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1.投资同比明显增长。全县完成商业性房地产投资约2.14亿元，占2008年总投资额的25%，其中核电二期东扩项目投资1.22余亿元，剔除核电同比增长了59%。
2.商品房新开工面积同比增长比较大。房屋施工面积约102.85万平方米，剔除核电同比增长了140%；房屋新开工面积15.57万平方米，剔除核电同比增长了540%，其中住房新开工面积7.21多万平方米。
3.销售量增长明显，存量住房交易频繁。从网上的备案数据显示:海盐县共销售商品房650套，同比增长了200%其中商品住房有551套，同比增长了188%，商品住房的销售套数是2008年我县全年销售套数的66%。全县商品房销售面积约为6.66万平方米，同比增长了167%;销售金额为3.04亿元，同比增长了160%。随新房市场的带动，一季度存量住房交易明显活跃。全县存量住房成交287套，同比增长了79.37%；成交面积为2.4万平方米，同比增长了57.61%；销售额为6320余万元。
4.销售价格有所回落。从网上备案的数据显示的551套住房分析，全县商品房住房的成交价格平均为4583元/平方米，县城（不包括开发区）的均价为4629元/平方米，同比下降了4.08%(剔除房产企业采取优惠部分）；从销售对象的情况看，商品住房以本地消化为主，农村居民进城购房比例明显增大，外来购房比例依然很小；从成交商品住房结构来看，中户型（90-144平方米）比重最大，小户型（90平方米以下）占34.42%，大户型（144平方米以上）比重最小，占3.87%。但自二季度开始回升较快。 （4）海盐房市态势分析
从以上房市变化以及指标特征来看，全国主要城市以及海盐县房地产市场形势有明显回暖的迹象，属调整后的“小阳春”行情。伴随住宅楼市的回暖，必然会提升商业房产开发商对商业地产开发的信心。
4.3.2 海盐商业结构
(1)海盐主要商业区分布
目前海盐商业街主要集中在朝阳路、勤俭路、董家路商业街、海滨西路，以百货零售为主，城西面主要以建材和农贸批发市场为主。主要业态为：
1、超市：世纪联华、大润发、乐购、上海农工商超市等。 2、商场：永乐、国美家电连锁、苏宁电器、勤俭百货、秦山大厦。 3、专业市场：农贸建材市场、国际五金城
4、商业街：董家弄商业街、虹桥新村商业街、天宁寺商业街。 (2)百货服装品牌
本地女装品牌主要是以苏杭派女装品牌为主，如：江南布衣、蓝色倾情、三彩，男装主要以国内的大众品牌为主，如：雅戈尔、劲霸等。其它都是没有知名度中低档品牌。
(3)海盐商业特点
1、商业规模不是很大，氛围不浓。
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2、特色餐饮休闲业零散分布、不发达。
3、本地品牌力度不强，商品选择性余地小，造成消费外流到嘉兴、苏州、杭州、上海。 4、商铺租金和售价相对比较低。销售价格按区域不同由4000-20000不等，基本上以1万元左右为主。
5、专业市场很少，商业分散在主要的几条街道上。 6、商业规划不够完善，街道拥挤，铺面陈旧。
7、新开发的商铺少，目前在几个新开发的楼盘中，商铺占的比例很低，总共不及住宅的10%。
(4)海盐县典型商业街 1.董家弄商业街
董家弄商业街位于海盐县武原镇城区的中心地带，横跨城南路、海宁路、友谊路、海滨路，东边与海盐县中心大道勤俭路接壤，南面有海滨路百货类商业中心，北有海盐餐饮一条街，于2007年3月5日开工建设，总长350余米，商户达600多家。2007年下半年逐渐形成人气，以低挡服装为主，少有中档的品牌，有极少的休闲小吃。现出售率大概50%，承租率在90%以上。 2.新天地广场商业街
新天地广场坐落于海盐老城区，在百尺路与海滨路交叉口。2002年开始建设，2003年完工，新天地广场总建筑面积3.5万平方米，销价0.7-1.4万元左右，月租金在200元/月，其人气形成缓慢，到目前其外部店面基本上已经开业，但是其内部店面绝大部分还没有开业。
3.南塘琴园商业街
位于南塘琴园小区的南面，已形成相当的人气，特别是到了晚上人气相当旺盛。现中间内街部分的成交价已在1.7万元/平方米左右;平均租价在700-1000元左右，而且很难租到；临朝阳路店面销价估计要在2万元/平方米以上，每平方米月租金最新高到约1870元。
4.4 本区块SWOT分析
1 优势(strength)
地段优势：本项目处于海盐县中心市区内，东南北三面商业业态成熟，北面业态因为书城以及大润发超市，因此人气一直都很旺，交通也相当便捷，因此未来商业潜在价值较高。
景观优势：本项目西靠绮园，南临市河，绮园的幽静，环境的优美，河岸景观的清淡，给人精神上以美的享受，具有较高景观价值。
品牌优势:本项目地处绮园风景区，随着海盐旅游产业的不断发展，通过整个绮园旅游商业区品牌的打造，使其极具品牌潜力价值。
2 劣势（weakness）
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地块劣势：本地块中的个别保留建筑及本区块的不规则性，使本地块在规划布局时很难达到完美状态。
规模劣势：本区块面积非常小，很难做成专业性很强的、具有特色的专业商业街，只能作为整个绮园风景区的一个有机组成部分来考虑。
3 机会（opportunity）
