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表6-3 预计利润表（保本） 单位：万元 项 目 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 二、主营业务利润 加：其他业务利润 减： 营业费用 管理费用 财务费用 三、营业利润 加：投资收益 补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 加:以前年度损益调整 四、利润总额 减：所得税 五、净利润
本年累计数 8826 7677 574 575 -457 83 36 0 0 0 0 0 6.2.2 全部出售的情况下
表6-4 预计现金流量表（全部出售） 单位：万元 2009.6-20 09.12 一、现金流入量 6500 10.6 5966 10.12 4404 11.6 3971 12.12 1700 22541 2010.1-202010.7-202011.1-202011.7-20合计 20
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续表6-4 2009.6-20 09.12 1．销售现金收入 2.租金收入 3．银行借款 4.其他借款 5．资本金投入 二、现金流出量 1．地价 2．前期费用 3．建安成本 4．附属及基础设施 5．管理费用 6．利息支出 7．销售费用 8.返租成本 8．偿还借款 9．税金 三、现金净流量 四、现金余缺额 1．期初现金余额 2．期末现金余额 3500 3000 5988 5923 48 7 0 10 512 0 512 10.6 3091 2875 4618 528 82 7 86 21 77 3500 317 1347 512 1859 10.12 4327 77 1278 211 246 7 86 21 263 443 3126 1859 4985 11.6 3709 263 3961 24 106 41 7 43 21 464 2875 380 11 4985 4996 12.12 1236 464 1227 0 106 21 7 10 587 496 473 4996 5469 12362 804 2875 3500 3000 17072 5923 72 950 390 36 216 83 1391 6375 1637 5469 0 12352 17821 2010.1-202010.7-202011.1-202011.7-20合计
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全部出售时，预计利润见表6-5
表6-5 预计利润表（全部销售） 单位：万元 项 目 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 项 目 二、主营业务利润 加：其他业务利润 减： 营业费用 管理费用 财务费用 三、营业利润 加：投资收益 补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 加:以前年度损益调整 四、利润总额 减：所得税 五、净利润 本年累计数 12362 7677 804 本年累计数 3881 -639 83 36 0 3124 3124 781 2343 6.3 项目财务评价结论
通过上述分析，可知绮园商业街项目有清偿能力，同时具有较高的盈利能力，项目在财务上是可行的。
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7 不确定性分析
7.1 不确定性分析概述
房地产投资不确定性分析，是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与
影响所进行的研究和估计。它是决策分析中常用的一种方法。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。
房地产投资不确定性分析方法主要有：盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析可同时用于财务评价和国民经济评价。
7.2盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。
项目的固定成本为3000万元，单位面积的可变成本为1400元/平方米，项目建成后的预计平均销售价格为4300元/平方米。
项目的盈亏平衡点为：
Q=Cf/（P-Cv）=30000000/4300-1400=10344.8平方米 其中：Cf为固定成本，Cv为可变成本，P为固定成本，开发量为Q。 目标利润为2500万元的开发量为：
Q=（Cf+E）/（P-Cv）=30000000+25000000/4300-1400=16241.4平方米
其中:Cf为固定成本，E为固定成本，P为固定成本，Cv为可变成本，开发量为Q。
计算结果表明，该项目至少开发10344.8平方米才能保本，若要盈利2500万元，则需要开发16241.4平方米。由此可见，该项目风险很小。
7.3敏感性分析
敏感性分析是房地产项目中的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。敏感性因素一般可选择主要参数（如销售收入、经营成本、初始投资、寿命期、建
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设期、达产期等）进行分析。若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。
本项目采用的经济评价指标为净现值与静态投资回收期，不确定性因素为建设投资销售收入，具体结果如下：表7-1和表7-2
表7-1 开发建设净现值敏感性分析表 经济指标 投资额 5516.41 （万元） 投资回收额-23.37 （万元） 表7-2 投资回收期敏感性分析表 经济指标 投资年 3.37 （年） 投资回收期3.99 （年）
3.80 3.65 3.52 3.41 3.51 3．65 3.78 3.92 -20% -10% 0 10% 20% 1515.51 3054.37 4593.20 6132.10 4285.40 3054.37 1823.34 5923.21 -20% -10% 0 10% 20% 从表7-1、7-2中可以看出，开发建设投资和销售收入的变化都不同程度地影响净现值及投资回收期，其中销售收入的提高或降低较为敏感。
7.4 不确定性分析结论
通过对绮园商业街项目的不确定性分析，可知项目具有较好的抗风险能力，结论为可行。
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