本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ? 项目全部销售
总开发价值=总销售收入——销售税金 ? 项目出租经营
总开发价值=项目在整个执有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和 ——总开发成本
房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数量上等于开发建设投资。
? 投资利润率
项目经营期内一个正常年份的利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率。它是考察项目单位投资营利能力的静态指标。其计算公式为:
投资利润率?年利润总额或平均利润总额?100%
项目总投资? 资本金利润率
项目经营期内一个正常年份的利润总额或年平均利润总额与资本金的比率。它反映投入项目的资本金的营利能力。资本金利润率的计算公式为:
资本金利润率?年利润总额或平均利润总额?100%
资本金? 静态投资回收期
静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。其计算公式为:
?(CI?CO)t?0Pb't?0
式中：Pb'——静态投资回收期。
静态投资回收期以年表示，其具体计算公式为：
静态投资回收期=[累积净现金流量开始出现正值的年数-1]
+?上年累计净现金流量的绝对值?
??当期净现金流量??在项目评价中静态投资回收期Pb'与基准回收期PC相比较，如果
Pb'?PC，则开发项目在财务上就是可以接受的。
（2）清偿能力指标及其计算 ①利息的计算
每年应计利息的近似计算公式为:
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）×贷款利率
还本付息的方式包括以下两种:一种是等额还本利息照付，指在规定的期限内分期归还等额的本金和相应的利息;另一种是等额还本付息，指在规定的期限内分期等额摊还本金和利息。
②清偿能力指标 ? 利息备付率
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 利息备付率指项目在借款偿还期内用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比率，其计算公式为：
利息备付率 =息税前利润/应付利息
其中息税前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和。对于一般房地产投资项目，该值应该大于2。
? 偿债备付率
偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：
偿债备付率 =（息税前利润+折旧+摊销-所得税）/应还本付息金额
对于一般房地产投资项目，该指标应该大于1.2。
三、典型习题
1.某开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1~4层建筑面积相等，5~14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%,3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，后2年为建设期，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？ 解：（1）项目总开发价值：
①项目建筑面积为：4000×5.5=22000（平方米） ②标准层每层建筑面积为：（22000－4000×60％×4）／10＝1240（平方米） ③项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元） ④销售税费：26400×6.5％＝1716（万元）
⑤项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元） （２）项目总开发成本 ①土地成本：5000万元
②建造成本：22000×3500＝7700（万元） ③专业人员费用：7700×8％＝616（万元） ④其他费用：460万元。 ⑤管理费：（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（万元） ⑥财务费用：
a. 土地费用利息：5000?[(1?12%?4)3?4?1]?2128.8(万元) b. 建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：
(7700?616?460?482.16)?[(1?12%?4)(2?2)?4?1]?1161.98(万元)
c. 融资费用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（万元） d. 财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ⑦市场推广及销售代理费用：26400×（0.5%+3.0%）=924(万元)
⑧项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元) （3）开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元） （4）成本利润率：5881.98÷18802.02×100%=31.28%
2．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。 解： 投资利润率?年平均利润总额650?100%??100%?13%
项目总投资4500?500年平均利润总额650?100%??100%?43.3%
资本金1500年平均税后利润总额500?100%??100%?33.3%
资本金1500资本金利润率?资本金净利润率?3．已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的静态投资回收期。
单位为万元。 年份 0 1 2 3 4 5 现金流入 现金流出 净现金流量 1000 -1000 300 300 -700 300 300 300 300 300 300 300 300 累计净现金流量 -1000 -400 -100 200
第?T?1?年的累计净现金流量的绝对值'解： P?T?1??4?1?100/300?3.33(年)b第T年的净现金流量
4．某房地产开发项目，建设期为3年，在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年借款400万元，年利率为12%，试计算建设期利息。 解：第1年利息=（0+300/2） × 12%=18（万元）
第2年利息=（318+600/2） ×12%=74.16（万元）
第3年利息=（318+600+74.16+400/2） ×12%=143.06（万元） 建设期利息合计=18+74.16+143.06=235.22 （万元）
5．某房地产项目,借款1500万元,年利率为10%,要求按等额还本付息方式还款。借款从当年起，5年内还清本息。试计算每年还本付息及偿付的本金和利息。 解:每年等额还本付息额 i10%????A?P?1500 ?1?(1?i)?n??1?(1?10%)?5??395.7(元)????
