工业项目，技术方案的论证也应达到目前工程方案初步设计的深度，以便 与国际惯例接轨。
3．财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业 理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资 主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。
4．组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选 择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项 目顺利执行。
5．经济可行性。主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现 区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高 人民生活等方面的效益。
6．风险因素及对策。主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织 风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策， 为项目全过程的风险管理提供依据。
1.2 论文的研究方案和研究方法
本文采用理论与实践相结合、定量与定性相结合的方式，考察海盐绮园商业街项目的可行性，应用投资学、市场分析及经济学等房地产相关学科知识，重点针对案例项目的市场分析、项目定位、财务评价等进行探讨，想成项目可行性研究报告。
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1.2.1 研究方案
依次从项目市场分析，项目经济可行性分析，社会经济评价，项目风险与对策分析四个大点着手，各个分析，之后综合数据总体分析，权衡利弊得出结论。
1.2.2 研究方法
包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析和模型方法等。
1.2.3 可行性研究报告的依据
一个拟建项目的可行性研究，必须在国家有关的规划、政策、法规的指导下 完成，同时，还必须要有相应的各种技术资料。进行可行性研究工作的主要依据 主要包括：
(1)国家经济和社会发展的长期规划，部门与地区规划，经济建设的指 导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等；
(2) 经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等；
(3)由国家批 准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划。对于交通运输项 目建设要有有关的江河流域规划与路网规划等；
(4)国家进出口贸易政策和关税政策；
(5)当地的拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料；
(6)有关国家、地区和行 业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等； (7)由国家颁布的建设 项目可行性研究及经济评价的有关规定； (8)包含各种市场信息的市场调研报告。
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