２００万元。
六、住宅部分产品定位
1、产品定位
①主题：XX ? 花城——第一居所的生活！ ②低密度、健康休闲、中高档园林式复合住宅区；
③目标客户为首次置业的白领、二次置业的中高收入阶层、部分拆迁户、老年公寓，大社区内形成错位相对明显、独立的“品质白领（系列）”、“尊贵TOWNHOUSE情景洋房（系列）”、“健康养生园（系列）”等几个细分定位组团。
2、住宅产品类别、比例、分布及开发
① 类别：多层住宅，占45%；小高层住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；别墅及其它，占10%。
② 分布及开发建议：第一期启动“品质白领多层系列”（与商业同期启动）；第二期在社区中心景观带启动TOWNHOUSE系列；第三、四期时，社区基本成熟，启动小高层和老年公寓等其它系列。
3、户型、面积、比例
户型以经济适用，反对超前消费、浪费为整体准则。
多层品质白领系列：户型二室二厅、三室二厅、四室二厅、小复式（后期小高层试验品），面积70㎡-145㎡。其中三室二厅（细分小的系列）为主力户型，占45%。
小高层（金领系列）：户型三室二厅、复式楼及少量四室二厅，面积控制在120㎡-240㎡，其中三室二厅、复式楼比例占80%。
TOWNHOUSE洋房、别墅及其它，可参考万科四季花城系列成熟户型，通过进一步本地需求调研后调整。
4、规划建议、要点、园林建议
① 组团以围合式相对独立，同时又形成整个社区的有机统一；
② 布置中心园林景观并向地块四角延伸为四条景观生态长廊，形成通透大格局；建议中心景观绿化充分考虑大面积健康养生花卉种植与健康植物合理搭配，形成真正的中心花园，让参观的客户产生美丽的震撼感觉。
③ 人车分流，注重细部处理，体现现代简约主义风格，创造优美悦人的空间效果（丰富的天际线）、光影效果、色彩效果、景观效果；
④加大健康、运动、休闲空间的规划安排，根据组团细分客户特点采用泛会所布置；社区主入口形成一个标志性景观点并与商业街形成风格互动，开发上先期启动。 5、价格策略
低开高走，一期开盘时超低价入市，产生轰动效应，聚集一定人气后，稳步攀升。
6、住宅部分财务指标预测
多层部分：容积率1.3，总建筑面积22-23万㎡，均价2580元/㎡，销售额5-6亿元；
小高层部分：容积率1.7，总建筑面积16-17万㎡，均价3350元/㎡，销售收入5-6亿元；
TOWNHOUSE洋房：容积率0.8，总建筑面积6-7万㎡，均价3600元/㎡，销售收入2-3亿元。
其它：2-3亿元 ★ 概念策划及规划篇
七、规划及独特概念策划创新
1、XX新城区—江宁开发区的城市经营策划 A.城市经营一策划模式的创新
与传统的项目策划不同，城市运营的策划模式要求根本性的转变，由传统的手工式拍脑袋策划转变为科学策划，注重策划结果的评估与仿真。
策划内容具有重大转变，城市运营策划划分为不同层面策划，企业集团发展战略策划，城市运营项目策划，城市运营管理咨询。 对于XX江宁区城市策划，我们将遵循如下思路： 城市定位：——“我是谁？”
充分挖掘城市各种资源，按照唯一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念 ，找到城市的自我。
我们从事的第一个城市经营策划是世界园艺博览会，我们提出昆明的城市理念“万绿之宗，彩云之南”
昆明世博会，以会展经济为杠杆实施城市、区域发展战略，提升了城市和区域形象，推动了云南经济的快速发展，开始了云南从烟草大省向绿色植物大省，从有色金属大省向旅游大省的转型。
城市发展战略—— “我到哪里去？”
搭建城市的发展平台，培育城市的综合竞争力和核心竞争力，制定城市的先导产业、支柱产业，用市场化的眼光找到经营城市的突破口。
城市规划与开发—— “我将如何成长？”
城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光，至少包括城市空间形态的布局和产业布局。
城市营销—— “我如何让世人认知自己？” 没有鲜明的品牌树立与推广，城市就无法识别，无法识别也就很难谈得上城市营销。但需要说明的是，城市品牌不是简单的CI，必须有足够的内涵支撑。
城市形象的提升和美化固然重要，但同时应该把更多的精力放在城市的造血功能，即产业链的培育和建设上。否则，一旦把宝贵的资金都用在了城市外表的包装，而忽视了城市内涵的充实，城市经营就像无本之木，无源之水，很难做到可持续发展。
鉴于XX区域经济研究实力较强，我们将与XX区域经济研究机构合作，对江宁城市运营提出详细的策划方案。
通过城市运营研究解决如下具体问题：
１． 我国物流产业布局特征，重点研究华东物流产业与商贸业格局，研究XX江宁开发区与上海与苏南城市定位。
２． 从XX的历史与现实出发，重点从产业融合角度，研究XX与江宁产业链，站在XX新城的高度重新认识江宁开发区，提炼江宁新城的灵魂理念。 ３． 根据江宁开发区的新认识，重点研究江宁区房地产业的整体发展问题，对于
房地产配套项目的短缺问题，采用整体招商策划方法，向政府提出招商针对性建议，按照市场运作规律，鼓励企业向江宁区的交通、中小学校、医院投资，通过行业研究方法撬东江宁地产板块，实现江宁地产的有效升值。将中惠地产８０万平方米大型房地产项目作用江宁区域经济的点睛之笔巧妙定位，充分发挥中惠房地产公司与XX新城公司的资源整合优势，利用政府与市场资源，共同提升江宁区城市形象，实现城市经营与项目开发的双赢结果。
B.江宁城市经营策划总体设想
XX城市特点
lXX作为六朝古都，是我国历史文化名城，教育、科技、文化、旅游等资源在全国占据优势地位，在读高校学生全国第一，是XX最容易形成先导型产业的突破口。
2资源分布、分配不合理，XX老城区30平方公里，人口已经达到300万，XX市区城市功能不堪重负！老城区缺少发挥和发展空间，江宁区与老城区衔接不够紧密，资源优势未能充分转化成为城市经营上的显在竞争优势！
3 江宁开发已经得到政府高度重视，但是由于城市经营水平有待提升，功能配套不全，资源没有得到充分整合，江宁的未来被市民看好，但是尚未形成XX市民心目中第一居住区。 XX旧城如何改造？
l中国的旧城改造不能再“吃祖宗饭，造子孙孽”！
2国内外无数成功实践告诉我们：道路只有一个——建设新城、疏导老城，实行新旧分治，各占其位，相得益彰。
3国内的苏州和国外的巴黎、罗马等都是实行新旧分治的成功例子，在发展新城的同时做好老城的保护。 打造XX新的城市名片
—鲜明的城市形象是城市经营成功的重要表现。
—XX城市形象需要标志性的区域和振兴文化的舞台，需要深入人心的名片！ —重塑XX的精神文化理念需要一个全新载体，不能简单停留在空喊口号上！ ?XX要解放老城，重塑老城，强化中心城市功能，需要新空间！
?XX欲重跻身中国科技、旅游强市第一阵营，让科技、旅游业这两个轮子协调转起来，需要新平台！
?XX的优势资源要释放能量，成为XX每年GDP增长的拉动力，需要新场所！ ?XX城市中心功能的补位和强化，需要新空间！ ?XX新的城市形象，需要新舞台！ 这个———————江宁开发区浮出水面