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2 项目背景
2.1 地理环境
海滨城市海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，东濒杭州湾，西南与海宁市毗邻，北与嘉兴秀洲区 、平湖市接壤。南离省会杭州98公里，北距上海118公里。海盐置县于秦，历史悠久，素以“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。
2.2 城市发展
海盐的城市空间拓展方向为：北进、东移、西拓、南控，形成“一城两区”的组织结构，其中，背去指武原城区和大桥新区，武原城区即目前海盐县的中心城区，重点为生活居住和商贸，海盐作为杭州湾大桥北岸桥头堡，目前已规划启动建设25.7平方公里的大桥新区，新区定位为产业基地。
2.3 居民生活水平
近年来海盐经济发展保持持续快速增长。2004年全县实现生产总值（GDP)202.18亿元，同比增长9.7%，增幅比上年回落4.5个百分点。
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3 项目概况
3.1 项目名称
海盐县城市建设重点项目：绮园文化区商业街
3.2 建设单位
建设单位：海盐县城市置业有限公司
3.3 项目简介
绮园文化区商业街设计以绮园为中心，紧紧抓住这一区块历史的人文气息，力求形成自然历史街区的风格基调，二幢保留建筑代表二个不同时代的建筑风格。大营弄13号楼是清末建筑，老县政府办公楼是建国初期具有代表性的苏式建筑，新建的主体建筑以明清时期的民居建筑为主、另有民国时期的中西合璧风格的新建筑，使商业街建筑体现出多样性、历史性及自然性。
建成后的绮园文化区商业街与绮园文化区市民广场、绮园文化区文展中心、绮园文化区会所有机结合形成绮园文化区，与绮园遥相呼应，将成为满足海盐市民娱乐休闲要求的人性化的公共空间，是海盐城市重要交流、休闲与陶冶情操的公共活动空间，是集大众休闲、文化活动、商贸活动、体育健身等综合功能于一体的大型公共场所，具有“宜玩、宜购、宜留、宜游”的特色城市空间环境。
3. 4项目地理位置及环境
3.4.1交通区位
本地块位于海盐县城市中心区，东临新华桥、南接海宁路、西临绮园路、北临朝阳路。
其中新华路为海盐县城交通主干道，后三条道路均为市区早期道路。除朝阳路外其余三条道路上的商业均较发达。
3.4.2四周业态分布
该商业街位于整个绮园文化区里面，南面有虹桥新村商业街，东面海盐宾馆，北接文
化展示中心及市民休闲广场、茶文化中心、西面就是绮园。
1.虹桥新村商业街概况
虹桥新村商业街为多层商业混合，共10幢，底层都是商铺，由杭州滨江房产于2007年投资建成，已形成相当繁华的商业街景。
2.海盐宾馆概况
海盐宾馆是一家按三星级标准建造的旅游涉外宾馆。以园林式布局为主色调，葡萄牙风格的别墅与具有浓郁现代气息的十层新楼交相辉映，其功能多样，集客房、餐饮、娱乐健身、会议等服务于一体，是会议、商务、旅游的理想下榻之处。
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3.文化展示中心概况
文化展示中心分为上面五层及地下二层，上面是博物馆及博库书城、地下为大润发超市，总建筑面积约6万平方米，投资约2.8亿。
4.茶文化中心概况
茶文化中心建筑面积约6000平方米，投资约为0.25亿元 5.绮园概况
绮园是江南著名的园林，十大名园之一，建于清咸丰年间，为海盐县城武原镇滨海及宗教文化旅游的主要景点之一。
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4 市场分析
房地产市场是整个社会多样市场体系中的一个子市场，具有一般市场的共性特征，在本质上与一般市场相同，受价值规律、供求规律和竞争规律等经济规律的制约。但房地产本身也具有固有的特点，区别于其他的商品，这就致使了房地产市场区别于其他一般市场的独特性，如市场供给缺乏必要的弹性，市场供给的不同质性，政府垄断的土地出让，市场需求的多样性，与银行贷款关系密切，有比较强的区域性，需要专业人士提供相关服务等。
