多家。开发商实力弱，专业资源不集中，管理水平和创新能力不强为高品质房预留了很多空间。另，XX新区项目物业管理水准普遍较低，产品细节品质较差，社区氛围严重不足，这些均是该XX·XX项目的突破点和机会点。
4、城市区域价值及发展趋势
目前最具居住、生活价值的区域仍然是鼓楼、玄武、秦淮等老城区，但XX市向东西、南北延展的趋势已成定局。特别是以奥体为中心的河西区和以开发区为中心的江宁区，将成为未来XX新的高尚住宅区及新兴产业中心。
二、江宁区房地产市场总体分析 1、江宁区区域价值分析
江宁区是XX的新设区，总面积1567平方公里，辖17个镇，三个街道办事处，人口76万。目前核心组成部分为经济开发区和东山镇。江宁从东西南三面环抱XX，距老城区约10分钟车程，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，XX禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里。另外，规划中的地铁也将覆盖该区，大学城即将落户该区。
作为XX市未来以高新技术产业为主导，现代化的、开放的园林新区，必将成为商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和XX都市圈的商业副中心。在未来的发展中，江宁具备极大的城区价值。
江宁区总体规划图
2、经济发展及消费主体特征
2002年全区实现GDP135亿元，完成财政收入22.01亿元；实际利用外资4亿美元，合同利用外资5.1亿美元；五年来全区累计实际利用外资13.2亿美元，累计引进三资企业653家；全区实现工业增加值70.2亿元，工业总产值326亿元，
销售收入303.6亿元，利税27.1亿元；500万元以上规模企业602家。雄厚的经济实力和发展活力为新区房地产业、商业的发展创造了较大的空间。 江宁区目前住宅消费以老城区市民为主，多以投资为目的，并未能将已购住宅作为“第一居所”。日常消费配套落后，集中于东山镇的商业中心区定位及层次较低。
3、房地产市场竞争状况
目前江宁区大小住宅开发项目不少于30个，住宅类别基本分为两类，一类为普通多层住宅，一类为TOWNHOUSE住宅。价格基本也分两个层次，一类是2500元/平米左右的，一类是3000元/平米左右。住宅项目同质化竞争比
较严重，产品综合品质还有很大的提升空间，项目运作模式需要重大创新，亟需从普通的房地产项目开发层次提升到城市经营层次，在城市经营的大背景下寻找房地产开发的新奶酪 。
附：主要项目一览表
内 容名 称 规模 类型 主力户型 价格 主题 交付日期
翠屏国际城 占地120万㎡建筑80万㎡ 多层、联排别墅 、别墅 三室二厅、二室二厅 多层：2500联排：3300别墅：3600 山湖林海间的国际名流生活 一期已交付
江南文枢苑 建筑12万㎡ 多层、别墅 三室二厅三卫（184㎡） 多层2100 一脉承天地 人文出大家 现房
21世纪世纪园 总规40万㎡ 多层 三室二厅一卫（120㎡） 2100 精彩诠释欧式生活典范 现房
天地新城 总规56万㎡ 多层、别墅、精装单身寓 三室二厅错层、四室二厅跃层 2500 有情天地生态家园 期房
欧陆经典花园 总规25万㎡ 全框架花园公寓 三室二厅137-150㎡ 2300 住好房子，一生幸福 现房
武夷花园 总规26万㎡ 多层、别墅、联排 三室二厅、四室二厅 2400 新城区、新生活 现房
明月港湾 占地35万㎡ 多层、别墅、联排 三室二厅110-130㎡ 2400 大型秦淮水岸星级社区 期房
百家湖花园 总规100万㎡ 多层、别墅联排 四室二厅142㎡ 2400 超大社区，组团有不同的定位主题 期、现
市政天元城 总规40万㎡ 多层 三室二厅110-130㎡ 2500 纯夏威夷闲休闲景观城 期、现
立信瑞景文华 占地22万㎡ 别墅 双拼别墅180-300㎡ 3000 山水瑞景，文华金陵 期房
运盛美之国花园 总规40万㎡ 别墅 186㎡、190㎡、204㎡ 3580 献给成功人士的时尚山水美墅 期房
