① 先启动商业，但前期规模意味着风险。建议商业部分（整体规划先行）先期启动MALL 购物中心+将军路和胜太西路两条主题商业街，商业总面积16万平方米左右，先启动8万平方米以内；同期启动住宅一期部分，纯多层，面积控制在6-8万平米。
②住宅部分分四期开发，各个组团有相对明显的定位及个性子案名，为降低运营风险，商业部分随住宅开发，保持调整余地，小高层类别在后两期开发。适当提前启动如幼儿园、泛会所、医务中心等设施。
6、销售、成本、收益等财务总体目标
商业部分：实现销售收入4-6亿元，利润2-3亿元；年租金收益1400万元。
住宅部分：实现销售收入16-18亿元，利润3-4亿元。 ★ 项 目 篇
四、项目SWOT与动态竞争分析
1、项目主要威胁
①需要面对的主要不是市场竞争的问题，而是消费习惯的引导和消费水平的准确把握问题，核心是要将本项目变成XX居民的第一居所。
②生活配套资源明显不足，人气不旺，大规模商业项目按常规启动风险较大，需要丰富的商业操作经验进行创新。
③江宁区板块的住宅项目目前在XX市民心里基本上是一个投资概念。
2、项目优势与主要机会点
①旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求，XX房地产市场的蓬勃发展直接带动家居、装饰市场的飞速发展。
②地铁、大学城等大配套项目将对商业和住宅产生巨大的需求拉动。
② 江宁板块是XX未来城市发展的新兴城区，有相对独立的经济和消费力支撑。
3、项目动态竞争分析
房地产企业之间竞争加剧，不同企业之间在竞争中互相学习，房地产企业集团竞争战略模式发生改变：
第一、动态竞争战略的制定是以重视动态竞争互动为基本前提的。
第二、过去制定战略的另一个出发点就是扬长避短，以自己的竞争优势打击竞争对手的弱点，然后对手在博弈中增强学习能力，优势发生变化或逆转。 第三、静态条件下，制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势。而在动态竞争条件下，制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势，特别是善于利用多个学科优势，通过知识壁垒加大对手抬高竞争的门栏。
第四、 动态竞争条件的分析方法不同于静态分析，把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反应的分析；把联动分析方法用于对竞争对手的分析；运用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。
第五、在动态竞争条件下，人们更加注意环境、市场和行业结构对企业行为与效益的影响和企业的资源条件；而在动态竞争环境下，人们越来越关注企业的能力、核心专长以及企业战略的作用。
在具体营销策略执行过程中，我们将详细分析竞争对手情况，制定出符合动态竞争的营销新模式，注重商业与房地产同步发展的新模式。例如我们成功地完成了深圳茂业集团的发展战略咨询服务案例，根据动态竞争战略指导思想，茂业集团制定了房地产与零售业同步发展的竞争战略，在与深圳同类竞争对手的竞争中脱颖而出。
在深圳特区成长起来的茂业集团，已经走过八年不平凡的奋斗历程，如同在沙滩上走过的清晰脚印，茂业集团的发展完全凭借严谨细致的实干精神，凭借领先同行的市场理念。
1997年香港回归，茂业集团满怀创业激情推出茂业百货商厦，作为东门百货旗舰走向零售业市场，
房地产商经营百货业失败率极高，甚至血本无归。这是因为百货业投资回收周期较长，人力资本投入巨大，工 作强度大，竞争空前激烈，利润微薄，茂业百货开业之初亏损1000万元，公司领导大胆改变经营思路，降低成本，在女装经营特色方面下功夫，成功实现扭亏为赢。
它是深圳商业房地产投资成功的典范，2001年经营利润达到1.4亿元，东门茂业百货奠定了茂业集
团百年大业的根基，实干务实的茂业人成功探索出商业与房地产同步发展的茂业新模式，通过房地产为百货业连锁经营提供新空间，通过百货的发展为公司创造更多现金收益，提升房地产价值。
