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等支出。见表5-1
表5-1前期工程费估算表 序号 1 2 3 4 5 合计 (4)基础设施费
项目 可研报告费 设计费 勘探费用 地震安评费用 三通一平费 前期工程费 金额 4 40 10 10 8 72 估算说明（元/平方米） 2.38 23.80 5.95 5.95 4.76 42.84 基础设施费是指房地产开发项目在开发过程中发生的各种基础设施支出，包括开发商业街内的道路、供水、供电、供气排污、排洪绿化等各项工程支出。
本项目绿化率为0.31，道路绿化前期等其他基础设施费用为483.24万元。 (5)公共配套设施费
公共配套设施费用是指房地产开发项目在发生的独立的非营业性的公共配套服务设施支出，包括消防措施、停车场、公共厕所等设施支出。
本项目公共配套费用为390万元。 (6）不可预见费
不可预见费根据具体项目的复杂程度和各具体项目费用估算的准确程度，按以上工程费的5%提取，共计147.55万元。
(7）管理费用
管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种消费，包括公司经费、业务招待费、差旅费等。
本项目管理费用共计36万元。 (8）销售费用
销售费用是指开发建设单位在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各种费用，包括销售人员工资、资金、福利费、奖金，销售机构的广告宣传费、代理费及销售许可证申领费用等。
本项目的销售费用共计83万元。
5.4项目总投资估算结果汇总
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表5-2 项目总投资估算汇总表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 合计 项目 土地费用 建筑安装费用 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 不可预见费 管理费用 销售费用 总投资费用 总投资（万元） 1055.84 950.00 72.00 483.24 390.00 147.55 36.00 83.00 3272.08 估算说明 低价按628.48元/㎡ 按565.47元/㎡估算 见前期工程费估算表 无 无 （1+2+3+4+5）*5% 21.42元/㎡ 49.40元/㎡ 1947.67元/㎡
5.5资金筹措
本项目的开发投资的资金来源有三个渠道，一个是企业自有资金，二是通过银行贷款，三是一部分预售房收入用于投资部分。
本项目开发投入自有资金3000万元，贷款2875万元，其他借款3500万元，由国内银行贷款，年利率为6.0%，总投资22541万元。详细见表5-3
表5-3 投资计划与资金筹措表 单位：万元 建设经营期 序号 项目名称 合计 2009 1 2 3 4 5 资本金投资 银行贷款 其他借款 预售收入 租金收入 3000 2875 3500 12362 804 3000 3500 2010 2875 7418 77 2011 4945 727
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6 财务评价
项目的经济评价不仅是可行性研究而且也是项目建议书的重要组成部分，是项目决策科学化的一种手段。经济评价的目的是根据国民经济发展情况和行业、地区的发展规划要求，在做好产品（或服务）市场的预测分析和场址选择、工艺技术方案的选择等工程技术研究的基础上，对项目投入的各种费用和产出的效益进行综合计算、分析通过多方案比较、分析论证拟建项目在财务上的可行性和经济上的合理性，为最终正确的投资决策提供必要的依据。
项目经济评价分为两种：财务评价和国民经济评价。
所有投资项目都需要进行财务评价：对一些费用收益计算比较简单、建设期比较短、不涉及进出口的项目，当财务评价的最终结果能够满足最终决策需要时，也可以只进行财务评价，不需要进行国民经济评价。此时，项目的决策以项目的财务上的可行性为依据。
6.1 本项目财务评价
6.1.1 编制说明
根据建设单位提供的各种资料，该项目采用出售的多种经营方式，本可行性研究报告
根据才进行经济评价。项目的计算期按照4年，其中建设经营期为3年，经营期1年。
6.1.2 基础数据与参数选取
基础数据与参数包括主要产出品的财务价格、税率、利率、计算期等基础数据和参数。
表6-1 基础数据 土地面积 折平方 容积率 绿化率 建筑面积 保留建筑面积 可售面积 售价（面积比例：一层16000、二层13000，比例均14050.00 45%；三层10000元） 估计销售总额 出租单价（按投资者的期望年收益率） 租金收入（近2.5年） 8825.86 5.00% 573.68 万元 万元 元/平方 23.00 15341.00 0.70 0.31 10738.70 1940.00 8798.70 亩 平方 平方 平方 平方 17
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续表6-1 扣减销售税金及附加(6.5%) 扣减营业税等后的销售净额（6.5%税） 单位建筑成本 土建总成本 单位土地成本 可售建筑面积承担的土地单位成本 土地总成本（含契税3%） 道路、绿化、前期等其他单位成本 道路、绿化、前期等其他总成本 返租成本（2.5年） 扣减其他间接费用 小计总成本 毛利 扣减利息（假设投资的50%借款二年） 扣减所得税
-610.97 8788.57 1200.00 1055.84 250.00 6535.06 5922.50 450.00 483.24 992.91 118.45 8572.95 215.63 215.63 0.00 万元 万元 元/平方 万元 万元/亩 元/平方 万元 元/平方 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 6．2财务盈利能力分析
6.2.1保本的情况下
表6-2 预见现金流量图 2009.6-20 09.12 一、现金流入量 1．销售现金收入 2.租金收入 6500 010.6 5081 2206 10.12 3144 3089 55 11.6 2835 2648 188 12.12 1214 883 331 18775 8826 574 2010.1-22010.7-202011.1-202011.7-20合计
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续表6-2 3．银行借款 4.其他借款 5．资本金投入 二、现金流出量 1．地价 2．前期费用 3．建安成本 4．附属及基础设施 5．管理费用 6．利息支出 7．销售费用 8.返租成本 8．偿还借款 9．税金 三、现金净流量 四、现金余缺额 1．期初现金余额 2．期末现金余额 2009.6-2009.12 3500 3000 5988 5923 48 7 0 10 512 0 512 2010.1-2010.6 2875 4505 528 82 7 86 21 55 3500 226 576 512 1088 2010.7-2010.12 1076 211 246 7 86 21 188 317 2068 1088 3156
2011.1-2011.6 3719 24 106 41 7 43 21 331 2875 271 -884 3156 2272 2011.7-20合计 12.12 360 0 106 21 7 10 419 -203 854 2272 3126 2875 3500 3000 15648 5923 72 950 390 36 216 83 993 6375 611 3126 0 7028 10154 即70%左右出售，保留30%为公司自有资产，差不多为保本。 出售时70%左右，预计利润表见6-3
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