文化名园 总规22万㎡ 多层、小高层 三室二厅二卫130㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 现房
4、商业现状及前景评价
① XX目前商业消费模式形成相对比较稳定：第一层次是便民店消费；第二层次是以苏果、好又多、华联和金润华等为主导的大型连锁超市消费；第三层次就是三大商圈的集中消费。江宁区除与老城市区交接处有麦德隆、欧倍德大型仓储式批发购物中心以及东山镇层次较低的商业集中区外，缺乏新的特色主题商业中心和物流配送中心。
②由于固有的消费习惯和江宁区明显欠缺的人气，目前在江宁区启动大的商业中心存在一定的风险，但是存在先行一步的重大机遇，同时对于需要商业面积较大的经营项目在江宁落户将很有竞争力。
③江宁区的区位价值及发展方向又具备一个独具特色、以郊区休闲为基本定位的一站式大型SHOPPING MALL购物中心产生的条件，未来大学城的兴建、地铁的贯通等都是有力支撑。
④XX的物流产业发展落后于华东经济发展，XX优越的交通运输优势没有充分发挥，自动化立体仓库为标志的高科技物流配送中心在XX得发展潜力巨大。 ★ 构 思 篇
三、XX·XX花城理念创新与构思要点
1、品牌及市场整体效应目标
企业品牌——城市运 营 商 新造城市运动
项目品牌——城 市 名 片 第 一 居 所
① 树立江宁区—XX新城市名片的新形象，通过城市经营策划，充分挖掘江宁区的潜在优势，明确先导产业与支柱产业，确定江宁区在XX以及华东经济圈的地位，调动国内宣传资源，大造声势，让江宁区大幅增值。
② 成为江宁区乃至XX市人居标志性项目，第一居所和新概念SHOPPING MALL商业休闲中心；
③ 形成强大的项目品牌力，实现“三动”效应：即在市场和同行中产生“震动”，与周边项目及市政条件形成有机“互动”；对江宁区整体区域价值产生极大的“带动”。
2、商业部分整体定位及核心价值选择
① 大型一站式、可享性购物、观光和消闲娱乐商业中心，“XX第一MALL，商业迪斯尼”。
② 核心价值：周全而创新的业态选择，一站式购物满足；创新的都市消闲、观光娱乐、文艺欣赏、生命健康、人生体验等附加阶值创造；独特的商业主题号召力，优质的服务和整体的经营管理水平；便捷的交通组织；极大的投资潜力和多向度投资的机会。
③ 鉴于项目还存在不确定因素，建议在项目健康养生、江苏文化展示、休闲娱乐与景观方面进行重大创新，只有成为XX市江宁人乃至外地游客消闲的好去处，才能真正发挥ＭＡＬＬ的优势，不仅要考虑XX江宁开发区的高新技术产业发展前景，而且要考虑旅游业对本项目的要求。如果该项目成为江苏最具有特色的休
闲娱乐与健康服务中心，那么本项目的成功就有了非常坚实的基石。
3、住宅部分整体定位及核心价值选择
①以多层为主，兼有板式小高层、TOWNHOUSE情景花园洋房的超大型、低密度健康休闲住宅区，XX市及江宁区中高收入阶层首次或二次置业者首先的“第一居所”。
②核心价值：生态消闲的园林环境，国家康居示范样板小区；丰盛、温馨、人情味十足的社区文化创建；复合社区的生命健康概念，尊贵生活方式的引领者；以人为本、尽善尽美的高水准物业管理；品牌社区的附加价值，身份和品位的象征；日常生活及交通组织的便捷。
4、整体营销策略
① 现造势后做事，首先推广江宁区XX新城新形象，促进区域价值的提升，将本项目作为城市运营的点睛之笔推出。
②商、住作为一个整体概念进行推广，打造项目整体强势品牌；以商促住，商住互动，项目总体推广建议以“新造城运动”概念统领商业和住宅项目的推广。
③以聚人气及创造聚人气的条件为营销主要指导思想和投入准则，高起点、大手笔开展销营活动；以大型公关活为主体，以适当高效的新闻炒作为辅，进行整合营销传播推广。营销推广系统、紧凑有力。
④低价入市，低开高走。
⑤商业先行，通过新型主题SHOPPING MALL推出，创造独特的消闲商业街氛围，购物娱乐休闲一体化，同时启动住宅认购高潮。
5、开发策略选择