5、形成品牌输出效应。
房地产项目品牌输出有以下三种方式：
① 同一企业在不同区域进行品牌连锁经营不同企业通过合资进行连锁经营； ② 输出拼牌一方通过无形资产或少量资金入股。
③拥有品牌的地产企业向购买方通过输出品牌与服务，就是通过输出知识获取利润的方式，这是最有实际意义的方式，也是笔者研究的重点。
将该项目定位为全国性的知名品牌，通过有效创新和整合运营，不仅确保项目本地市场的空前成功，创造巨大的项目前价值。而且能够作为一个创新的模式进行品牌输出，为开发商带来取之不尽的项目后价值。
★ 合 作 篇
九、双赢合作模式介绍
1、我司内部专业运作流程
公司业务管理架构 住宅专业运作流程 2 地塊考察 2 資訊調查 2 土地價值研究 2 成本分析 2 可行性分析
2 市場分析：總體市場、區域市場、競爭市場 2 專案分析：地塊分析、街區價值分析 2 專案定位：物業定位、客戶定位、價格定位
2 物業發展建議：規劃設計要點、裝修標準、配套設施、社區服務、施工組織、賣場組織 2 營銷總策略
2 推廣建議：銷售前提條件、入市時機評估、階段推廣策略 2 包裝策略 2 價格策略
2 廣告策略：媒體組合策略、廣告發佈及實施要點、廣告主題與訴求點整合 2 促銷策略：活動策劃、促銷計劃 2 競爭對手分析
2 銷售實施方案：銷售目標及進度安排、銷售控制方案、銷售文件準備、銷售道具準備、賣場管理、人員組織
2 價格方案比較：價格執行策略、市場價格對比、價格表分析、價格方案選擇 2 銷售演練：崗前培訓、在職培訓、專案培訓
2 公開銷售：銷售策略調整、廣告策略調整、銷售流程修正
2 客戶檔案整理 2 售後服務指引 2 個案研究總結
XX?XXMALL项目全程策划工作流程图 宏观经济和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估 区域住宅市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查 项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品商业交通设计概念设计 城市经营策划流程 2、合作方式选择 独家策划营销；负责全程策划，联合销售 3、我司异地经营模式 异地经营的措施 （1）专业化+个性化服务 根据住宅与商业项目的区别，我们制定出不同的专业项目营销策划流程。 （2）部分执行人才本地化 我公司吸引了从XX工作后在深圳从事房地产或商业项目营销策划的专业人才多名，同时本项目中标后我们将在XX本地召集一些优秀销售人材，按照深圳成功的经验进行严格的培训即采用研究生课程培训与营销实践方式，培训合格人材根据需要充实到本项目之中去。 （3）我公司的上级单位积极拓展XX的金融担保业务，即将设立金融担保机构。 （4）结合地
域文化制定本地化营销战略 统一品牌经营与本地化营销密切结合，需要精心研究地域文化，把握当地消费者偏好，采用实事求是的方针，制定正确的本土化营销战略。 (5)积极探索房地产直销模式，运用客户营销与服务营销手段，鼓励客户推荐客户，降低营销成本，提高营销速度。 (6)本项目策划模式具有重大创新，跳出房地产项目得小天地，站在提升区域经济的高度，我们将联合XX大学与王志钢工作室城市经营策划专家，完成江宁区城市经营策划与城市形象宣传方案。 4、收费标准及付款方式 商业MALL购物中心策划 收费50万元 住宅部分策划收费50万元（上述策划费用包括城市经营策划） 销售代理费用,商业部分代理2%,住宅部分1.5%。 付款方式：全程营销策划代理合同签定后，首先支付我方30万策划费用，我方专家开始城市经营策划与项目总体策划工作，从第二个月开始每个月支付10万元，共计支付余款70万元。 主要专案人员简介 杨宝民