苦心经营，在动态竞争中谋求企业发展的独特优势，茂业集团成功走出一条新路。
五、商业项目构思定位与初步分析
1、商业主题定位及业态选择
①主题定位：“XX ? XX——XX第一MALL，商业迪斯尼”
②业态选择：第一业态，家俱、家居、建材、家私饰品、汽车；第二业态：时装、百货、精品店；第三业态：演艺、康乐、风俗文化、特产、运动用品、各地（全国）名吃、特色品牌店。
如果可能，建议与旅游机构联盟，规划少量产权式酒店公寓（需做进一步调研论证）。
通过规划安排和强有力和经营整合，三种业态有机统一，共同组成一个有着巨大感召力的购物、休闲娱乐购物中心。
2、商业规划安排及经营、租售方案
根据市场调查与分析的结果及同类项目经验，可以比较准确地分析出总的适宜面积是10—16万平方米之间的准确数字。同时作出有针对性的招商策划方案与商铺营销方案，最后通过实际的招商工作确定最终定位。
16万商业总体划分举例：家俱与家居批发市场８万平方米，核心商场５万平方米精品百货（销售金额６亿元），标准超市１万平方米，绿色农贸超市１万平方米，餐饮５０００平方米，娱乐休闲会所５０００平方米，内设大型演艺表演中心。超市部分建议放在住宅１—２层，靠近将军路边１５万平方米优先建设。 根据主题定位，统一规划：1-2个大卖场+1-2个大的百货精品店+贯通的2-3条主题商业步行街。
3、商业部分财务指标预测 （1）购物中心销售与出租分析
购物中心商场部分采用产权式商铺方式发售，将商场变成投资品种，在XX率先启动产权式商场营销方式。
假设商业总面积为16万平方米，分二期开发，首期开发8万平方米，则一期商业项目投入产出如下：
8万平方米，两栋商场中间连接方式，中间进行艺术化过渡，中档与中高档混合设施配备，投资1.6亿元；
5层餐饮5000平方米采用出售方式，休闲娱乐会所采用自己经营。１层商场采用出售方式，设计方案一层商业面积争取达到２万平方米，其中出售面积占１.５万平方米，围绕电梯公共出入口一楼留自己出租用。２、３、４楼出售一半，其中一半非常规范留用自己经营。做好自己经营４万平方米精品百货的思想准备。地下一层采用经营农贸超市和标准超市各占一半。
销售收入计算：一层铺位销售价格0.6万元，二层铺位价格0.5万元。 一层1.5万平方米*0.8万元=1.2亿元 二层1万平方米＊0.6万元＝0.6亿元 三层１万平方米＊0.45万元＝0.45亿元 四层１万平方米＊0.3万元＝０.3亿
元
合计2.55亿元
预计理想销售收入2.55亿元，实际完成2亿元，销售成本：按１％计算，255万元。
租金随着商业气氛的增强而稳步提升：第一年出租收入：
一层４０００平方米＊1000元/年租金＝400万元 二层５０００＊900元/年租金＝450万元
三层４０００＊８５０/年租金＝３４０万元 出租年收入合计1140万元 XX江宁商场年租金比较低，预计地铁通车后，商业铺位租金将上升50%，并且以后的升值空间也较大。
（2）创办联营或自营核心百货店财务分析预测
按照销售额４亿元计算，其中预计女装６０００万元，男装３０００万元，精品化妆品５０００万元，皮鞋皮具３０００万元，体育运动用品１０００万元，家居、家俱广场销售５０００万元，家电销售４０００万元，标准超市销售５０００万元，农贸超市销售４０００万元，儿童世界４０００万元。毛利润６０００万元。
开店资金５０００万元，第一年流动资金２０００万元，第二年流动资金１０００万元，知名度与品牌建立后只需依赖供应商资金就可以了。
成本预计如下：人力资源成本预计１０００万元，招商投资宣传经费３００万元，营销费用７００万元（含公益活动），工程与装修费用８００万元，开办费用２５０万元（办公车辆１００万元，电脑ＰＯＳ投入１５０万元），电费１０００万元每月，小计４０５０万元。
利润６０００—４０５０万元，利润等于１９５０万元。预计解决普通员工就业人数５００人。
整体人力资源与项目需求评估：
工资计算过程：普通员工５００人＊１.2万元=600万元，经理人员工资１名总经理两名副总，８０万元，招商总监六名１２０万元，其它管理层人员工资奖金