本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 二、主要知识点
1．房地产开发场地（位臵）的选择（这一节内容见书上第四章第三节） （1）位臵的含义
狭义的理解：指某一具体投资项目的场地在城市中的地理位臵，包括宏观、中观和微观位臵。
广义的理解：除了地理位臵外，还包括该位臵所处的社会、经济、自然环境或背景。某一具体位臵所处的社会、经济、自然环境，决定了该位臵附近的市场需求和消费特征。
（2）影响房地产开发场地选择的因素分析 ①宏观区位条件分析与选择
宏观区位条件分析与选择主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、人口、自然条件、竞争条件等因素。项目成功的先决条件是占据好的宏观区位，以便为项目的成功提供良好的市场环境。
②地段（场地）分析与选择
地段分析与选择是对房地产项目具体坐落地点、周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑建设用地的大小、形状、地质地形条件、交通状况、临街状况、基础设施水平、利用现状、规划限制条件等因素。
③开发潜力分析
房地产开发商应追求最高最佳使用，即在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效使用。开发商应通过从规划、设计上下工夫实现土地的最高最佳使用。
④获取场地开发权的方式
房地产开发商从城市规划图或现场调查中选中有开发潜力的开发场地后，还要与当地政府的土地管理部门、当前土地使用者进行接触，以获得场地开发的权力。
（3）居住项目对位臵的特殊要求
? 市政公用和公建配套设施完备的程度。
市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零件网点、康体设施等。
? 公共交通便捷程度。 ? 环境因素。 ? 居民人口与收入。
（4）写字楼项目对位臵的特殊要求
? 与其他商业设施的接近程度(聚集效应) ? 周围土地利用情况与环境 ? 易接近性
（5）零售商业项目对位臵的特殊要求 ? 公共和私人交通方式的便利程度。
? 与大型商业零售项目规模匹配的区域购买力。 ? 竞争性零售商业项目的影响。
2．市场细分、目标市场选择与市场定位 （1）房地产市场细分
房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 一般情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低挡、中档、中高档、高档物业市场。
还可以按房地产目标市场群体特征（年龄、收入、家庭规模、购买动机）进行细分。
（2）目标市场选择 ①目标市场选择的含义
目标市场的选择，就是在对细分市场评估的基础上，选择某一类或某几类细分市场作为企业所要服务的市场。
② 选择目标市场的过程 1）评估细分市场
? 细分市场的规模及增长率 ? 细分市场结构的吸引力
? 细分市场与开发商资源和开发商发展目标的一致性 2）选择目标市场
细分市场的规模及增长率、细分市场结构的吸引力属于公司的外部环境，而公司的资源条件和公司的战略发展目标属于公司的内部环境，只有既适应了公司的外部环境，又适应了公司内部环境的细分市场，才是可行的、值得进入的目标市场。
③市场定位
1）市场定位的含义
指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。
2）市场定位的过程
? 通过市场调查了解目标顾客的需求和爱好，研究目标顾客对于产品的实
物属性和心理方面的要求和重视程度；
? 研究竞争者产品的属性和特色，以及市场满足程度。
? 根据产品的属性、用途、质量、顾客心理满足程度、产品在市场上的满
足程度，对产品进行市场定位。 3．房地产项目策划案例
通过该案例的学习，大家应该学会如何进行房地产项目的策划。 三、典型习题
1．简述居住项目对位臵的特殊要求。
（1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 （2）公共交通便捷程度。 （3）环境因素。
（4）居民人口与收入。
2．简述房地产市场定位的过程。
（1）首先，通过市场调查了解目标顾客的需求和爱好，研究目标顾客对于产品的实物属性和心理方面的要求和重视程度；
（2）其次，研究竞争者产品的属性和特色，以及市场满足程度。
（3）最后，根据产品的属性、用途、质量、顾客心理满足程度、产品在市场上的满足程度，对产品进行市场定位。
3．影响房地产开发场地选择的因素包括哪些） 答：影响房地产开发场地选择的因素主要包括：
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ①宏观区位条件分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、人口、自然条件、竞争条件等因素。
②地段（场地）分析与选择，主要是对房地产项目具体坐落地点、周围环境、基础设施条件的分析与选择。
③开发潜力分析，开发商主要通过从规划、设计上下工夫实现土地的最高最佳使用。
④获取场地开发权的方式，通过与当地政府的土地管理部门、当前土地使用者进行接触，以获得场地开发的权利。
4．概念题
（1）房地产市场细分
房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。
（2）目标市场选择
目标市场选择，就是在对细分市场评估的基础上，选择某一类或某几类细分市场作为企业所要服务的市场。
5．判断题
（1）某一具体投资项目的位臵仅仅指其自然地理位臵。（×）
分析：狭义的位臵仅仅指其自然地理位臵，广义的位臵除了地理位臵外，还包括该位臵所处的社会、经济、自然环境或背景。
（2）写字楼项目对位臵的特殊要求要考虑居民人口与收入。（×） 分析：居住项目对位臵的特殊要求要考虑居民人口与收入，写字楼不用考虑。
房地产开发与经营辅导资料八