第1年利息=1500×10%=150(万元)
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 第1年还本=395.7-150=245.7(万元)
第2年年初借款本息累计=1500+150-395.7=1254.3(万元) 第2年利息=1254.3×10%=125.43(万元) 第2年还本=395.7-125.43=269.27(万元)
第3年年初借款本息累计=1254.3+ 125.43 -395.7= 985.03(万元) 第3年利息= 985.03 ×10%=98.5(万元) 第3年还本=395.7-98.5=297.2(万元)
第4年年初借款本息累计= 985.03 + 98.5 -395.7=687.83 (万元) 第4年利息= 687.83 ×10%=68.78(万元) 第4年还本=395.7-68.78= 326.92(万元)
第5年年初借款本息累计=687.83+ 68.78 -395.7= 360.9 (万元) 第5年利息= 360.9×10%=36.09(万元) 第5年还本=395.7-36.09=359.61(万元)
6．某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率7.5%,期限30年,按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空臵和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。试计算该写字楼投资项目第1年利息备付率与偿债备付率指标。 解：每年等额还本付息额 i7.5%????A?P??300000?25400(元)?n??30?? ?1?(1?i)??1?(1?7.5%)?
第1年利息=300000×7.5%=22500(元) 第1年折旧费=400000/25=16000（元）
第1年利润总额=年毛租金收入-空臵与收租损失（10%）-年运营费用（30%）-利息支出-折旧=100000-10000-30000-22500-16000=21500（元） 第1年息税前利润=利润总额+利息支出=21500+22500=44000(元) 第1年利息备付率 =息税前利润/应付利息 =44000/22500=1.95
第1年偿债备付率=（息税前利润+折旧+摊销-所得税）/应还本付息金额 =(44000+16000-7095)/25400 =2.08
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著
房地产开发与经营辅导资料十
主 题：第六章 第一、二、三节“可行性研究概述”、“房地产开发项目可行性研究的内容与步骤”、“投资、收入估算与资金筹措”辅导资料
内 容：
我们这周主要学习第六章第一、二、三节的全部内容。希望通过这三节内容的学习使同学对房地产开发项目可行性研究相关知识、投资估算、收入估算及资金筹措等内容有一个详细的了解，为今后从事房地产开发项目可行性研究工作打下坚实的基础。
一、学习要求
（1）了解可行性研究的意义、我国的投资体制改革、房地产开发项目可行性研究的理论指导依据、房地产开发项目可行性研究的作用、房地产开发项目可行性研究的依据、房地产开发项目可行性研究的工作阶段、房地产开发项目可行性研究的步骤、投资收入估算与资金筹措。
（2）掌握可行性研究的含义和目的、投资体制改革后房地产开发项目可行性研究的必要性、房地产开发项目可行性研究的内容。
二、主要知识点 1．可行性研究概述
（1）可行性研究的含义
可行性研究是关于建设项目是否可行的研究。具体来说，可行性研究是指在投资决策之前，决定项目在技术上、经济上是否可行所必须进行的技术经济分析论证的一种方法。
一个项目是否可行通常包含了三个问题： ? 项目是否必要? ? 项目是否能够实现? ? 项目实现后效果如何?
只有项目建设确实是必要的（有客观的需要）、并且具备可以实现的条件，同时具备良好的经济和社会效果，这样的项目才是可行的。 （2）可行性研究的意义和目的
一个建设项目要经历投资前期、建设时期及生产经营时期三个时期。投资前期的主要工作是对项目进行可行性研究，做出投资决策。投资决策的正确与否事关项目的成败，决策失误是最大的失误。
从我国多年来的经济建设实践来看，不按基本建设程序办事，建设前不做可行性研究，不仅导致投资效果差，有的甚至造成重大的经济和社会损失。这些惨痛教训告诉我们，投资决策前不认真做可行性研究，造成错误决策，即使后期在设计和施工和经营上做出很大努力，也难以避免决策失误所造成的损失。
投资决策前之所以要做好可行性研究工作，其根本目的有两个：一是实现投资决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误。二是为了选择最佳投资方案，提高投资效益。
（3）投资体制改革后房地产开发项目可行性研究的必要性
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避兔投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
对开发商来讲，只有在投资决策前做好可行性研究工作，才能使房地产开发
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