在社会主义市场经济条件下，房地产投资项目的获利能力不但取决于可利用的各种资源，还取决于该项目能否满足当地居民对房地产商品的现有或潜在需求，要了解这些需求就必须进行市场分析。房地产项目市场分析是指通过市场调研和市场预测，根据项目的性质、特点以及竞争力等，对房地产商品的市场状况作出正确的分析，具体的有需求分析、供给分析、价格分析和市场综合分析。它的目的是要发现市场一般规律，寻求投资空间，预测市场的需求，为项目投资进行可行性研究提供必要的信息。
4.1宏观投资环境分析
房地产投资环境是影响和制约房地产投资项目是房地产生存发展所必须依赖的经济、社会、文化等外部条件的总称。这些因素相互依赖、相互补充、相互补充、相互制约、形成一个有机的矛盾统一体。房地产投资环境是一个多层次、多因素的动态系统，分为微观环境和宏观环境两大环境，各子系统间、各子系统中的各个因素之间都是相互联系、相互制约的关系。对于任何一种投资，投资项目对适宜环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用，环境条件的好坏直接影响了投资收益的高低。因此，投资环境的分析成为投资者最为关心的问题之一。
4.1.1我国宏观投资环境
近年来，由于政府加大了对房地产产业的扶持，使房地产投资、建设、销售等都保持较好的发展势头，房地产产业成为我国国民经济的支柱产业。2001年全国房地产开发企业约有27万个，从业人员超过100多万人，开发投资额约4012亿元，比2000年同期增长了11%；商品房施工面积约55105万平方米，同比增长超过13.3%；商品房销售额2655.3余亿元，增长超过23.9%。居民自有住宅已达到60%。房地产估价机构5000余家，从业人员约10余万人，其中取得房地产估价师执业资格的人员约145000人，房地产经纪机构约有2.5万个，从业人员20余万人。物业管理企业2万个，从业人员200多万人。就总体而言，改革开放20年来，房地产业的发展速度是相当快的。
从投资开发竣工面积到销售总额已达到非常大的规模，房地产市场也日益走向规范化。房地产行业以然为国民经济的支柱产业之一，它为国家的经济发展，为城乡居民居住条件的改良起着十分重要的作用。
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4.2全国房地产情况
统计显示，2009年前半年，全国商品房销售面积35109万平方米，同比增长了31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增加了53.3%。
4.3海盐房地产市场分析
2008年海盐县房地产市场受宏观形势影响，商品房销售量和销售额同比均大幅下降，市场观望的气氛非常浓厚。在此特定情况下，根据国务院以及嘉兴是人民政府出台的<<关于稳定房地产市场政策有关的精神>>，从税收补贴、住房公积金贷款、各项规费的上缴、政府配套项目的建设等财政、税收、信贷各个方面，对个人消费、房地产开发商均提出了必要的应对措施，扶持了海盐房地产市场健康发展，度过难关。2009上半年，从市场表现来看，由于这些政策的出台，为低迷的海盐楼市注入了活力，观望气氛得到缓和，市场信心有所增强。
4.3.1 海盐县经济和社会发展分析
（1）海盐县人口情况
全县共8个镇，2008年末总人口达到了37万人，其中海盐县城常住人口12万人。 (2) 海盐县经济发展情况
近年来海盐县国民经济保持稳定增长。2011年全县实现地区生产总值272.40亿元，同比增长了9.5%。
其中：2011年全县房地产开发投资达到12.83亿，比上半年增长了113%。新开工面积约90.07万平方米，比上年增长了211.7%，竣工面积达到14.33万平方米，比上半年下降6.9%；实际销售面积13.32万平方米，比上半年下降了31%全年商品房销售额约6.06亿元，同比下降25.2%。
宏观经济增长与房地产发展的关系 见表3-1
表3-1宏观经济增长与房地产发展的关系
宏观经济增长 房地产业发展状况
小于4% 萎 缩 4-5% 停 滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展
由此，海盐县房地产市场正处于宏观经济增长大于8%的高速发展的时期。 （3）海盐房地产主要指标特征
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