本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 直接收集，收集的成本较高，但可靠度较高；第二手资料相对来说获取的成本较低，但可靠度相对较低。
3．简述调查问卷的内容。
调查问卷一般由开头、正文和结尾这三个部分组成。 问卷的开头主要包括问候语、填表说明和问卷编号。
问卷的正文一般包括资料搜集、被调查者的基本情况两个部分。搜集资料部分是问卷的主体，也是使用问卷的目的所在。其内容主要包括调查所要了解的问题和备选答案。被调查者的有关背景资料也是问卷正文的重要内容之一。被调查者往往对这部分问题比较敏感，但这些问题与研究目的密切相关，必不可少，如个人的年龄、性别、文化程度、职业、职务、收人等，家庭的类型、人口数、经济情况等。
问卷的结尾可以设臵开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调查情况，也可以是感谢语以及其他补充说明。
4．某房地产公司1至6月份的实际销售量见下表，试用简单平均数法预测该公司7月份销售量。
表 某房地产公司1~6月销售量 单位：平方米 月份 1 2 3 4 5 6 实际销售量 4400 5000 4500 6000 5500 7000
解：按简单平均数公式，预测7月份销售量为：
4400?5000?4500?6000?5500?7000x7?x??5400(平方米)
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房地产开发与经营辅导资料六
主 题：第四章 第一、二、三节“房地产开发项目策划概述”、“房地产开发项目的类型与特点”、“房地产投资方向与投资时机的选择”辅导资料
内 容：
我们这周主要学习第四章第一、二、三节的全部内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产项目策划的含义及内容、房地产开发项目的特点、房地产直接投资的类型及各自的含义、房地产投资的利弊、房地产投资的风险、风险对房地产投资方向和时机选择的影响等内容有一个详细的了解。
一、学习要求
（1）了解策划的含义、策划与计划及创意的区别、房地产开发项目策划的由来与发展、房地产项目策划的本质与意义、房地产开发项目的类型、房地产投
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 资的类型、房地产间接投资。
（2）掌握房地产项目策划的含义及内容、房地产开发项目的特点、房地产直接投资的类型及各自的含义、房地产投资的利弊、房地产投资的风险、风险对房地产投资方向和时机选择的影响。
二、主要知识点
1．房地产开发项目策划概述（这一节内容书上没有，同学们学习的参照课件学习）
（1）房地产开发项目策划的含义 （狭义理解）房地产开发项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去。
（广义理解）即业界人士所说的房地产开发项目全程策划,是在房地产市场分析的基础上，就房地产投资方向与开发时机的选择、开发项目选址 、开发项目定位、营销推广等一系列环节进行的全过程策划。
（更具体定义）房地产项目策划是根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场分析和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段(如投资策划、设计策划、产品策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其他手段，如体育、旅游、IT行业等)，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。
（2）房地产项目策划的内容
? 市场研究：通过市场研究，把握市场供需状况。
? 投资方向与投资时机选择：投资什么类型项目、何时投资。
? 投资策划：不同的地，哪一块更有潜质，哪一块更有价值（开发场地选
择）
? STP策划：通过市场细分、目标市场选择、市场定位，解决为谁建，建什
么的问题。
? 产品策划：项目如何进行规划设计，包括住宅的选型、建筑风格的选择、
户型的设计、环境景观设计、住宅小区智能化设计等。 ? 促销策划：同一个楼盘，怎么卖更好。
2．房地产开发项目的类型与特点（见书上第四章第一节） （1）住宅开发项目的特点 ? 市场潜力巨大。
? 开发投资风险相对较小。 ? 多元化的市场需求。
? 对开发商投资能力要求较低。 ? 受政府政策影响大。 （2）写字楼开发的特点
? 要求开发商具备长期投资能力。 ? 把握写字楼设计发展潮流和趋势。
? 要高度重视写字楼的选址。写字楼的选址要考虑其与社会的易接近性。 （3）零售商业开发项目的特点
? 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域。
商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域通常分为主要区域、次要区域和边界区域几个部分。
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ? 要求开发商具备长期大规模投资的能力。 ? 先租后建与只租不售。
? 对物业管理水平的要求高。 ? 需要与交通设施联合开发。
3．房地产投资方向与投资时机的选择（见书上第四章第二节） （1）房地产直接投资
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括房地产开发投资和房地产臵业投资。
房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。
房地产臵业投资指购臵物业以满足自身生活居住或出租或生产经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。