项目首席策划师，解放军测绘学院博士生指导小组老师，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任新世界地产营销策划总监，香港沿海集团开发与物业管理总经理，著名零售企业茂业百货（每年销售额16亿元）副总经理等重要职务，策划过深圳十大明星楼盘—半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心与新世界中心写字楼等知名房地产项目。主持完成武汉商业城企业发展战略、深圳万众城家居广场总体营销策划，抚顺恒昌百货公司商业发展战略管理咨询。东方时代广场购物中心总体策划等项目。科学出版社已于2000年出版其专著[分布式虚拟现实专著]一部，房地产知识创新经营及其实践]专著即将由企业管理出版社出版。 在城市经营、商业房地产、健康住宅方面具有较深的造诣，在购物中心研究与策划方面国内领先，完成典型案例：
1.城市经营代表作—云南昆明世界园艺博览会，丽江城市经营策划
2.商业房地产代表作—深圳华强北核心商圈—投资6亿元东方时代广场购物中心总体策划与招商工作，6万平方米万众城家居广场。 3.住宅房地产代表作—江南风格半山豪宅—鹿茵翠地
价格策略
一、 厘定价格的相关因素
价格与物业品质、目标客户、市场有着密切的关系，如下几方面是厘定价格时首要考虑的因素： ■ 整体的经济环境 ■ 市场的供求状况
■ 物业自身的客观条件：地理位置、质素、建筑进度 ■ 物业的包装
■ 宣传推广效益是否理想 二、 价格定位
价格是项目开发中最核心的本质，它的制定需参考诸多因素。
本项目位于江宁开发区，社区大环境社会认知度与市场接受度属中等水平，项目所在大区域环境有百家湖、翠屏山的自然景观资源背景依托。本项目沿路展示面相对较好，周边楼盘以多层开发为主，故本项目在景观方面无较大的影响，视野较为开阔。但由于本项目地块东边距碌口机场相对较近，有一定的噪音影响，周边现楼入住率较低，商业及居住氛围不够浓郁。因此周边生活配套、人行交通等方面还较为不成熟。
项目占地规模较大，建设通过分区、分期、成片开发，进行滚动式推进。因此目标客户应该以首次成熟置业、投资客为主，二次置业为辅，所以在价格定位方面，适合以低价入市，降低置业门槛，吸引市场，聚集人气。后期随着工程进度的推进，楼体形象进一步提高，可适当提升楼盘价位，增加销售利润。
建议可从以下影响价格制定的各个因素，将本项目与市场可比项目进行比较： 位 置： 即地段，购买房地产的重要选择因素；
交 通： 与交通主干道的距离，可选择交通工具的多元性，人员出入的便捷性； 配 套： 商业、教育、医疗、金融、休闲娱乐等社区配套的完善程度； 建筑密度： 建筑物密度是否适宜，以保证用户的舒适和私密的需要； 噪 音： 周围是否有交通主干道或工厂的噪音； 环 境： 小区的内、外环境，景色是否宜人； 停 车： 车位是否充足，车辆出入的方便性； 视 野： 视线是否开扬；
通 风： 自然风是否可以进入小区，户型内是否形成对流； 采 光： 住宅采光的均好、
户型特色： 房屋的空间布置是否满足客户的需求； 外 型： 外部建筑风格的美观性； 装 修： 内、外的装修标准；
物业管理： 是否有成熟、专业的物管公司介入； 发 展 商： 发展商的知名度与品牌；
工程进度： 良好的工程进度是客户购买的信心保证；
营销策划的周密性：全面、客观的市场分析，准确的定位，有效的营销策略等。
比较楼盘的选取原则 ◆ 同区域楼盘 ◆ 近期发售楼盘 ◆ 不同区域竞争楼盘
三、 价格策略
物业价格的制订受楼层、朝向、景观等多种因素的制约，因所受影响不同，同层各单元呈现不同的物业质素，要合理体现这种差异，就需要适当的定价标准来界定。根据以上因素，并结合发展商营销目标和销售战略及销售进度的安排，我们将本项目与周边调查的可比楼盘进行多项的对比。
本司建议以低价入市，给予客户超值抵买的感觉，采用分段推出，逐级加价，阶段提升、快打快销的价格策略。调价时配以适当折扣策略，稳固拉升均价，最终按时达到均价￥2,600-3,200/㎡的既定销售目标。 附：销售管理 一、销售管理的作用
我司认为一个完整的房地产项目开发应具有非常强烈的地域特征及个性化，每个项目必须就其特点进行度身包装；同时房地产项目开发又是一个较长的时间过程，每个操作阶段的市场环境及项目实际状况都有所不同，因此如何明确各阶段的工作性质与要求、协调与完善前后阶段的功能互补性、使总体销售策划思路贯