主 题：第五章 第一、二节“现金流量的构成”、“资金的时间价值和资金等值计算”辅导资料
内 容：
我们这周主要学习第五章第一、二节的全部内容。希望通过这两节内容的学习使同学对现金流量、资金时间价值和资金等值计算等内容有一个详细的了解，为今后从事房地产投资分析工作打下坚实的基础。
一、学习要求
（1）了解投资与成本的概念、资金的时间价值的含义。
（2）掌握现金流量的含义、房地产开发经营活动中的投资与成本与一般工业生产活动中的投资与成本的差异、开发项目总投资的构成、资金等值计算。
二、主要知识点 1．现金流量的构成 （1）现金流量的概念
对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是以货币形式体现的现金流出或现金流入。在房地产投资分析中，把某
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的现金流出或流入叫做现金流量。其中，流入系统的现金叫现金流入；流出系统的现金叫现金流出；各对应时间点上的现金流入与现金流出之差称各时间点上的净现金流量。
对于房地产开发投资项目来说，现金流入的表现形式有销售收入、出租收入、自营收入，现金流出主要包括投资、经营成本、税金等。
（2）房地产投资分析中的投资与成本 一般工业生产活动中的投资（产业投资），包括固定资产投资和流动资金两部分。成本包括产品制造成本和期间费用。
房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本有较大差异。
对开发——销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质。开发商开发建设的过程实际上就是生产产品的过程，不存在固定资产投资的过程，投资与成本就是一回事，这种情况下房地产开发项目总投资等于房地产开发产品成本。
（3）开发项目总投资的构成
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
开发建设投资指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费等。
经营资金（自营）指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 注意：开发商只有存在自营项目时，才会涉及到经营资金。 （4）经营收入、税金和利润 ①经营收入
指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。
②税金（已在第2章进行讲解）
我国房地产开发企业应缴纳纳的主要税种包括：销售税金及附加，包括营业税、城市建设维护费和教育费附加；企业所得税；土地增值税。
③利润
房地产开发投资者无论采取何种直接的投资模式，其经营收入扣除经营成本
I?P?i?n（生产成本）、期间费用、销售税金、土地增值税后的盈余部分，称为投资者的
经营利润。
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用（三费，指财务费用、管理费用、销售费用）-销售税金-土地增值税
税后利润=经营利润（1-企业所得税率） 2．资金的时间价值和资金等值计算 （1）资金时间价值的含义
资金的时间价值指一定资金在生产和流通过程中随时间的推移产生的增值，所增值的部分就是资金的时间价值。利息与利润都是资金时间价值的表现形式。
（2）利息的计算方法 ①单利计息的方法
单利是仅以本金为基数计算利息的方法。其计算公式为：
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I?P?i?n 式中 P ——本金；i ——利率；n ——计息周期数。
例1：将10万元本金存入银行，存期三年，年利率为10%，每年计一次息，按单利计息，求利息总额。
I=10×10%×3=3（万元） ②复利
复利是以当期本金与利息之和为基数计算利息的一种方法。其计算公式为：
n I?P(1?i)?P
式中 P ——本金；i ——利率；n ——计息周期数。
例2：将10万元本金存入银行，存期三年，年利率为10%，每年计一次息，按复利计息，求利息总额。
I=10×（1+10%）3=3.31（万元）
（3）名义利率与实际利率
当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率与实际利率的区别。
①名义利率指计息周期小于一年，给出的年利率。名义利率=周期利率×每年计息周期数。
②实际利率是以复利为计算的方法，把各种不同计息周期的利率换算成以年为计息周期的利率。
③名义利率与实际利率关系
本金p，名义利率为r，实际利率为i，一年计息m次，则
m
? 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；
? 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； ? 当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等； ? 当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；
例3：本金5000元，名义利率为12%，每月计息一次，求年实际利率。
m12 i?(1?r/m)?1?(1?12%/12)?1?12.68%
（4）现金流量图
用纵轴表示金额的大小与方向，横轴表示金额发生的时间序列的二维图，就是现金流量图。其中现金流入量划在横轴的上方，箭头方向向上；现金流出量划在横轴的下方，箭头方向向下。时间标在分度点上，表示某个周期的末尾和下一周期的起始。
（5）资金等值计算 ①资金等值的概念
资金等值是指在时间因素作用下，在不同时点数量不等的资金具有相同的价
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