宏观机会：受国际金融海啸危机的影响，自2008年以来房地产市场持续低迷，但年末国家迅速出台了相关积极的财政及宽松的金融政策，自09年上半年一季度开始强势复苏，二季度全国各地天王高地价频繁出现。
消费机会：南面成熟的虹桥新村商业业态、西面的绮园旅游业态、东面的新桥路为县城区交通主要干道、北面的绮园文化主题的休闲文化业态以及大润发超市商业业态将会为本区块很快带来极的大人气及商业消费机会。
扩容机会：从虹桥新村最近几年的难以承租、极少转手销售以及成交价格与南塘琴园商业、董家弄商业等本县城其他商业差距明显的情况来看，其服装消费商业的潜力还是巨大的，存在市场扩容的必然性，因此本区块的开发一方面也可以看着虹桥新村商业街规模的扩展。
4 威胁（threaten）
现有商业中，特别是董家弄商业、南塘琴园商业、天宇商业，会对本项目的销售价格、租赁价格确定以及客源方面将会产生很大的威胁。
4.5 项目的市场定位
4.5.1 消费能力分析
海盐县城乡居民生活水平和质量持续续提高。2008年全年城镇居民的人均可支配收入约为23700元，比上年增长了10.9%,农村居民人均纯收入11650余元，比上年增长了13.1%;其中核电厂员工、公务员、私企老板等具有非同一般的消费能力。
根据调查：海盐人对大型超市、大品牌连锁店、茶座咖啡的消费能力是很强的，特别是双休日逛街、公园休闲活动较多，但本地商业结构满足不了当地的经济水平和消费能力，所以造成很多的消费外流。
4.5.2 客源市场定位
商业街开发一般情况需要分析考虑到三个群体：第一群体是开发商的客户，也就是商
铺的投资者，即就是未来的出租人，当然也有部分是投资者直接开店的，但一般情况下这个群体很少；第二群体是商铺投资者的承租人，即商铺的经营者;第三群体是经营者的客户，也就是商铺物品服务的消费者，即终端群体。第三群体客户的人气决定第二群体客户的经营人气，第二群体户决定第一群体客户的投资人气。本地人的第三群体客户主要有：
1.出入北面书店的女人及孩子
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2.虹桥新村逛街的人 3.海滨路路过的人 4.有目的而来的人 5.游客
6.入住海盐宾馆的客人
显然第1,2,4群体是主要的人气群体，决定了商业街市场定位的主要群体，这些人的主要消费有衣服、其次就是陪小孩娱乐、再有就是自己的健身或者美食。1,2类是商业形成初期的主要人气群体，4,5类是未来主要群体。
因此第二类的客户经营的商品服务应以购物、风味小吃、自身休闲及小孩娱乐为主。
4.5.3产品定位
1.功能定位：本区块作为整个绮园风景区的一个有机组成部分而存在，将作为绮园相协调的一个商业建筑形态而存在，展现本区块中“旅游、购物、休闲”的功能，使得与绮园名胜、绮园文化、绮园商业得到有机的融合。
2.风格定位：考虑到与整个风景区的协调，其建筑风格应该带有古色，主要建议在屋檐都采用传统瓦、柱子也采用青色石砖饰面，以此适当体现古色，使得其在框架上与绮园古迹融合;墙面采用无框的大玻璃，以便体现现代化商业气息；一层、二层、三层室间各自独立，不设有内梯，各层设置宽外走廊，由各入口从外面进入到各层面、各自独立、各自成街，平行两排间适当通过一些天桥联接。
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5 投资估算与资金筹措
以尽可能少的投资获得尽可能多的投资收益，是任何一个理性房地产投资者的必然要求和选择。客观并且准确地估算出项目的投资额，科学地制定资金筹措方案，对于节约项目投资额，减少建设利息的支出，实现利润最大化具有重要的指导意义。
5.1.投资估算
投资估算是项目决策的重要依据之一。在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定;投资估算贯穿于整个建设项目投资决策过程之中，投资决策过程 可划分为项目的投资机会研究或项目建设书阶段，初步可行性研究阶段及详细可行性研究阶段。投资估算是制定融资方案、经济评价及编制初步设计预算的依据。
绮园商业街，总建筑面积16800平方米，保留建筑面积1940平方米，可售面积8798.7平方米。
5.2投资估算依据
(1)国家有关部门颁布的有关投资政策,法规 (2)该项目开发建设规划,施工设计文件 (3)类似工程建设造价资料
(4)《浙江省建筑工程单位估价表》 (5)项目工程建筑安装工程概算书 (6)中国人民银行现行贷款利率表
5.3项目总投资估算
(1）土地费用
土地费用是为取得项目用地的使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让和行政划拨两种获得土地使用权的方式，本项目以有偿出让转让方式获得，土地费用为1055.84万元。
(2）建筑安装工程费
建筑安装工程费就是房地产开发项目在开发工程中发生的各类建筑安装工程费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位得到的建筑安装工程费，以及以自营方式发生的列入开发项目工程施工图预算的各项费用等。
本项目建安费用为950.00万元 (3）前期工程费
前期工程费就是指房地产开发项目前期工程所发生的各种费用，包括规划，设计，项目的可行性研究，水文、地质勘察，测绘，“三通一平”（水通、电通、路通、和场地平整）
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