本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 （2）土地使用权转让（主要掌握土地使用权转让含义与转让条件） ①土地使用权转让含义
土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移给他人的行为，包括出售、交换和赠与等。
②土地使用权转让的条件
? 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
? 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
（3）土地使用权划拨（主要掌握土地使用权划拨含义与划拨用地范围） ① 土地使用权划拨含义
指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
②划拨用地的范围
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地，如经济适用房项目、廉租房项目用地。
3．城市规划对房地产开发的影响 （1）城市规划的层次及其动态变化
城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次。随着城市社会经济环境的不断变迁，无论是城市总体规划还是详细规划，在实施过程中会有所变化,有时甚至有很大变化。开发商要密切注意这种变化及可能的趋势，并作为自己开发决策的重要依据。
（2）居住区开发项目技术经济指标 ①居住区总用地
指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共设施用地、道路用地、绿化用地。
②居住区总建筑面积
指居住区各栋、各层建筑面积的总和，包括居住建筑面积和公共建筑面积。 ③居住建筑密度
指居住建筑对居住用地的覆盖率。
居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积
④容积率（居住建筑面积密度）
容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 （3）非居住区开发项目技术经济指标
非居住区开发项目包括酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目。
①建筑容积率
项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 ②建筑密度
用地范围内所有建筑物的基底面积与规划建设用地面积之比。
第6页 共81页
本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ③规划建设用地面积
指项目用地规划红线范围内的土地面积。 ④绿化率
规划用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 ⑤有效面积系数
指建筑物内可以出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。 （4）土地出让过程中的规划管理
出让城市国有土地使用权，在出让前应当制定控制性详细规划。 出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位个数、主要出入口、绿化率、须配臵的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图包括：地块区位和形状、地块坐标、标高、道路红线坐标、标高，出入口位臵、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
（5）房地产开发过程中的规划管理 ①申请《建设用地规划许可证》阶段 持《土地出让合同》，办理《建设用地规划许可证》。建设用地规划许可证主要规定了用地的性质、位臵和界限，是城市规划行政主管部门确认建设项目位臵和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
②申请《建设工程规划许可证》阶段
由城市规划部门组织有关单位进行综合图会签等工作，最后签发《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
③竣工验收阶段
城市规划部门参与项目的竣工验收，以检查项目开发建设过程中有关规划要求是否得到遵守，配套建设的基础设施和公共服务设施是否已同期建设完毕等。
三、典型习题
1．简述房地产开发的主要程序。
房地产开发的程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段与租售阶段。 2．简述划拨用地的范围。
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地，如经济适用房项目、廉租房项目用地。
3．下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（C、D）
A、豪华住宅用地
B、非国家重点扶持的交通项目用地 C、军事用地
D、经济适用住房建设用地
4．某宗地居住建筑用地面积1200平方米，其上建有一幢6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为900 平方米，该宗地的居住建筑密度为( A )。
A．0．75 B．3．75 C．4．5 D．5
第7页 共81页
本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 解：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积
=900/1200=0．75
5．某小区规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋6层住宅楼(各层建筑面积均为600平方米)，该小区容积率为( B )。
A．1．25 B．1．44 C．1．50 D．0．24
解：小区容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 =（8×6 ×600）/20000=1．44
6．房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪几个方面？
房地产开发过程中的规划管理主要体现在：①申请《建设用地规划许可证》阶段；②申请《建设工程规划许可证》阶段；③竣工验收阶段，城市规划部门参与项目的竣工验收。 7.填空题
（1）投资机会选择主要包括（投资机会寻找）和（投资机会筛选）两个步骤。
（2）投资决策分析主要包括（市场分析）和（项目财务评估）两部分工作。 （3）对出租或出售两种处臵方式而言，一般要根据（市场状况）、（开发商对回收资金的迫切程度）和（开发项目的类型）来选择。
（4）建筑容积率是项目规划建设用地范围内（全部建筑面积）与（规划建设用地面积）之比。