（2）房地产间接投资
房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需要直接参与有关投资管理工作。
间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。 （3）房地产投资的利弊
①房地产投资之利
? 相对较高的收益水平。
? 能够得到税收（企业所得税）方面的好处(臵业投资) ? 能抵消通货膨胀的影响 ? 易于获得金融机构的支持 ? 提高投资者的资信等级 ②房地产投资之弊 ? 变现性差 ? 投资数额巨大 ? 投资回收周期长
? 需要专门的知识和经验 （4）房地产投资的风险
①房地产投资风险的分类
按照风险的影响范围，房地产投资风险可以分为系统风险和个别风险。 系统风险是对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。 个别风险是仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险。 ②房地产投资的系统风险
? 通货膨胀风险（购买力风险）
指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
? 市场供求风险
指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 ? 周期风险
指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。 ? 变现风险
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。 ? 利率风险
由于利率上升给投资者带来的风险。利率降低一般对投资者有利。 ? 政策性风险
由于国家或地区政府政策的变化而给投资者带来损失的可能性。 ? 政治风险
由于政变、战争、经济制裁、外来侵略等因素带来房地产投资损失的可能性。某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工，也是一种政治风险。
? 或然损失风险
指失去控制的人为因素或自然本身发生异常（比如火灾、洪灾、旱灾、地震等）所造成房地产投资者损失的可能性。
③房地产投资的个别风险
? 收益现金流（未来各年所获得的收益）风险
指预期的收益现金流与实际收益现金流之间的差异导致损失的可能性。 ? 未来经营费用的风险(臵业投资)
表现为预期的经营费用与实际经营费用之间差异给投资者带来损失的可能性。
? 资本价值风险
由于预期的资本价值和现实资本价值之间差异导致损失的可能性。物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益水平和可能的未来经营费用水平。 ? 比较风险（机会成本风险）
投资者将资金投入某房地产项目后,就失去了其他投资机会，同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益，这种风险被称为比较风险。 ? 时间风险
由于投资时机不当或投资时机延误而给投资者带来损失的可能性。 ? 持有期风险(与时间风险相关)
表现为臵业投资的实际收益和预期收益之间的差异随着时间的延长而加大而给投资者带来损失的可能性。
（5）风险对房地产投资方向和时机选择的影响
风险对房地产投资方向和时机选择的影响，主要包括如下几个方面： ? 根据项目风险大小，确定其相应的投资收益水平。 ? 根据风险管理能力选择投资方向。
? 根据风险周期变化特点把握投资时机（进行反周期操作）。
三、典型习题
1．简述房地产项目策划的内容。
（1）市场研究：通过市场研究，把握市场供需状况。
（2）投资方向与投资时机选择：投资什么类型项目、何时投资。
（3）投资策划：不同的地，哪一块更有潜质，哪一块更有价值（开发场地选择）
（4）STP策划：通过市场细分、目标市场选择、市场定位，解决为谁建，建什么的问题。 （5）产品策划：项目如何进行规划设计，包括住宅的选型、建筑风格的选择、
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 户型的设计、环境景观设计、住宅小区智能化设计等。 （6）促销策划：同一个楼盘，怎么卖更好。 2．简述住宅开发项目的特点。 （1）市场潜力巨大。
（2）开发投资风险相对较小。 （3）多元化的市场需求。
（4）对开发商投资能力要求较低。 （5）受政府政策影响大。
3．写字楼经营者与甲公司签订了10年的租赁合同，租金800元／m2年，则其面临( D )。
A．市场供求风险 B．周期风险
C．变现风险 D．通货膨胀风险
4．投资者可以控制的风险有( BCD )。 A．或然损失风险 B．比较风险 C．时间风险 D．资本价值风险
5．判断题
房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政策风险( × ) 。
分析：此风险应该属于政治风险，不属于政策风险。
房地产开发与经营辅导资料七
主 题：第四章 第四、五、六节“房地产开发场地（位臵）的选择”、“市场细分、目标市场选择、市场定位”、“房地产开发项目策划实例”辅导资料 内 容：
我们这周主要学习第四章第四、五、六节的全部内容。希望通过这几节内容的学习使同学对影响房地产开发场地选择、市场细分、目标市场选择、市场定位等内容有一个详细的了解，为大家今后从事房地产项目策划工作打下坚实的基础。
一、学习要求
（1）了解位臵的重要性、房地产项目理念定位策略。
（2）掌握位臵的含义、影响房地产开发场地选择的因素分析、不同类型房地产项目对位臵的特殊要求、房地产市场细分的含义、目标市场选择的含义与过程、市场定位的含义与过程。
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