（5）建设阶段开发商主要工作包括（开发项目工程管理与控制）、（项目竣工验收）。
房地产开发与经营辅导资料三
主 题：第二章 第一、二节“房地产市场概述”、“房地产市场运行环境”辅导资料
内 容：
我们这周主要学习第二章房地产市场及其运行规律第一、二节的内容。希望通过这两节内容的学习使同学对房地产市场的概念及特点、房地产市场划分、房地产市场运行环境等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。
一、学习要求
（1）了解市场及房地产市场的含义、房地产政策十年回顾、房地产开发的社会经济环境。
（2）掌握房地产市场的特点、房地产市场划分、房地产税收、城市房屋拆迁管理规定、房地产开发与经营条例相关规定、政府的宏观调控手段。
二、主要知识点 1．房地产市场概述
这一部分内容和书上有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。
第8页 共81页
本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 （1）房地产市场的概念
房地产市场的概念可以从以下几个方面理解，大家了解即可。
? 房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所。这是狭义的
房地产市场的概念。
? 房地产市场指的是房地产交易活动的总和，即房地产商品在流通中发生
的交换关系的总和。这是广义的房地产市场的概念。
? 房地产市场是买者与卖者相互作用共同决定房地产商品价格和交易数量
的机制，这是典型的西方经济学中的市场定义。
? 房地产市场是房地产资源配臵的一种手段，与计划手段相对应。 （2）房地产市场的特点
房地产市场的特点要求大家掌握。与一般商品市场相比较，房地产市场的特点包括：区域性、竞争的不充分、供给调节的滞后性、交易复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强。
（3）房地产市场划分
房地产市场的划分要求大家掌握，因为房地产市场划分是房地产细分的一个重要依据。房地产市场可以从不同的角度进行划分。
①按地域范围划分
按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市，常见的是按城市划分。例如北京房地产市场。如果某城市内部各区域间的房地产市场存在较大差异，则可按照城市内的某一个具体区域划分。一般来说，市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。
②按房地产的用途划分
按房地产的用途可以将房地产市场划分为居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场和土地市场。
③按存量增量划分
按存量增量细分，通常将房地产市场划分为：一级市场(土地出让市场)；二级市场(土地转让、新建商品房交易市场）；三级市场（存量房交易市场）。
④按房地产交易形式划分
按房地产交易形式可将房地产市场划分为房地产买卖市场、房地产租赁市场和房地产抵押市场。
⑤按目标市场细分
目标市场也就是企业选定要为之服务的市场。我们可以按目标市场年龄、收入、性别、家庭规模进行市场细分，如按收入进行市场细分可分为高收入目标市场、中等收入目标市场和低收入目标市场。
2．房地产市场运行环境
这一部分内容和书上有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。 （1）房地产法律环境
主要包括与房地产业有关的法律法规。 ①房地产税收
这部分内容属于书中第十章的内容，影响项目财务分析，所以非常重要。重点掌握营业税金及附加的计算、土地增值税的计算、企业所得税及契税的计算。
? 营业税金及附加
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，直接抵减销售
第9页 共81页
本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 收入。营业税以房地产销售收入额为征税对象，税率为5%。城市维护建设税与教育费附加以开发商应缴纳的营业税为征税对象。城市维护建设税的税率，实行三档差别比例税率，视纳税人所在的地区而有所差别。纳税人所在地为市区的，税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1% 。教育费附加税率统一为3%。
? 土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额
其中，扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用(财务费用、管理费用和销售费用)+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。同学们理解四级超率累进税率可能比较困难，这和个人所得税的计算有一定类似。具体计算时大家采用速算公式计算。
增值税计算的速算公式：
1）增值额未超过扣除项目金额50%，即增值率=增值额/扣除项目金额≦50%
土地增值税=增值额*30%
2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%，即50%<增值率≦100%
土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5%
3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%,即100%<增值率≦200%
土地增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15%
4）增值额超过扣除项目金额200%,即增值率>200%
土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%
对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税。
? 企业所得税
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。
应纳税额=应纳税所得额×税率
其中应纳税所得额=（收入总额-准予扣除项目金额）
准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金、损失以及其他支出。 企业所得税的税率为25%。
? 契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
②城市房屋拆迁管理相关规定
拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安臵用房面积和安臵地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安臵协议。
第10页 共81页